Vida nova ao prédio: Modernização das instalações & Retrofit

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A Direcional visitou seis condomínios, de idades variadas, que decidiram apostar na modernização das instalações e, ao mesmo tempo, rever espaços e usos, promovendo seu retrofit.

De forma comum, os gestores partiram de laudos e projetos; definiram as prioridades em conjunto com o corpo diretivo e a assembleia; e estabeleceram um planejamento de arrecadação e obras. Também o objetivo tem sido comum a eles: Garantir a segurança predial, o bem-estar dos condôminos e a valorização de seu patrimônio.

Um dos condomínios visitados é o do síndico e arquiteto Marcus Vinícius Abrantes, construído em 1979 na região do Parque do Ibirapuera e que prevê, nos próximos quatro anos, inúmeras intervenções. O trabalho começou com a implantação de uma moderna academia de ginástica, acompanhada de um novo paisagismo. “A academia mudou o perfil do prédio, que se encontrava depreciado. Ela ajudou a atrair moradores mais dispostos a investir”, afirma Marcus, gestor há três anos do condomínio de 80 unidades.

“Você consegue morar 20 anos em um apartamento sem mexer nele. No prédio, isso é impossível.” Em resumo, diz Marcus, a modernização é indispensável para adequar a edificação às novas leis e normas técnicas (como acessibilidade, elétrica, proteção contra incêndio etc.); pela depreciação natural dos materiais; pelas deteriorações decorrentes da falta de manutenção; e pela mudança dos hábitos e do perfil etário dos moradores.

Por exemplo, “não se justificam mais salões de jogos; precisamos de outros espaços, como áreas de recreação infantil”. Há condomínios, inclusive, desativando as saunas, aponta o síndico. Mas, atenção: É preciso planejar as mudanças tanto do ponto de vista da arquitetura e engenharia quanto financeiro, orienta. Mesmo porque, algumas instalações demandam retrofit (troca total dos sistemas) e as reformas nas áreas comuns devem compor, arquitetonicamente, com o padrão da edificação. Caso contrário, eventuais mudanças poderão se tornar “agressivas” e o bem-estar desejado se transformar em aborrecimentos. Confira, a seguir, as demais experiências.

1 – O Renascimento

As obras duraram cerca de cinco anos no Condomínio Vila Romana, na zona Oeste de São Paulo, depois de longo período de espera para ser ressarcido pela construtora por vícios estruturais que comprometiam toda sua fachada revestida em cerâmica. Nos quatro anos anteriores ao início dos trabalhos, o condomínio ficou “todo envelopado” para evitar a queda de placas de emboço com cerâmica sobre as pessoas, enquanto aguardava uma decisão judicial em relação ao problema. A mexida teria que ser tão grande na fachada, que não haveria como manter intactas áreas externas como a portaria. Muito precisaria ser refeito. Por isso, o gestor Salvador Cunha Filho, que foi síndico durante o processo, conduziu a repaginação completa do condomínio, um verdadeiro renascimento para o prédio construído em 1997 com 72 unidades.

Além da fachada, foram reconstruídos e/ou modernizados: A portaria; gradis; áreas externas de passagem; halls internos; halls dos andares; piscina; salão de festas; churrasqueira; refeitório dos funcionários; jardins; acessos às garagens; e casa do zelador. Nesta, foi implantada uma academia de ginástica. Até o elevador de serviço passou por modernização estética da cabina. Paralelamente, houve recuperação de sistemas como caixas d’água (impermeabilizadas); barrilete; poço dos elevadores; guarda-corpo; reforço no sistema de combate ao fogo, com instalação de sensores de fumaça nos andares; padronização da cerca elétrica: e blindagem da guarita.

Profissional da área de controladoria e compliance, hoje síndico profissional, Salvador relata que, além do valor ressarcido pela construtora para a fachada, o prédio contava com um fundo de obras em curso desde 2009. A modernização foi concluída com caixa positivo. “A função do gestor é a de se antecipar a riscos futuros e investir no condomínio. Estamos em uma região de grande valorização imobiliária, não podíamos perder a oportunidade de acompanhar o novo bairro, se não fizéssemos tudo naquele momento, não se faria mais”, completa.

Sindico-Profissional-Salvador-Cunha-Filho

Salvador Cunha Filho no novo salão de festas

2 – Upgrade com melhorias & retrofit

 

A subsíndica Raquel González e o novo padrão de hall social do Residencial Mofarrej

 

Outro condomínio que procura acompanhar a revitalização do bairro é o Residencial Mofarrej, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Sob a gestão do síndico Carlos Humberto Correia e da subsíndica Raquel González, e com o suporte do conselho e de um comitê de duas moradoras voluntárias, os condôminos ganharam neste ano novos halls em ambas as torres do empreendimento. O retrofit coroa uma filosofia de trabalho que busca introduzir melhorias constantes no empreendimento, acompanhadas da manutenção preventiva e do equilíbrio orçamentário. Antes dos halls, houve a pintura da fachada e impermeabilização das lajes dos subsolos.

Com 80 unidades, o empreendimento foi construído em 1991 e, de acordo com Raquel, as obras são apresentadas e deliberadas em assembleia para cada nova etapa. O próximo passo será o retrofit do salão de festas. Tudo é baseado no apoio de profissionais qualificados, afirma a subsíndica. No caso da modernização dos halls, os gestores contrataram um projeto arquitetônico de forma a assegurar “a neutralidade, elegância, leveza e equilíbrio dos ambientes”, além da “resistência dos materiais”. Para isso, houve troca dos revestimentos das paredes e piso; novo acabamento em gesso no teto; execução de uma proposta de luminotécnica; e mudança dos móveis e elementos decorativos. “Queremos que esse ambiente dê conforto ao transitar das pessoas e que traga valorização”, pontua Raquel.

 

3 - Funcionalidade, bem-estar e “céu deslumbrante”

 

Cobertura do Condomínio Alto de Pinheiros, em processo de modernização

 

O cenário não poderia ser mais privilegiado: Da cobertura do Condomínio Alto de Pinheiros, construído no final dos anos 60 na Avenida Pedroso de Moraes, em Pinheiros, é possível observar a bonita paisagem de uma das regiões mais arborizadas de São Paulo, a zona Oeste. Poucas são as barreiras que interferem nesse visual; uma delas é o Edifício Tomie Ohtake, um projeto contemporâneo que homenageia a artista e, apesar da sua altura elevada, acaba valorizando o entorno. “À noite podemos observar um céu deslumbrante”, afirma a síndica Glaucia Reis, que pretende transformar o topo do prédio em uma agradável área de estar dos moradores.

A repaginação começou pela parte estrutural, com impermeabilização da laje da e troca do contrapiso. O arremate final virá aos poucos, seguindo o projeto arquitetônico que prevê churrasqueira e forno de pizza para usufruto das famílias das 13 unidades do prédio. Síndica há seis anos, Glaucia vem promovendo intervenções graduais de segurança e manutenção do edifício. “A segurança é nossa prioridade número um”, destaca a síndica, que regularizou o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); modernizou os dois elevadores; fez retrofit da fachada, da hidráulica e do hall social; além da reforma elétrica.

O topo do prédio já havia passado por uma mexida anterior, quando Glaucia desativou, através de aprovação na assembleia, a casa do zelador, transformada em pequeno salão de festas para os condôminos. No local, um quartinho “de bagunça” deu lugar a um bicicletário. “O grande desafio é a arrecadação, o controle financeiro, somos poucos. Tudo assim caminha devagar e sempre, pois a função do síndico não é só a de pagar contas; é também trabalhar pela valorização dos imóveis”, encerra Glaucia.

 

4 - Um projeto para dez anos

Fachada principal do Condomínio Samyra, que ganhará varandas conforme um amplo projeto de retrofit do prédio

 

A fachada bem conservada em pastilha na frente e no fundo do Condomínio Samyra (Foto ao lado) disfarça a urgência de algumas intervenções no prédio, como a recuperação dos dois subsolos de garagem, que apresentam vigas com armadura exposta. Os serviços no local deverão ser iniciados em breve, afirma a síndica Giovana Dalvi Lima, que há quatro anos, juntamente com um conselho bastante participativo, vem empreendendo ampla revitalização do condomínio. A ousadia marca o objetivo dos condôminos, que pretendem, ao final, construir varandas nas janelas das salas.

O Edifício Samyra data de 1979. Com dez andares e 20 unidades, está localizado em Perdizes, na zona Oeste da cidade, cercado de prédios novos, modernos e valorizados. “Ficamos quase 40 anos sem manutenção”, aponta a síndica, destacando que ao assumir a gestão, teve que equalizar a condição financeira do edifício, conquistada, entre outras medidas, com a automatização da portaria. Depois, contratou-se um relatório de vistoria da edificação, a partir do qual o corpo diretivo passou a planejar os investimentos, em um cronograma de pelo menos dez anos.

Na primeira etapa do processo, foi refeita a fachada lateral das áreas de serviço e cozinhas dos apartamentos, com a troca das esquadrias. Agora, será a vez dos subsolos de garagem, simultaneamente à readequação das instalações para o AVCB, incluindo elétrica. Na sequência, virão o retrofit dos halls de acesso aos elevadores (social e de serviços) e do salão de festas; construção de nova portaria; troca do gradil fronteiriço; e implantação de quadra recreativa, churrasqueira e playground. Por fim, as varandas. O objetivo, anota a síndica, é garantir a segurança “em primeiro lugar”, além do “conforto e valorização”. Cada etapa é deliberada em assembleia específica, que vota projetos e orçamentos.


Matéria publicada na edição - 237 - agosto/2018 da Revista Direcional Condomínios

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