Novo CPC e a execução dos títulos relativos ao rateio do condomínio

Escrito por 

A Lei Federal 13.105/2015, que introduziu o novo Código de Processo Civil (CPC), com vigência desde março de 2016, possibilita acelerar os trâmites judiciais de cobrança dos boletos em atraso (considerados títulos executivos). Nesta entrevista, o síndico profissional Waldemar Tubor fala da experiência do uso da medida nos condomínios que administra.

Em matéria na revista impressa de junho, observa, no entanto, que prefere seguir todos os previstos pelo Regulamento Interno do condomínio antes de ingressar com ação de execução.

Direcional Condomínios - Qual o impacto do CPC sobre a variação dos índices de inadimplência nos últimos dois anos?

Waldemar Tubor - No caso do Edifício Merian [um dos dez que administra], o CPC ajudou muito. Não tínhamos tanta inadimplência, mas com a mudança de novos moradores e o falecimento de antigos, tivemos sérios problemas a partir do final do segundo semestre de 2015.
Após a entrada em vigor do novo CPC em março de 2016, obviamente com muito trabalho, conseguimos reduzir a inadimplência de 17% para 3,5%, marca atingida em fevereiro de 2018 (Figura 1 abaixo). Isso foi possível pois avaliamos caso a caso e, naqueles em que os inadimplentes ainda não tinham sido citados em ação de conhecimento, pedimos a extinção do processo e ingressamos com um novo [ação executiva], para que o débito já se enquadrasse na nova legislação e, consequentemente, a cobrança fosse mais eficiente. Em pouco tempos conseguimos formalizar acordos judiciais, que felizmente foram cumpridos em dia até o término.

Figura 01 – Curva da inadimplência no Edifício Merian

Fonte: Síndico Waldemar Tubor

Direcional Condomínios - A execução tem sido a norma geral para cobrança dos atrasados?

Waldemar Tubor - Não, muitos condomínios, que já aprovaram em assembleia geral o protesto de inadimplentes, têm recorrido a esta ferramenta como uma prévia da cobrança judicial. Posteriormente, caso o débito não seja quitado, ingressam com ação de cobrança, até que em última instância o imóvel seja levado a leilão (casos raros).

Direcional Condomínios - Como se dá esse rito: o banco fica autorizado a protestar o atraso e, caso não haja pagamento, o condomínio pode entrar com ação de execução sem passar por assembleia ou aprovação de conselho?

Waldemar Tubor - O procedimento que adoto para cobrança de inadimplentes nos condomínios que sou síndico é a seguinte:

  • Envio de e-mail, ligações, WhatsApp etc., num período de dois a dez dias da cota em aberto;
  • Envio de cartas de cobrança simples, via administradora a cada 15 dias;
  • Com 90 dias do débito em aberto, estejam uma ou três cotas em aberto, autorizo a administrada a emitir um último aviso, concedendo um prazo de 48 horas para que o condômino se manifeste;
  • A partir daí passo a cobrança para o departamento jurídico, mediante assinatura de procuração com fins específicos de cobrança daquela unidade;
  • O departamento jurídico irá encaminhar inicialmente uma notificação extrajudicial, no entanto, o débito já seguirá com o acréscimo de 10% de honorários advocatícios;
  • Por fim, caso não obtenha êxito a etapa anterior, é solicitada uma matricula atualizada do imóvel e ingressamos com ação contra o proprietário que consta na matrícula;
  • Daí por diante seguimos os tramites legais até que em última instância o imóvel seja levado a leilão. Lembrando que todas as custas judiciais, peritos, honorários sucumbenciais etc. são acrescidos ao valor do débito das unidades.

Mas, respondendo à pergunta: Sim, o síndico tem autonomia de ingressar com ações de cobrança sem aprovação de assembleia geral ou conselho, no entanto, é de bom tom que cada caso seja analisado individualmente, muitas vezes o inadimplente está passando por dificuldades momentâneas, ou está com carros ou imóveis à venda para liquidação da dívida etc. Não utilizamos o banco para encaminhar para protesto o débito automaticamente. O síndico dever ter bastante cuidado ao utilizar o protesto, além de ter certeza que está protestando o CPF correto.

Direcional Condomínios - Em quanto tempo esse processo ocorre?

Waldemar Tubor - Diria que, em média, demora seis meses para ingressarmos com processo, pois o inadimplente solicita às vezes parcelamentos que não são cumpridos de forma amigável ou extrajudicial antes de apresentarmos efetivamente a ação; isso retarda o ingresso da cobrança na esfera judicial.

​Direcional Condomínios - Em que casos são apresentadas ações pelo rito de conhecimento ou ordinário?

Waldemar Tubor - Em todos dos casos, desde a entrada em vigor do novo CPC, as ações já entram na fase de execução, pois a cota condominial vencida passa a ser considerada um título executivo.


Matéria complementar da edição - 235 - junho/2018 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.