Obras & Controle de qualidade: Responsabilidades no condomínio

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Em fevereiro, a Direcional falou das responsabilidades pelas reformas nas unidades, diante da necessidade de se preservar as instalações do condomínio. Agora, esta edição trata das obras nas áreas comuns e traz experiências de compartilhamento desses processos entre síndico, conselho e moradores.

Síndica Elizabeth Pelae: “Força tarefa” nas obras de modernização do condomínio, como no retrofit do salão de festas

A legislação brasileira imputa obrigações diversas a síndicos, condôminos, construtoras, prestadores de serviços e fornecedores no quesito obras, reformas, manutenção e usos das edificações. E tem à sua disposição mais de mil normas técnicas balizando o que deve ser feito, como e com que resultados. Para os síndicos, a contratação de obras e serviços funciona muitas vezes como um verdadeiro quebra-cabeças, pressionados que estão entre essas atribuições, o limite orçamentário e as demandas da coletividade. Uma das saídas é o compartilhamento maior desses processos com o conselho ou comissões de obras formadas por condôminos.

No Condomínio Edifício Mansão Tourraine I Loire, a síndica Elizabeth Pelae Milane conta com o auxílio de uma “força tarefa” para administrar o retrofit em curso dos halls sociais. O empreendimento de 40 anos e 144 unidades, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, já está há quase uma década modernizando instalações, conforme necessidades apontadas por um laudo inicial de inspeção predial. Tudo começou na época em que Elizabeth era uma das subsíndicas e prosseguiu quando ela assumiu o cargo, já em segundo mandato. A lista de realizações contempla modernização de toda parte elétrica e dos seis elevadores, pintura da fachada, lavagem depois de cinco anos, automação da portaria, reforma da quadra, piscina e churrasqueira e, em 2017, retrofit do salão de festas.

Para chegar à obra atual, Elizabeth cumpriu com algumas etapas de forma que pudesse diminuir conflitos, quebrar resistências e chegar a um consenso em torno das mudanças. O ponto de partida foi criar uma comissão de obras específica para o assunto. Em seguida, de acordo com o administrador do condomínio, Marcio Nogueira, houve uma primeira assembleia, consultiva, para mapear as expectativas. Nova assembleia, deliberativa, aprovou a contratação de um projeto. Em um 3º momento, houve assembleia para deliberar sobre as propostas apresentadas pelo projeto de arquitetura. A 4ª etapa envolveu ajustes discutidos pela comissão de obras, com base nos resultados da 3ª assembleia. Por fim, em nova assembleia foi deliberada a contratação da obra e a formação de outra comissão de moradores, para supervisionar a reforma.

Além das comissões, a síndica Elizabeth tem o apoio do conselho. Já os moradores “querem acompanhar a execução dos serviços e a qualidade da obra, para garantir que esta tenha vida útil de mais 40 anos”, afirma Elizabeth, assistente social graduada e com experiência na área. Com essa formação, ela consegue maior integração entre os condôminos, hoje inspirados e motivados a reformar as próprias unidades.

POUCA VERBA, MUITA DISPOSIÇÃO

Síndica

A síndica Guiomar Courtadon (à esq. na foto) e a subsíndica Teresa Van Acker: “O café e a escuta fazem toda diferença”

Para uma edificação construída em 1958, com 54 unidades, o orçamento parece sempre enxuto diante das necessidades de atualização das instalações. Caso do Condomínio Genoveva Jafet, localizado no bairro do Paraíso, próximo da Av. Paulista, que se encontra em processo contínuo de melhorias, também com participação do corpo diretivo. Já foram executados serviços de impermeabilização, elétrica, elevadores (modernização), hidráulica, barrilete, entre outros, a partir de um laudo de inspeção, que estabeleceu prioridades.

Síndica há sete anos, Guiomar Courtadon faz dobrinha com a ex-síndica e atual subsíndica Teresa Van Acker. Ambas passaram a contar mais com o conselho e o apoio de moradores depois que Guiomar começou a ouvi-los e imprimiu um clima descontraído às reuniões do conselho e assembleia, com serviço de bebidas (chá, sucos e café) e quitutes. “O café e a escuta fazem toda diferença”, observa a síndica, psicóloga e consultora na área.

Esse é apenas um gatilho em busca de um envolvimento maior, já que há muito a ser feito, incluindo as adequações para o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). “Na escolha das obras, adotamos o critério da urgência, para deixar o prédio mais seguro”, explica Guiomar. O condômino tem participado dentro de suas habilidades e domínio profissional, a exemplo de um canteiro de temperos sob responsabilidade de uma moradora ou do acompanhamento de obras de engenharia. “Temos profissionais de diferentes áreas e com muitas ideias. Quando a gestão é compartilhada, damos chance às pessoas de perceberem que suas sugestões são importantes, que serão consideradas. Às vezes não são pertinentes, mas ajudam a sinalizar as necessidades do prédio.”

A subsíndica Teresa Acker comenta que não “tinha essa paciência” quando foi síndica, mas considera que a postura atual “consegue mostrar a todos as responsabilidades envolvidas em cada proposta”. “O condômino percebe que a ideia será ou não levada adiante em função das suas consequências e não por questões pessoais.” Como resultado, acrescenta Guiomar, as reações a uma negativa ou concordância fluem de maneira natural, sem conflitos.

 

Edifício Torre da Roma

NUNCA ATUO SOZINHA” - O Edifício Torre da Roma, um comercial da região da Lapa, em São Paulo, praticamente renasceu depois de um ano e três meses de obras simultâneas de retrofit de fachada (foto) e de recuperação da garagem, impermeabilização, hall principal etc. Finalizadas em fevereiro passado, as obras começaram a ser planejadas em 2014, sempre com participação ativa do corpo diretivo. “Nunca atuo sozinha”, ressalta a síndica Ana Cristina Oliveira. Por outro lado, ela afirma que acompanhou cada detalhe na execução dos trabalhos e mediou a colaboração entre os diferentes prestadores de serviços. “Com isso, eles perceberam que não poderiam trabalhar de qualquer jeito com este condomínio.” A síndica destaca também o papel do zelador, comprometido com as com as obras, que geraram uma valorização imobiliária imediata das 212 salas comerciais do prédio.

 

Auditor Ivo Cairrão

CONSELHO ATUANTE – Residencial entregue em 2016 com duas torres na zona Leste de São Paulo, o Condomínio Verte Belém apresenta um modelo diferenciado de gestão. “Todas as decisões são profundamente colegiadas”, afirma o presidente do conselho, Douglas Costa de Oliveira (foto). O grupo faz o papel de mobilizador das principais ações de manutenção e melhorias das áreas comuns, que já resultaram em um upgrade no sistema de segurança do Verte, na informatização da portaria e em reparos pela construtora nas juntas de dilatação da garagem, entre outros. E criou um canal de email disponibilizado a todos os moradores, para que apresentem pendências e sugestões. “As pessoas não têm ideia de como funciona um condomínio, mas precisam tomar consciência e participar. O condomínio opera como se fosse uma prefeitura”, compara Douglas.


Matéria publicada na edição - 233 - abril/2018 da Revista Direcional Condomínios

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