A profissionalização da gestão do síndico

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Síndicos profissionais têm presença cada vez mais forte nos condomínios, mas o fato que se destaca nos empreendimentos é a mudança do próprio perfil da gestão. Sejam profissionais ou orgânicos, externos ou moradores, os síndicos devem responder hoje a uma acentuada exigência por eficiência e qualidade de seus atos.

Síndica Rosana Nichio: “Precisamos mudar para valorizar o patrimônio”

O uso das ferramentas da moderna gestão empresarial tornou- -se indispensável mediante o escopo de obrigações, custos e compromissos que chega diariamente à mesa do síndico. São estratégias como planejamento plurianual e planos diretores, além de planilhas com atribuição de cargos, funções e cronogramas, e sistemas que visam à eficiência administrativa, como o BSC (Balanced Scorecard) e o compliance [tratados na edição de julho da Direcional Condomínios]. Em geral, essa guinada parece exclusividade da sindicância profissional, mas o fato é que o próprio síndico orgânico vem utilizando recursos que visam à racionalidade administrativa e resultados qualitativos em suas ações.

A síndica Rosana Nichio, do Condomínio Siena Tower, situado no Alto de Santana, zona Norte de São Paulo, representa o estilo do gestor orgânico que resolveu profissionalizar a administração do prédio onde mora. Economista, ela está no 11º ano de mandato no edifício de 24 unidades e 18 anos de vida. Em sua vida profissional externa, Rosana foi gerente em agências bancárias e agora atua como gestora de projetos culturais. No condomínio, ela implantou muito do que aprendeu no setor privado. Paralelamente, fez cursos de administração voltados para síndicos e participa de palestras e demais eventos em busca de atualização.

Profissionalizar a gestão do condomínio significa, principalmente, organizar as contas, definir estratégias, cobrar eficiência dos fornecedores, treinar, motivar e exigir dos colaboradores, e dar transparência aos atos do síndico, enumera Rosana. Por exemplo:

1 - Uma das prioridades em seu condomínio era cortar custos sem negligenciar os serviços e a manutenção. Pelo contrário, havia necessidade de reformas. Para tanto, ela procurou racionalizar as principais fontes de gastos por meio da atualização dos sistemas, conciliando economia e modernização. Disso resultou a iluminação com LED na garagem e áreas comuns; mudanças no refeitório dos funcionários (havia um aquecedor que consumia muita energia); a modernização dos elevadores; o controle diário do consumo d’água para identificação de eventuais vazamentos; e, por fim, a introdução da portaria virtual no prédio;

2 - As medidas têm sido adotadas dentro de um planejamento estratégico de gestão, definido em conjunto entre a síndica e corpo diretivo. Para 2017, cinco prioridades foram estabelecidas, como o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), em curso; reforma elétrica; troca da tubulação do gás e da rede pluvial; e impermeabilização.

“Precisamos mudar para valorizar o patrimônio, já que temos um entorno ocupado por condomínios novos de alto padrão”, justifica a síndica;

3 – Quanto aos fornecedores, são utilizados critérios comuns para os orçamentos e as contratações;

4 - Na comunicação com os condôminos, cada passo é informado, o que os “torna mais participativos, porque eles acreditam que o valor da cota condominial está sendo bem utilizado, o que confere credibilidade à gestão”. Nesse sentido, a síndica, que recebe a isenção da taxa condominial, comemorou em julho passado o primeiro mês de inadimplência zero no condomínio;

5- Em relação aos funcionários, eles passaram a receber treinamento. “Eles têm que saber o porquê estão fazendo as atividades. Devem ser bem tratados, com café na Brigada de Incêndio, comemoração de aniversário e de festa junina”, sugere. “Fica um ambiente legal e eles se dedicam mais.”

Rosana acrescenta um último item:

6 - Posturas do gestor: Ele deve estar bem informado e atualizado; ter habilidade para lidar com pessoas, como moradores, funcionários e corpo diretivo; buscar auxílio quando necessário; e criar uma rede de relacionamentos com outros síndicos. No momento, Rosana participa da organização do Programa Vizinhança Solidária na região onde mora.

SÍNDICO PROFISSIONAL: MUDANÇAS AQUI TAMBÉM

Se a profissionalização é desejável ao síndico orgânico conforme demonstra o perfil de Rosana Nichio, para o gestor externo, eleito em assembleia em meio a grandes expectativas, ela se torna obrigatória. Atualmente, principalmente em condomínios-clubes, a escolha de síndicos profissionais tem passado por um extenso processo de seleção, com análise de propostas, entrevistas diversas, apresentação em assembleia etc. Empresas criadas há dois ou três anos, no bojo da crise econômica, trazem como candidatos à sindicância ex-executivos de empresas privadas ou ex-gerentes de carteiras de condomínio das administradoras.

O síndico profissional Rogério Campos atua há mais tempo, desde 2009, através de sua empresa, atendendo a 14 condomínios. Ele observa que a organização da sindicância em torno de uma empresa possibilita introduzir dinâmicas até há pouco ausentes da vida do prédio. “As propriedades são hoje complexas, exigem performance dos equipamentos. Não basta focar apenas no administrativo e jurídico. Por exemplo, nosso diferencial está na gestão da operação. Precisamos entrar com procedimentos, fluxograma de tarefas e distribuição de responsabilidades, trabalhando com plano de contingência”, observa.

Para a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, uma das mais antigas na função em São Paulo, um novo tipo de gestor está chegando ao mercado. “Sou síndica há 20 anos, inicialmente como orgânica, há 15 como profissional. Mas sempre tive uma relação mais próxima com os condomínios. O profissional de hoje está diferente, ele usa muito mais a tecnologia, vem com infraestrutura, é impessoal, o que lhe traz uma vantagem, pois ele não se envolve com os problemas da relação dos moradores com o prédio. Ele se preserva mais e isso chega a ser benéfico para o condomínio, principalmente quando ocupado por pessoas mais jovens. Somente os moradores mais antigos estão sentindo essa mudança do perfil do síndico profissional”, analisa.

Outra síndica bem experiente, Lurdes de Fátima Affonso Antonio, gestora orgânica há 27 anos do residencial onde vive, e membro do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, observa que essa tendência tem sido alimentada pelo fato de “os condôminos não quererem mais assumir os encargos do prédio”. Segundo ela, o perfil antigo do “síndico aposentado não atende mais à gama de problemas jurídicos, exigências tributárias, entre outras”, que são colocadas sob a alçada do gestor. Mas Lurdes acredita que o condômino morador possa ainda dar conta das demandas, mesmo em um condomínio-clube. O pré-requisito essencial é que, “tanto o profissional quanto o orgânico, seja uma pessoa disposta a trabalhar pelo condomínio, que se empenhe em atender às suas necessidades”.

Síndicas Lurdes de Fátima (No alto) e Mariza Mello: Mudança do perfil dos moradores e condomínios está gerando novos contornos à sindicância profissional

Matéria publicada na edição - 228 - outubro/2017 da Revista Direcional Condomínios

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