Na Capital Paulista, a infraestrutura urbana deverá ser otimizada.

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Reportagem com o arquiteto e urbanista Luiz Frederico Rangel

A transição no perfil da ocupação urbana traz diferentes impactos à gestão do síndico, observa o arquiteto Luiz Frederico Rangel. As principais intercorrências deverão vir da Lei de Zoneamento, instrumento que estabelece aos novos e futuros projetos indicadores de aproveitamento do terreno, entre outros. Alguns desses parâmetros têm suscitado polêmica. Eles são diferentes para regiões classificadas como Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU; próximas da infraestrutura de transporte público e voltadas a um maior adensamento); áreas exclusivamente residenciais, de remanso (os miolos dos bairros, chamados de ZER); e terrenos destinados à habitação popular (Em áreas denominadas HIS – HMP e destinadas à ocupação de famílias com renda até seis salários mínimos).

Para os prédios existentes, por exemplo, o que deve mudar é o perfil dos futuros vizinhos, com menos recuo, caso prevaleçam os parâmetros da Lei de 2016. Isso terá efeito sobre a insolação, ilustra. Já para o síndico dos novos empreendimentos, restará a tarefa de administrar um maior escopo de lazer e serviço. “É preciso saber ocupar os espaços entregues pelas construtoras, sob pena de depreciação e perda de manutenção”, diz.

A lei atual impacta ainda sobre os projetos de retrofit total dos edifícios antigos, determinando padrões de projeto e construtivos em sua reestruturação e modernização. Quanto ao novo Código de Edificações, sub judice, deverão ser acelerados os processos de licenciamento e reforma das edificações, repassando aos profissionais (engenheiros e arquitetos) toda responsabilidade pelo cumprimento das normas. Luiz Frederico considera o dispositivo “preocupante”, já que, nesse caminho, o Poder Público se eximiria de cumprir com sua parte.

Existem muitos outros pontos polêmicos na Lei de Zoneamento, como os que envolvem, grosso modo, valores cobrados pela Prefeitura juntos aos incorporadores na liberação do gabarito de ocupação dos terrenos, em diferentes formatos de negociação; e questões de projeto, como a ideia da fachada ativa (com áreas abertas ao logradouro público na porção não residencial de um prédio misto), a limitação ao número de vagas de garagem na ZEU, cota ambiental etc.

Tudo isso se encontra em revisão, mas o arquiteto reitera que a concepção de “cidade compacta” trazida pelo Plano Diretor é positiva: “Essa é uma tendência mundial, com mais gente morando no mesmo lugar, indo a pé para o lazer e o trabalho. A infraestrutura urbana deverá ser otimizada.”

Matéria publicada na edição - 223 de maio/2017 da Revista Direcional Condomínios

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