Requisitos para uma Ação de Execução: Certeza, liquidez e Exigibilidade

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Na entrevista abaixo, a advogada e gestora de Cobrança Marlene Morais, da FL Condomínios, explica como funciona o rito de uma Ação Executiva, entre outros aspectos que aborda em relação ao Novo Código de Processo Civil e à cobrança dos boletos condominiais em atraso.

[Este material integra a reportagem Novo CPC & A inadimplência: Vida mais fácil ao gestor?, da Ed. 221, revista Direcional Condomínios, março de 2017]

- Requisitos exigidos para uma Ação de Execução: Certeza, liquidez e exigibilidade

De acordo com o Art. 784, inciso X do novo CPC, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de Condomínio Edilício é agora considerado título executivo extrajudicial. Na prática, isso quer dizer que as taxas condominiais passam a gozar de três características, próprias dos títulos extrajudiciais: certeza, liquidez e exigibilidade. De maneira simples e objetiva, sem nenhuma pretensão de esgotar o tema, estes requisitos, indispensáveis para reconhecer a força executiva do título, tratam de

- Certeza: É certo o título quando não deixa dúvida alguma a respeito da sua validade. Em se tratando de cotas/verbas condominiais, o débito será certo desde que previsto na Convenção ou/e aprovado em Assembleia Geral, observando-se seu quórum específico para cada despesa, em consonância com o Código Civil;

- Liquidez: É líquido quando o título não deixa dúvida em relação ao seu objeto.Tem que constar de forma expressa a importância da prestação (valor). Tais valores devem, obrigatoriamente, por força da lei, estar em perfeita conformidade com os aprovados em assembleia;

- Exigibilidade: Decorre quando o cumprimento desta obrigação, ou seja, o pagamento, não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações. No caso das dívidas condominiais, elas precisam estar vencidas. Via de regra, o vencimento dessas despesas está previsto em ata de assembleia, cuja alteração poderá ser realizada através de assembleia geral, em decorrência da necessidade financeira de cada condomínio.

- Benefícios da Ação Executiva

A vantagem e principal mudança é que, quando o Condomínio demandar judicialmente o condômino inadimplente, este será citado para que em 3 (três) dias pague a integralidade do débito.

Em resumo, a partir do novo CPC e da Ação Executiva, o devedor de taxas condominiais não é mais citado para se defender do que é alegado na petição inicial [como acontece no rito comum], mas apenas para pagar o que estiver devendo, sob pena de já ter início o processo de execução.

- Boletos vincendos

A questão de incluir a dívida vincenda no cálculo da execução ainda é motivo de interpretações divergentes, uma vez que novo Código não incluiu especificamente a possibilidade de inclusão das parcelas vencidas no curso da execução para as hipóteses de títulos executivos extrajudiciais que envolvem obrigações de trato sucessivo, como é o caso das cotas condominiais e aluguéis.

Assim, alguns doutrinadores entendem que a possibilidade de inclusão das prestações vincendas previstas no Art. 323 do novo CPC tem aplicabilidade restrita ao processo de conhecimento.

Caso a jurisprudência se firme em permitir executar as prestações vincendas, certamente esse posicionamento reduzirá a quantidade de demandas, na medida em que evitará a propositura de novas execuções baseadas na mesma dívida condominial.

- Rito de Execução deu certo?

Toda mudança na legislação carece de tempo para se enraizar no ordenamento jurídico, por esta razão, temos muitas leis em desuso. Quem faz jurisprudência são os advogados, percebendo na legislação as lacunas e sabiamente fazendo uma peça bem elaborada com embasamento correto e fundamentação adequada, corroborando com a real necessidade do cliente. Que neste caso é o condomínio, e não estamos falando apenas de uma pessoa, mas sim, de um grupo. Creio que o interesse da sociedade irá prevalecer sobre o interesse individual, que neste último seria do devedor.

Desse modo, considerando a divergência jurisprudencial, sem dúvida, teremos que enfrentar no dia a dia de nossas futuras execuções a questão da inclusão das cotas vencidas no curso da execução, mas com perspectivas muito favoráveis no sentido da possibilidade de incluí-las no processo.

- Documentação necessária para uma Ação de Execução

  • 1 - O título executivo extrajudicial, nesse caso, o boleto condominial e cópia da Convenção, atas que aprovaram as despesas, certidão do registro do imóvel e a ata de eleição de síndico. Dessa forma, fica fácil para comprovar a legitimidade, capacidade, liquidez e certeza do título;
  • 2 - Procuração outorgada pelo Síndico;
  • 3 - O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação. Quando se tratar desse tipo de execução (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o parágrafo único da letra “d”, do Artigo 755 do CPC);
  • 4 - Demonstrar por ata ou Convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial.

- Dica aos síndicos

De agora em diante, se a intenção for a propositura da Ação de Execução, as assembleias que aprovam valores devem, obrigatoriamente, redigir suas atas de forma clara e inequívoca, que o quórum legal ou convencional seja qualificado, expressando que foi aprovada a majoração de determinado valor referente à cota ordinária, ficando assim o valor de tantos R$ por unidade, em conformidade com a fração ideal de cada condômino (importante inserir o quadro de rateio). Desta maneira, a ata da assembleia deve proceder caso tenha sejam aprovadas quaisquer outras verbas (Fundo de Reserva/13º salário e Férias/Fundo de Obras/Indenizações etc.). E, não menos importante, deve-se colocar a forma que serão cobradas as despesas, quantas parcelas com data de começo e final, da obrigação em se tratando de rateios por tempo determinados. Não economizem nas explicações, mas as deem de forma clara, simples e objetiva.

A falta de observância de quaisquer requisitos da ação, uma vez que o processo de execução não dá abertura para maiores discussões a respeito do título, poderá simplesmente ser extinto sem apreciação do pedido de cobrança, o qual acarretaria custos necessário ao Condomínio, uma vez que não obteve êxito na demanda.

- Citação através dos Correios

Outra novidade com cara de melhoria que chega com o novo CPC é o Art. 248, § 4, determinando que a citação poderá ser feita pelos Correios, bastando que o porteiro do condomínio assine o Aviso de Recebimento (A.R.), ou algum familiar ou vizinho.

Essa mudança vai ajudar bastante no momento da citação, já que alguns réus realmente se usavam do artifício de poder dizer que não estavam para se ocultar e não receber a citação.

Contudo, aqui o condomínio terá uma responsabilidade maior, no controle do recebimento e entrega das correspondências, uma vez que o porteiro poderá recusar o recebimento se declarar por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência se encontra ausente. Alguém que saiu para o seu trabalho não está ausente. Creio que aqui haverá alguns percalços.

Matéria complementar da edição - 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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