Elevador: um roteiro a serviço dos síndicos

Escrito por 

Desgaste pela ação do tempo e uso, edição de novas normas e leis, necessidade de modernização, além do funcionamento intermitente: esse é o contexto que coloca os elevadores no topo das prioridades e exige dos síndicos uma noção mínima de manutenção, conforme roteiro apresentado aqui pela Direcional Condomínios.

A operação, funcionamento e segurança dos elevadores no País são regidos por um escopo de doze normas técnicas, entre elas, a mais recente, a NBR 16.083/2012, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que traz instruções para sua manutenção. Além disso, cada município possui leis próprias, sendo as de São Paulo uma das mais complexas e rígidas, pois exige uma licença anual de funcionamento, com a emissão eletrônica do Relatório de Inspeção Anual (RIA) pela empresa de conservação, depois de cumpridos inúmeros procedimentos de manutenção (conforme o Decreto- Lei 47.334/2006).

E a tarefa está longe de ser simples: os elevadores são considerados veículos de transporte vertical; operam de forma ininterrupta; devem cumprir quesitos de acessibilidade; são compostos por complexos sistemas mecânicos, elétricos e eletrônicos, que pedem exímia formação técnica para reparos e conservação; demandam uma agenda mensal de vistorias mínimas; são considerados seguros, entretanto, podem gerar consequências drásticas em caso de acidentes. Além disso, inexiste consenso entre os síndicos quanto às duas modalidades de contratos vigentes no mercado com as empresas do setor: uns preferem incluir a troca de peças no custo do contrato, outros acham melhor pagá-las a parte.

O fato é que os síndicos precisam entender minimamente do funcionamento dessas máquinas, bem como das exigências legais, especialmente em relação ao item de segurança, para exigirem pelo serviço. Mesmo porque, segundo um dos dirigentes do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo), Rogério Meneguello, “a manutenção preventiva irá manter em funcionamento e segurança o que existe tecnologicamente instalado”, mas chega um momento em que a modernização se torna necessária. “A tecnologia fica saturada, desgastada, não se consegue mais conserto nem peças de reposição. Essa defasagem tecnológica pode ser elétrica e/ou mecânica. O mais comum é a elétrica”, esclarece Meneguello. Não há necessidade de trocar tudo, apenas identificar o item a ser trocado. “É a chamada modernização tecnológica”, diz.

A seguir, sua assistente de longa data, a funcionária Olga Antunes, uma das poucas mulheres que atua no segmento, mas que apresenta grande conhecimento da prática diária da manutenção de elevadores, apresenta um roteiro mínimo aos síndicos, para que possam acompanhar os trabalhos contratados junto aos prestadores de serviços.

CASA DAS MÁQUINAS

(Composta por Quadro de Comando – responsável pela lógica de funcionamento do elevador; Máquina de tração - possui motor elétrico, redutor com engrenagem, polia para tracionamento dos cabos de aço e o freio eletromecânico; Limitador de Velocidade – com cabo de aço, polia tensora no fundo do poço. O limitador faz parte do sistema do freio de segurança, que engloba o sistema de cunha embaixo da cabina.)

A casa das máquinas precisa de boa iluminação, condições livres para acesso do técnico, extintor de incêndio, porta corta-fogo, intercomunicador e luz de emergência. É necessária ainda atenção às condições de limpeza e de acondicionamento dos materiais para a manutenção, que devem estar em um armário de aço (fornecido pelo condomínio). O síndico, zelador ou o responsável pelo condomínio deve cobrar do prestador de serviço a notificação de qualquer problema ou irregularidade encontrada.

CAIXA DE CORRIDA OU PASSADIÇO

(Neste local encontram-se as guias/trilhos onde corre a cabina e o contrapeso, as calhas com a fiação elétrica fixa, fiação elétrica móvel/cabos de comando, cabos de aço para tração, cabo de aço dos limitadores de velocidade, e limites de segurança nos extremos).

O acesso ao local deve ser restrito às pessoas autorizadas pela empresa de manutenção. É um setor altamente técnico e somente com o conhecimento especializado torna-se possível identificar problemas.

CONTRAPESO

(Corre em guias dentro da caixa de corrida e deve estar com o peso maior cerca de 40% em relação ao da cabina.)

As guias devem estar sempre limpas e lubrificadas. Assim, a empresa de manutenção precisa monitorar e corrigir a lubrificação sempre que necessário, como também verificar as corrediças (desgaste, fixação e lubrificação) mediante sinal de desgaste. Novamente aqui somente o técnico tem acesso ao equipamento.

CABINA

- Parte externa da cabina

Sobre a cabina encontram-se a fiação de iluminação interna, operador de porta (sistema que realiza a abertura e fechamento da porta de acesso ao seu interior), centrais da luz de emergência, e caixa de inspeção para manobra técnica do elevador. O local deve estar livre de qualquer material estranho ao seu funcionamento.

- Parte interna da cabina

É composta por painéis, corrimão, piso, subteto (com a iluminação), luz de emergência (conforme norma deve acionar o botão de emergência), intercomunicador, botoeira com alarme e indicador de posição (segundo norma vigente). A empresa de manutenção deve verificar mensalmente o funcionamento desses componentes. Mas o responsável pela área de manutenção do condomínio poderá observar visualmente a parte interna e informar ao mantenedor eventuais anomalias encontradas e, assim, exigir as correções necessárias.

PAVIMENTOS

A manutenção deve verificar o funcionamento das portas dos andares, assim como os dispositivos de informação (exemplo: displays e botões), testar os itens de segurança e informar ao condomínio as providências a serem tomadas em caso de irregularidades.

POÇO

(Composto por polia tensora: integrante do sistema do freio de segurança; mola ou pistão, o que depende da velocidade do elevador; para-choque; limites de segurança: extremos; Chave PAP – botão de emergência; Iluminação; e tomada.)

Aqui também só é autorizado acesso do técnico, mas o local deve estar limpo e ter seus componentes regularmente verificados. É importante ainda que o condomínio esteja atento às normas de segurança em relação à instalação da escada marinheiro, Chave PAP e iluminação. Sob a cabina encontra-se o sistema de freio de segurança, o qual deve estar limpo e ajustado.

CONTRATO DE MANUTENÇÃO

Prazo de vigência, índice a ser usado no reajuste do contrato e cláusulas de eventual rescisão, incluindo previsão de multas e de liberdade de cancelamento, são itens a serem observados com muita atenção pelos síndicos ao fecharem negócio com um prestador de serviço. Um contrato transparente e bem elaborado é fundamental para a boa relação entre o condomínio e a empresa que fará a manutenção dos elevadores.

Entre as duas modalidades possíveis – incluindo a troca ou não de peças no valor do contrato -, é preciso que os síndicos avaliem bem o que é mais adequado em função das condições técnicas dos elevadores e financeiras do condomínio. Por exemplo, os elevadores com mais de 25 anos precisam passar, em geral, por atualização técnica (modernização). Além disso, uma boa providência é observar o custo real da peça, sua procedência, e possibilidades de reparos futuros por outras empresas, de forma a dar mais autonomia aos condomínios.

Finalmente, todo orçamento deve informar individualmente o que será instalado no elevador, sua especificação, marca/modelo, além dos respectivos preços. Aqui, a dica ao síndico, caso não disponha de comissão ou funcionário que faça análise técnica do orçamento, é contratar um consultor especializado na área.

PRAZOS

O programa de manutenção preventiva de elevadores inclui procedimentos de vistorias, ajustes, limpeza, lubrificação e reparos mensais, trimestrais e anuais. Cada setor ou componente demanda um prazo específico. Por exemplo: os ajustes de aceleração, desaceleração e nivelamento do veículo devem ser mensais, assim como a lubrificação das guias. Já o funcionamento do limitador deve ter inspeção trimestral, enquanto a lubrificação de rolamentos sem engraxadeiras (como no operador de porta/cabina) pode ser anual. Confira no site da Direcional Condomínios (em http://migre. me/g6Qbh) o plano completo de manutenção preventiva preparado pelo Seciesp.

RESPONSABILIDADES TAMBÉM DO CONDOMÍNIO

Síndico desde 2002 de um condomínio que funciona em sistema de autogestão, com duas torres e 112 apartamentos, o empresário aposentado Miguel Lavieri Neto diz que a manutenção dos oito elevadores do empreendimento é uma das áreas mais simples de administrar em seu dia a dia. “Procuro conversar constantemente com o técnico e nosso funcionário da manutenção acompanha todo o serviço”, relata Miguel Lavieri, acreditando que essa seja uma receita básica, mas infalível, para manter os equipamentos em ordem dos edifícios localizados em Mirandópolis, bairro da zona Sul de São Paulo. Outra dica é observar eventuais anormalidades no funcionamento das máquinas, como as trepidações, as quais sinalizam desajustes ou problemas maiores.

A empresa de manutenção atua em seu condomínio desde a finalização do empreendimento, em 1989. O contrato inclui a troca de peças, exceto quando são itens de modernização e atualização, como na instalação dos interfones nas cabinas, custeada pelos condôminos. Segundo Miguel Lavieri, é difícil para o síndico conhecer em detalhes os procedimentos da manutenção, por isso, ele prefere essa modalidade de contrato. “Se você não é especialista e não entende quando uma peça não está deteriorada, pode ficar na mão do vendedor.”

Já o síndico e arquiteto Sylvio Alves de Freitas, que há um ano assumiu o comando do Condomínio Edifício Maximum Place, no Itaim Bibi, também zona Sul de São Paulo, defende que a escolha da modalidade leve em consideração o estado dos veículos. “Pela experiência vivida em projetos de edifícios e como síndico, recomendo a manutenção preventiva de todo conjunto, com especial atenção à apólice de seguro (incluindo cláusula de indenização por acidentes nos elevadores), instalação de câmera gravando dentro da cabina e, diante das condições do equipamento, a melhor decisão sobre o contrato de manutenção.”

Ex-síndico por oito anos de um condomínio localizado no Guarujá, graduado em 1966 em Arquitetura pela Universidade de São Paulo e coautor do livro “Código de Obras e Edificações de São Paulo” (Edição comentada e publicada pela Pini em 2008), Sylvio Alves apresenta a seguir um apanhado das providências que devem ser tomadas pela administração do condomínio, de forma a contribuir para a manutenção e segurança dos elevadores.

Pintura e limpeza da Casa das Máquinas – Esse é um espaço que costuma apresentar trincas e rachaduras, consequência da deformação da estrutura do edifício. Assim, é importante ter um programa de pintura, procurando utilizar tintas impermeáveis nas paredes e teto, que permitam lavagem, pois a manutenção dos equipamentos deixa resíduos de óleos e graxas, inclusive nas paredes e teto. Outro aspecto importante é manter a casa de máquinas com ventilação cruzada, preferencialmente por venezianas fixas em vez de caixilhos, os quais, se fechados, impedem a entrada do ar.

Instalação de grade de proteção sobre a cabina – O acessório é fundamental e obrigatório para dar segurança ao técnico que realiza serviços no freio de segurança e polias, trabalho que, por sua vez, é essencial ao funcionamento seguro dos elevadores.

Troca do quadro de comandos – Este é, sem dúvida, o equipamento que mais exige manutenção. Os sistemas mais antigos, onde predominam reles e dispositivos eletromecânicos têm alto desgaste, baixo desempenho e são os responsáveis pelo maior índice de barulho transmitido aos apartamentos mais próximos, inclusive coberturas. O quadro deve ser substituído pelos sistemas atuais, com grande vantagem no desempenho dos elevadores e possibilidades mais amplas de programação das chamadas. Sua atuação no sistema de frenagem também é otimizada, minimizando os desníveis em soleiras.

Do mau uso que compromete a manutenção e segurança - Equipamentos de segurança como freios, polias e cabos muitas vezes surpreendem com quebras e consequente paralisação do veículo, mesmo que tenham passado pelas manutenções de praxe. Não raro isso surge como reflexo de atos de vandalismo, entre eles o mau hábito de grupos de jovens e adolescentes que pulam dentro da cabina. Para cobrar e notificar os condôminos responsáveis pelos prejuízos e transtornos, é importante ter uma câmera que capte e grave imagens do interior da cabina.

Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios