A hora certa de fazer a manutenção no condomínio

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Engana-se quem acredita que os riscos advindos da eletricidade estão somente atrelados a instalações visivelmente precárias.

O engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) e autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009), chama atenção de síndicos, zeladores e condôminos para ocorrências que surgem sem aviso prévio, em equipamentos, dispositivos e fiações aparentemente íntegros, mas que estão sujeitos a incidentes em decorrência da:

- Falta de manutenção periódica preventiva, como o reaperto de parafusos de componentes:

- Intervenções inadequadas, executadas fora das normas técnicas e de segurança do trabalho;

- Uso de equipamentos que extrapolam a carga elétrica instalada na edificação; e,

- Desgastes pelo final da vida útil. Segundo Edson Martinho, o ciclo de vida dos componentes e da fiação gira em torno de 30 anos. Na fiação, o maior risco provém da “deterioração da cobertura (isolamento)”, ponto que pode gerar curto-circuito e incêndio.

“Mesmo que a instalação elétrica esteja funcionando corretamente, são necessárias uma verificação completa e uma adequação da instalação a cada cinco anos”, afirma o engenheiro, destacando que o trabalho deverá ser executado por profissional qualificado e dentro das condições estabelecidas pela NR 10, Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego. Revisada há três anos, a NR determina, entre outros, a necessidade de treinamento para o profissional que executará serviços na área e condições mínimas de trabalho, visando à sua segurança bem como a dos usuários.

Também por questões de segurança, merecem destaque na manutenção periódica e na revisão do sistema os componentes de proteção como disjuntores (Atua contra sobrecargas e curto-circuito), DR (Diferencial Residual – evita choques elétricos) e DPS (Dispositivos de Proteção contra Surto de Tensão, ou seja, eles protegem equipamentos eletroeletrônicos contra problemas na rede externa - descargas atmosféricas, por exemplo). E conforme a atualização da norma de para-raios, a NBR 5419:2015, cada equipamento do Sistema de Proteção contra Descarga Atmosférica nas Edificações (SPDA) deverá dispor de um DPS.

Afora a manutenção periódica, a cada duas décadas o condomínio deverá reavaliar a capacidade da carga instalada face ao consumo, já que novos dispositivos eletroeletrônicos ou aparelhos mais potentes (chuveiros e aquecedores) são frequentemente lançados no mercado e incorporados ao uso pelos brasileiros.

ANOMALIAS FREQUENTES

Ayrton Barros

A seguir, o engenheiro da área de segurança, Ayrton Barros, apresenta um balanço das inadequações que costuma observar nos condomínios, especialmente em prédios ocupados há pelo menos 20 anos.

 

- NA ALIMENTAÇÃO DO APARTAMENTO

Segundo Ayrton, devido às quedas do disjuntor no centro de medição, após a instalação de um chuveiro mais forte, por exemplo, muitos proprietários pedem ao zelador, ou contratam serviços de eletricistas práticos, sem formação adequada, para substituir esse componente por outro de maior capacidade, sob a alegação de que assim o disjuntor não cairá mais. Além de enganosa, a operação oferece riscos, pois a “alteração do disjuntor original acaba aumentando seu valor sem respeitar o projeto elétrico aprovado pela concessionária de energia, comprometendo não só o apartamento irregular, como toda a edificação”.

“Alguns eletricistas também propõem trocar a fiação entre o disjuntor substituído e o quadro de energia dentro do apartamento. Já encontrei casos nos quais o eletricista não conseguiu passar a fiação com bitola maior, devido ao pequeno diâmetro dos eletrodutos e somente trocou as extremidades visíveis, mantendo dentro do eletroduto a fiação antiga”, alerta Ayrton Barros. Aqui, o “risco é severo, devido à bitola de fiação inadequada à capacidade de condução definida pelo disjuntor”.

- NOS DISJUNTORES

Há casos em que “eletricistas sem formação adequada muitas vezes substituem um disjuntor bipolar por outros dois unipolares, dizendo que dá no mesmo”. “Disjuntores devem cortar simultaneamente todas as fases de um mesmo circuito, conforme consta nas normas reguladoras.”

- NAS CAIXAS, QUADROS E CENTRO DE MEDIÇÃO

O sistema elétrico das edificações está seccionado em caixas e/ou quadros que respondem pela organização e distribuição da energia conforme a necessidade. Basicamente, afirma Ayrton Barros, eles se dividem em dois tipos, como o quadro que alimenta as áreas comuns e as caixas porta-base dos disjuntores relativos à cada unidade condominial. São compostos por chaves seccionadoras, ou disjuntores, e fios com diferentes bitolas (diâmetros) para cada finalidade. Em edifícios mais antigos, é possível encontrar os fundos dos quadros de energia em madeira, com chaves inadequadas, tipo faca, por exemplo. Encontram-se ainda conectores frouxos, fios descascados ou fora de norma técnica, a qual se atualiza periodicamente.

Neste sistema todo, destacam-se ainda a caixa seccionadora de entrada, que recebe a energia da rua e secciona os cabos alimentadores principais; e a caixa de proteção e manobra, a qual permite desligar parcialmente o quadro das áreas comuns ou a seção dos relógios das unidades caso haja necessidade de manutenção pontual - sua instalação confere mais segurança e comodidade ao edifício.

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE BOMBAS DE RECALQUE E DE SUCÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS

Quanto às bombas, semanalmente elas devem ter funcionamento alternado e, para isso, existem quadros de comando automatizados que fazem essa alternância por acionamento. Além disso:

- "Boias também devem ser motivo de atenção para evitar problemas futuros. Seu sistema é normalmente composto por duas chaves boias, uma superior e outra inferior. No sistema de bombas de recalque, a chave boia superior é acionada quando a caixa d’água superior apresenta volume em nível baixo e desligada quando o reservatório enche. Já a chave boia inferior possui funcionamento inverso, permitindo que a bomba seja ligada quando o reservatório de baixo estiver com água e não permitindo que a bomba de recalque ligue quando este se encontrar vazio";

- Para o sistema de bombas de águas pluviais o sistema é inverso, ligando quando o poço contiver água acima do nível desejado e desligando quando não houver mais água no poço.

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE BOMBAS DE INCÊNDIO

“Por se tratar de sistema de extrema importância em caso de incêndio, recomenda-se que semanalmente o zelador certifique que o quadro esteja energizado e verifique seu funcionamento”, recomenda o engenheiro.

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE ELEVADORES

Ayrton Barros destaca que os elevadores são regulamentados pela NM 207/99, a qual “especifica que a seccionadora da alimentação dos motores possua posição porta cadeado para posição aberta [ ou seja, ‘trava que não permite religar a chave quando desligada para manutenção’] e que a iluminação das cabinas possua DR específico, não podendo ser alimentados pelo mesmo circuito”

SEGURADORA ALERTOU PARA RISCOS

Químico industrial e biólogo, o síndico Orlando Domingos Bento assumiu a função no Condomínio Edifício Pollux em 2012, na época de sua aposentadoria. Era tempo de ajustar a manutenção do prédio localizado na Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo, entregue há 22 anos com 104 apartamentos. Como acontece em boa parte dos condomínios, as demandas e necessidades do Pollux eram, na época, bem mais extensas que as possibilidades orçamentárias. Por isso foi realizado um cronograma de intervenções prioritárias, incluindo a reforma elétrica do centro de medição, já concluída.

O alerta para a necessidade do serviço foi dado pela seguradora, lembra Orlando Bento. “Os disjuntores do centro de medição eram em louça, em caso de curto, eles não desarmavam e a corrente poderia rebater nos disjuntores dos apartamentos.” Orlando diz que já foi supervisor de Brigada de Incêndio na multinacional onde se aposentou, e que durante os treinamentos soube de inúmeros casos de incêndio provocados por uma situação parecida com a de seu prédio antes das adequações. Na época, o fundo dos quadros e caixas do centro de medição eram em madeira e acabou trocado.

Hoje em seu 3º mandato, Orlando Bento dá prioridade especial à segurança da edificação e das instalações. O Auto de Vistoria do Corpo Bombeiros (AVCB) se encontra em dia e foi novamente renovado depois que ele promoveu a adequação dos corrimãos, a retirada das lixeiras dos andares para liberar a rota de fuga e modernização do sistema de luz de emergência, que agora conta com nobreak, assim como os portões automáticos.

Matéria publicada na edição - 220 de fev/2017 da Revista Direcional Condomínios

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