Condomínios sofrem com adiamento de obras

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Ao escolherem medidas paliativas para enfrentar os estragos da infiltração da água, condôminos deixam para o futuro o aumento substancial do escopo de serviços, custos e transtornos de uma recuperação nas estruturas.

Eng. Civil Marcus Grossi propõe solução mista – aplicação de manta e injeção – em condomínio que terá que interditar até reservatórios d’água para executar obras de recuperação estrutural e impermeabilização

O que acontece quando um prédio com pelo menos duas décadas de vida e problemas recorrentes de infiltração decide, ao longo do tempo, fazer apenas reparos localizados nas proximidades dos ralos e instalar calhas sobre os veículos na garagem? O resultado do descuido pode ser dramático, conforme laudo recém-produzido pelo engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi a um condomínio onde realizou inspeção e apontou, entre outros, a necessidade urgente de:

- Renovação de toda impermeabilização do pavimento térreo com manta asfáltica;

- Injeção de resina nas paredes do subsolo que se encontram com infiltrações (e nos pontos em que estão em contato direto com o solo);

- Fechamento de todas as trincas com aplicação de injeção de resina;

- Tratamento de todos os pontos com armadura exposta. Será preciso aqui quebrar “todo o concreto desagregado, trocar barras muito corroídas e executar novo concreto nessas peças estruturais”;

- Quebrar 30% do revestimento de um dos subsolos, fazer a recompactação do solo e aplicar novo piso de concreto. Nesse trecho, houve afundamento devido à infiltração da água, observa o engenheiro.

O fato é que diante da demora em se providenciar a impermeabilização dos sistemas da edificação, os custos dos reparos aumentam “exponencialmente”, adverte Marcus Grossi. Neste edifício, eles ainda serão orçados. “Mas somente agora, mediante a preocupação de um morador, resolveram contratar a inspeção para avaliar o risco estrutural”, diz. “É uma obra para ser executada durante todo o ano de 2017”, completa. Além do passivo financeiro, os condôminos precisarão enfrentar períodos de interdição do térreo, dos subsolos de garagem e dos reservatórios inferiores de água - “eles terão que ser interditados completamente e, pela configuração do prédio, é possível que tenham que ficar sem água por alguns dias”.

Para o edifício, foi recomendada uma solução mista no tratamento das infiltrações: aplicação de manta para impermeabilização da superfície do térreo e de resina nos pontos que levam a água a escorrer pelas paredes. “E mesmo para as infiltrações do térreo será necessário fazer a injeção nas trincas, porque nesses locais há maior movimentação da estrutura, o que pode levar ao rompimento da manta antes do fim da vida útil prevista”, explica.

BATENDO O MARTELO

Nos casos em que as estruturas e instalações dão sinais de esgotamento, os síndicos se veem em situação difícil, já que obras nessa área são dispendiosas, por isso, os condôminos preferem adiá-las ao máximo. Segundo a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, mesmo quando o gestor está com o laudo de uma inspeção, “em 70% dos casos a obra acaba sendo postergada”. E os custos, prossegue a especialista, decorrem mais do acabamento dos setores recuperados que da própria impermeabilização.

A síndica Gloriana Demo conta que em sua primeira Assembleia Geral Ordinária na função no Edifício Garages, há cerca de seis anos, a recuperação do último subsolo veio à tona. Na oportunidade ela ponderou que sem dinheiro isso não seria possível, exceto se aprovassem um Fundo de Obra. Como o assunto era rotineiro nas assembleias, Gloriana deixou claro que, “se o rateio para o fundo não fosse criado, não receberia reclamações a respeito”. O prédio possui quatro pisos com 127 vagas de garagens, dois dos quais subsolo, e vive uma situação peculiar: Foi construído nos anos 50 na Vila Buarque, zona Central de São Paulo, servindo de base a duas torres residenciais. Mas cada estrutura foi legalizada como um condomínio independente. Desta forma, Gloriana é síndica também de um dos residenciais, há 14 anos. No Garages, nem todos os proprietários das vagas de garagem moram nos residenciais erguidos sobre este prédio.

Nesse imbróglio, era difícil obter um consenso para as obras, lembra. E conforme o tempo passava e novos edifícios eram construídos nas vizinhanças do Garages, as infiltrações se agravavam. “O Garages é o único do quarteirão que tem dois subsolos. Em sua construção, foi executado um sistema de bombas para drenagem da água, mas que envelheceu sem manutenção. Chegamos a conviver com uma lâmina d’água de 2 cm no 2º subsolo. Então formamos o fundo de caixa”, relata a síndica, dizendo que, ao final, foram investidos mais de R$ 450 mil para sanar os problemas e revitalizar o ambiente, incluindo a locação temporária de vagas em estacionamentos do bairro.

A síndica observa que a logística foi trabalhosa, mas valeu a pena: “Este piso de garagem ficou bonito, é outro espaço”. Ela comenta que vem recebendo solicitações para reformar os demais andares, padronizando o acabamento. Para seus colegas gestores, que se deparam com um quadro semelhante, Gloriana recomenda transparência ao processo. “É preciso abrir totalmente o problema aos condôminos, informar sobre as necessidades, realizar assembleias antes da obra, mostrar todas as fases e suas implicações”, afirma. “E centralizar as informações, para evitar o ‘diz que diz’.” Durante os trabalhos no Edifício Garages, Gloriana e o subsíndico Paulo A. Aguado foram os únicos responsáveis por responder às dúvidas dos condôminos, “que tinham livre acesso para visitar a obra”. Isso evita, conforme justifica, interferência e orientações atravessadas à equipe que está executando o serviço.

INFILTRAÇÕES NO SUBSOLO E TIPOS DE TRATAMENTO

O engenheiro civil Claudio Neves Ourives, especializado em patologia das construções e diretor de empresa do setor, procura alertar os condomínios que protelam o combate às infiltrações. Segundo ele, o fenômeno da carbonatação do concreto, como o observado no Edifício Garages, ocorre em função do gás carbônico liberado pela combustão dos veículos, pois o CO2 reage com o concreto e “desprotege o aço”, gerando a corrosão das armaduras. Essa é uma das principais causas de infiltração nas garagens, afirma.

O especialista destaca ainda que é comum haver corrosão na base dos pilares, aqui, por seu contato com o oxigênio e, ainda, pela lavagem dos pisos com soluções ácidas, as quais podem agravar os danos ao concreto e à armadura. Outros tipos de infiltração decorrem de problemas em:

- Tetos, elevadores e reservatórios enterrados;

- Paredes (“em alguns casos, carreando solo junto com a água, o que pode causar recalques em terrenos vizinhos”);

- Do desgaste proporcionado pela passagem dos veículos e lavagem do piso. Com o tempo, pode ocorrer desgaste da superfície, com “grande perda de massa localizada, criando cavidades no concreto”. “Regiões de bordas de juntas de dilatação e juntas serradas podem sofrer com o impacto de pneus e apresentar rupturas localizadas.”

Para sanar os problemas, o engenheiro recomenda aos condomínios promover:

- Diagnóstico para identificar as patologias e suas causas;

- Nos casos de infiltrações provenientes da laje, estudar a condição da superfície externa, o tipo e a condição do sistema impermeabilizante, a presença ou não de jardineiras e revestimentos. “O ideal é sempre proteger e impermeabilizar pela parte de cima e não deixar que a água penetre na estrutura. No entanto, há métodos de reparos localizados em fissuras e juntas frias da laje, que impedem a deterioração causada pelo fluxo d’água e a corrosão da armadura, e que podem ser feitos pela parte inferior da laje. Em muitos casos, esses procedimentos são adotados para estender a vida útil da estrutura enquanto uma decisão definitiva não é tomada. Evita-se a instalação de calhas que escondem e intensificam a corrosão”, orienta.

Diferentes métodos de intervenções localizadas [injeções e aplicações] são oferecidos hoje pelo mercado, com materiais distintos como a resina polimérica, o gel acrílico e argamassas à base de cimento, como na cristalização etc. Claudio Ourives explica que esta técnica representa boa opção para infiltrações pela cortina ou o piso do subsolo, “onde não é possível acessar o lado externo”.

Matéria publicada na edição - 220 de fev/2017 da Revista Direcional Condomínios

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