Direcional Ano 20 & O futuro dos condomínios

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Perspectivas de expansão do segmento batem às portas de 2017, ano em que a Direcional Condomínios completa duas décadas de vida. De um lado, o mercado vê com otimismo a recuperação de indicadores fundamentais ao crescimento imobiliário; de outro, aposta nos investimentos em manutenção e modernização dos prédios já ocupados.

A imagem de futuro e expansão encontra-se intrinsicamente colada ao segmento de condomínios, seja porque o mercado imobiliário tem ampla demanda reprimida e representa um dos setores mais importantes da economia do País, seja porque os prédios já ocupados exigem manutenção frequente e investimentos contínuos de modernização.

Esse é o pano de fundo da área em que atua a Direcional Condomínios há 20 anos, revista projetada em 1997 como publicação de nicho, voltada a fazer uma conexão direta entre fornecedores e gestores (síndicos principalmente). Para tanto, foi criada uma rede própria de distribuição da revista física, com onze edições anuais e tiragem auditada de 20 mil exemplares. A marca cresceu, consolidou-se, gerou filhotes – um site, promoção de eventos e edição de livros -, e se tornou referência no mercado.

Para 2017, a revista reflete a grande expectativa de estabilização econômica, social e política do Brasil, alimentada por indicadores favoráveis que começaram a ganhar corpo entre o final de 2016 e o começo deste ano. Segundo Reinaldo Fincatti, diretor de Assuntos Especiais da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), mesmo que em 2016 a indústria imobiliária tenha registrado um desempenho próximo ao de 1992 e um dos mais baixos em 31 anos de acompanhamento feito pela entidade, a produção “ainda é expressiva”. E, conforme a economia retome alguns índices positivos, como a queda recente da taxa básica de juros, da inflação e a ampliação do crédito imobiliário ao consumidor, a perspectiva é a de que os investimentos retornem ao setor. “Acredito que 2017 seja o ano da estabilização para uma posterior recuperação. O imóvel ainda é um investimento seguro em longo prazo”, arremata. De outro modo, existe “grande demanda” junto à população, analisa Fincatti, face não apenas ao crescimento demográfico, quanto às mudanças no perfil de moradia das famílias no País, cada vez mais individualizado.

Não à toa, o município de São Paulo assistiu a um vertiginoso aumento do preço médio dos imóveis nas duas últimas décadas – o valor do metro quadrado saltou de R$ 1.383,00 em 1995 para R$ 8.555,00 em 2015, curva acompanhada de perto pelos imóveis das cidades vizinhas. O pico de lançamentos ocorreu em 2010, com 70.781 apartamentos e casas (na Região Metropolitana de São Paulo). No balanço de 31 anos de estudos da Embraesp, entre 1985 e 2015, a Grande São Paulo ganhou 1.188.702 unidades (casas e apartamentos), sem contar os imóveis de perfil popular, construídas pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo), por exemplo.

INVESTIMENTOS CONTÍNUOS

Outro movimento de expansão econômica do segmento advém das transformações nos serviços ofertados a esses residentes, agora mais exigentes, avalia o diretor do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto. Engenheiro, síndico e administrador com 30 anos de atuação no setor, Sérgio Meira destaca a maior complexidade hoje dos condomínios, desde a parte contábil à tecnologia e instalações:

- “A infraestrutura do condomínio aumentou demais. Antigamente havia um porteiro sentado no hall do prédio. Hoje temos guarita blindada e software de gestão dentro do condomínio integrado à administradora. E os prédios, mesmo os mais simples, envelhecem. Todos os equipamentos têm uma vida útil que um dia chega ao fim, esse é o grande problema. Estou preocupado ainda com essa gama de condomínios-clube que o mercado lançou, pela infinidade de serviços que são comuns a todos eles. Se isso não tiver uma manutenção preventiva, estará se criando uma bomba de efeito retardado no seu patrimônio.”

Nessa linha de raciocínio, Sérgio Meira adverte: “Os gestores que estão pilotando essas ‘empresas’ muitas vezes não têm a capacidade de enxergar a complexidade, nem os moradores de implantarem o sistema de manutenção adequada. Isso poderá gerar um passivo tão grande nesses prédios, que ficará quase impossível tirar o atraso.”

Para evitar justamente riscos de depreciação e desvalorização, o síndico André Matarucco, do Condomínio Glam Moema, na zona Sul de São Paulo, programou inúmeros investimentos para 2017: tratamento de piso com aplicação de Epóxi na garagem, acompanhado de novas remarcações; substituição da iluminação por lâmpadas LED; aprimoramento do sistema de gravação das câmeras do circuito interno; tratamento da água dos reservatórios; instalação de painel eletrônico de comunicação nos elevadores.

“Esses investimentos são para agora”, enfatiza André, que há cerca de quatro anos administra um prédio moderno com 168 unidades residenciais de 50 a 66 m2, dotado de sofisticado sistema de segurança e lazer na cobertura. Com dois blocos, o condomínio é ocupado em sua maioria por profissionais liberais que vivem sozinhos ou com famílias pequenas. “São pessoas que gostam de um local atual, seguro e com área comum onde possam se distrair. Elas querem um apartamento dinâmico, bem localizado e com algumas facilidades”, define André.

Já no caso da síndica Shirley de Oliveira, a realidade é outra - um prédio antigo em processo inicial de modernização. Mas a ‘pegada’ é a mesma: investir para melhorar o conforto, a segurança e evitar depreciação dos imóveis. Advogada e síndica profissional, Shirley atua como orgânica no Condomínio Edifício Itanhaém, na Aclimação, região Centro-Sul de São Paulo. O Itanhaém foi construído há 45 anos com amplas unidades residenciais. São apenas 24, duas por andar. Porém, o que sobra de espaço nos apartamentos falta nas áreas comuns, que deverão passar por retrofit, planeja Shirley, eleita em 2010.

Na época, a situação era precária, especialmente na parte financeira, com ações trabalhistas e ameaça de penhora do saldo bancário do condomínio. Desde então ela trabalha para sanear esta parte, ao mesmo tempo em que dá prioridade às reformas, tanto às urgentes quanto às de valorização do patrimônio. Algumas foram concluídas: impermeabilização da laje do terraço; novo para-raios; reparos nos elevadores; modernização do sistema de bombas e do telhado; troca dos encanamentos dos reservatórios, da prumada de um lado do prédio e dos registros do barrilete; obras na fachada, que garantiram um novo visual (textura no lugar de pastilhas).

Para 2017, estão na lista a limpeza dessas fachadas, modernização dos elevadores e do hall social (incluindo acessibilidade), novos equipamentos de segurança, e remanejamento na distribuição das vagas na garagem. “Valorizar é trazer mais comodidade, mas fazer também a manutenção, garantindo a segurança e o funcionamento dos serviços essenciais”, afirma Shirley, que fez cursos de administração de condomínios – “para dar conta de toda essa complexidade” – e que costuma produzir relatórios com registro fotográfico de todas as intervenções.

Matéria publicada na edição - 220 de fev/2017 da Revista Direcional Condomínios

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