Desentupimento: Prevenção evita transtornos e gastos inesperados para os síndicos

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A prevenção é um dos eixos que deve orientar o planejamento das ações no condomínio, incluindo instalações e caixas do sistema de esgoto e água. Por exemplo, a caixa de gordura aparece como uma das principais vilãs nos entupimentos, afirma Anderson Aparecido, profissional que atua há doze anos no setor. “Isso geralmente acontece quando o condomínio não faz trabalho preventivo”, enfatiza.

O síndico, gerente predial e engenheiro civil Francisco Xavier Pinto Lima destaca que promove, periodicamente, a limpeza dos componentes do sistema de esgoto dos prédios que administra. E ilustra: “A decomposição de material no poço de esgoto é muito grande, isso ocupa espaço e diminui seu diâmetro e altura”. O cronograma da limpeza muda de acordo com o perfil do edifício, observa. O importante, ressalta o gestor, é providenciar o descarte adequado do material, em atendimento à Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei Federal 12.305/10).

Justamente por essa razão, a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello costuma recorrer a empresas especializadas para o serviço nos quatro condomínios em que atua. Aqui também não há uma periodicidade pré-definida. “Quando os funcionários da manutenção observam que o poço do esgoto, por exemplo, está cheio, contrato o trabalho”, diz. Épocas secas exigem mais atenção, aponta a síndica, por causa do acúmulo de folhas, que se misturam à água, formando um lodo que pode deixar a bomba da caixa submersa. Outra providência fundamental é realizar, no mesmo pacote de serviços, a dedetização desses poços, acrescenta Mariza.

Existem, no entanto, situações imprevisíveis, como ocorreu com um dos residenciais em que é síndica, afetado pela queda de energia na região, o que impediu o funcionamento das bombas de drenagem de minas e levou à inundação da garagem. “Saíram nove caminhões d’água do condomínio”, lembra Mariza. Em uma emergência como essa, a parte mais desafiadora para o síndico é negociar o preço do serviço, afirma. “Não há tempo suficiente para muitas cotações (são feitas três, no máximo), mesmo assim procuramos parcelar o pagamento.”

PRINCIPAIS DÚVIDAS DOS SÍNDICOS

A seguir, a Direcional Condomínios apresenta uma síntese de esclarecimentos oferecidos pelo profissional Anderson Aparecido:

- CAUSAS DE ENTUPIMENTO NO SISTEMA DE ESGOTO

O esgoto pode entupir por várias razões. A ocorrência mais comum nos condomínios é a caixa de gordura. Com o tempo, o acúmulo de placas de gordura nas paredes fecha a tubulação. O mesmo pode acontecer na coluna (tubo de queda ou tubo de descida) que recebe todos os detritos (com riscos de retornar para os apartamentos); na coletora na horizontal na garagem; ou na saída para a rede pública. Restos de gordura e produtos inadequados jogados na tubulação também ocasionam entupimentos. Registram-se casos ainda de tubulações entupidas pelas raízes das árvores do condomínio.

- PREVENÇÃO

Há um serviço executado no condomínio desde o último andar, acompanhado pelo zelador. São feitos testes para detectar algum entupimento, tanto nas prumadas das áreas comuns quanto dos apartamentos. Verificam-se pias e sifões, com o uso de cabo e maquinário. É feita a limpeza da coluna e dos sifões, assim como dos ralos das áreas comuns. Por último, são feitas as coletoras. O serviço deverá ser feito uma vez ao ano e receber manutenções pontuais durante o período.

- DESCARTE

A Política Nacional de Resíduos Sólidos impõe a destinação correta do material recolhido pelo esgotamento da caixa de gordura. O descarte deve ser feito em estação apropriada de tratamento para esse tipo de resíduo e gera uma Remessa de Efluente em nome do condomínio, confirmando a quitação da obrigação.

- DESENTUPIMENTO

Hidrojateamento e sucção são duas das técnicas empregadas, a primeira para desentupimento (com jato d’água) e a segunda para remoção de detritos. Na microfilmagem entram equipamentos de tecnologia, assim como existem na sucção. Uma sonda percorre a tubulação e filma em tempo real, imagens são observadas através de monitor externo. Ela é indicada principalmente para identificar pontos críticos de entupimento;

- PRECIFICAÇÃO

Ocorre conforme a vistoria in loco. Ela considera a complexidade, o tempo estimado de serviço, equipamentos a serem utilizados, bem como o número de funcionários envolvidos. O mercado trabalha com dois critérios: Precificação por metro ou preço fechado (O técnico estima um preço antes do início do serviço). No entanto, o hidrojateamento é orçado por metro, começando por um mínimo de dez metros para compensar o custo de saída do caminhão. Há entupimentos menores que podem ser feitos manualmente, não por metro. O valor depende muito do projeto do prédio, não se sabe onde a tubulação está enterrada, o resultado final da metragem é definido conforme a extensão de cabo que percorre a canalização em busca do ponto de entupimento.

Por fim, vale destacar que, em sua norma técnica interna (a NTS 217: 2015), a Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) recomenda a retirada periódica do acúmulo de detritos na caixa de gordura e caixa de ligação. Para o consultor de vistorias em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, também as caixas de água pluvial e de água servida deverão passar por limpeza periódica, assim como as fossas dos condomínios que não dispõem de caixa de esgoto.

Matéria publicada na edição de dez/jan 2017 da Revista Direcional Condomínios

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