Reorganização das contas do condomínio, caminho para os investimentos

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Buscar o equilíbrio entre arrecadação e custos, através de uma previsão orçamentária realista, representa grande passo para uma gestão eficiente, destaca o síndico Paschoal Lombardi Junior, que ajudou a recompor a saúde financeira de seu condomínio.

Quarto síndico no empreendimento com sete anos de vida, tipo condomínio-clube, o empresário e administrador Paschoal Lombardi Junior dedica boas horas por dia à gestão do Iepê Golf, no Jardim Taquaral, região de Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, organizando-a em planilhas de planejamento semanal, mensal e anual. Com uma equipe administrativa própria, conta ainda com apoio dos Conselhos Fiscal e Consultivo para conferir profissionalismo às suas decisões. “O maior desafio que temos é a manutenção diária, são 36 mil metros quadrados de área, com seis torres e 336 unidades”, descreve Paschoal. “Por isso, a arrecadação é grande, movimenta muito dinheiro, precisamos estar de olho”, completa. Somente em termos de funcionários, próprios e terceirizados, há 65 pessoas vinculadas ao condomínio, incluindo as equipes que monitoram a parte recreativa.

O momento é de estabilidade, com folga em caixa para investimentos, como a troca recente de todo piso cerâmico dos halls de serviços das torres por granito polido. Registrando bom fluxo de caixa, fundo de reserva sólido, previsões extraordinárias para obras (sem necessidade de rateio extra), o Iepê Golf respira aliviado depois de ter vivido períodos turbulentos na fase inicial do condomínio. Paschoal evita dar mais detalhes sobre as administrações iniciais, apenas as qualifica como uma “bagunça generalizada”, que tornou o empreendimento “inadministrável”, até que um grupo resolveu assumir e participar da gestão, para colocar a casa em ordem.

“Nessa época fui conselheiro por um ano. Não havia dinheiro em caixa para pagar as contas do mês, inexistia organização de documentos, de contratos, de prazos, sequer sabíamos quantas pessoas moravam aqui”, descreve. Era preciso “apagar incêndio”, recompor o caixa com urgência, por isso, “nossa primeira atitude foi nos inteirarmos das contas”, relata o então conselheiro. Na época, o condomínio contratou uma auditoria externa. “Fizemos uma nova relação dos compromissos do condomínio, renegociamos e acertamos contratos, conseguimos aumentar o valor da taxa em 26,8%, e em 45 dias estávamos com o caixa em ordem”, lembra.

Segundo Paschoal, uma das principais causas do desequilíbrio era um rateio ordinário abaixo do patamar necessário para manter a vida em um condomínio do porte do Iepê. Os moradores aprovaram o reajuste “com tranquilidade”, “eles queriam mudanças, havia muitas desconfianças”. “Mostramos a eles uma previsão orçamentária calcada na realidade do condomínio, um valor justo, quem morava aqui sabia que pagava um valor baixo se comparado à região”, explica.

“REFRESCO DE CAIXA”

Síndico local, Paschoal assumiu logo depois, dando sequência aos trabalhos, o que lhe exige ainda hoje expediente diário. “Prefiro me dedicar a ter dor de cabeça”, observa o síndico, destacando que chegou a fazer curso na área para compreender melhor as particularidades de um condomínio. Ele está há quatro anos e meio na função. “Quando assumi, o condomínio já estava andando bem com as próprias pernas”, afirma.

Ele lembra que o aumento da arrecadação, acompanhado de um programa de ajuste dos custos, contribuiu para a atual saúde financeira. “Pudemos adotar medidas mais sustentáveis”, especialmente a readequação do quadro de funcionários próprios (com mudança de escalas e horas extras), além da renegociação com as empresas de terceirização, exemplifica. “Em cima disso, os custos começaram a diminuir, antes eles equivaliam a 60% ou 65% da arrecadação, assim ninguém consegue investir no condomínio”, observa Paschoal. Depois de seis meses, “já tínhamos refresco de caixa”.

A folga orçamentária tem sido sinônimo de investimentos. Nesse período todo, o Iepê remodelou todo seu sistema de segurança, promoveu a individualização da leitura do gás e da água, construiu uma nova quadra, mudou o sistema de aquecimento da piscina e substituiu todas as lâmpadas por LED. “Os investimentos ajudaram a diminuir custos, o que retroalimentou novos investimentos”, contabiliza o síndico, que fez ainda “um trabalho forte” sobre a inadimplência. “Ela era de 10%, caiu a 2,5%, com a crise ficou em torno de 3,5%, mas vamos procurar voltar a 2,5%”, afirma Paschoal. Ele reforça a necessidade de ficar “sempre de olho em tudo”, tanto que o condomínio aprovou neste ano um reajuste de 5% no rateio, com revisão do reajuste programada para outubro próximo, tudo para que, ao final do exercício anual, previsão e prestação estejam em equilíbrio. “Condomínio é 100% gestão, se o síndico não cuidar disso, ele vai se perder e ter problemas com as contas”, arremata Paschoal Lombardi Junior.

Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

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