Planejamento de obras: Você já organizou seu condomínio para 2016?

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Programar investimentos confere equilíbrio às contas e garante a manutenção e/ou modernização do condomínio. Síndicos mostram que ouvir moradores, listar prioridades e informar sobre o destino dos rateios dão trabalho no começo, mas resultam em uma gestão mais tranquila.

De um lado, a realidade é superlativa, exibe oito mil moradores distribuídos em 25 torres e 2.025 unidades; de outro, é a de um condomínio de apenas 23 apartamentos e orçamento sempre justo. Há um ponto comum entre elas, porém: as decisões sobre investimentos em melhorias são sempre coletivas. O que muda é o tipo de intervenção, a escala dos valores e o número de pessoas envolvidas.

No primeiro caso está o Condomínio Residencial Alphaview, localizado em Barueri e entregue em diferentes fases, entre os anos de 2009 a 2012. Um empreendimento novo, que demanda incrementos, diferente do outro, o Condomínio Edifício San Remo, da Vila Mariana, em São Paulo. Com 30 anos, este pede investimentos na atualização dos sistemas, fundamentais para garantir conforto, segurança e valorização.

A síndica do San Remo, Neusa Ortiz, reconhece que a tarefa é delicada em um edifício com pequena capacidade de arrecadação, cada melhoria depende de rateio extra. Como não é possível abandonar o prédio à própria sorte, o jeito é se organizar, envolver os moradores, fazer cotações e negociar muito. Desta maneira foi contratada a modernização e embelezamento dos elevadores, inadiável porque as máquinas antigas apresentavam trancos e solavancos e consumiam muita energia elétrica, onerando o condomínio. “Com arrecadação enxuta, o envolvimento dos moradores é essencial para definir prioridades”, afirma.

Neusa diz que comunica tudo o que faz e sempre convoca reuniões, “pois a propriedade é de todos e quando eles se envolvem, a coisa flui”. No balanço das obras promovidas nos últimos dez anos, o San Remo contabiliza a impermeabilização do térreo, com troca de piso, mudanças no paisagismo, construção do playground e churrasqueira, duas rodadas de pintura da fachada, reforma estrutural da caixa d’água, da portaria, troca dos interfones, expedição do AVCB, renovação do salão de festas e, agora, modernização dos elevadores e implantação da academia de ginástica. Para 2016, a meta é incrementar a receita e partir para a revitalização do hall social e a cobertura da churrasqueira.

GRANDE ESCALA

No Alphaview, as proporções generosas rendem boa receita, mas também excesso de custos e demandas (o condomínio possui 62 elevadores). O síndico Ricardo Reina, no cargo desde 2013, diz que evita fazer rateios extras, já que nos últimos dois anos o condomínio passou por um ajuste severo das contas, depois de auditoria independente ter constatado problemas administrativos anteriores que lesaram o caixa. “O débito era enorme, o condomínio não visa lucro, mas precisa estar no positivo para saldar despesas e fazer melhorias.”

Ali os investimentos têm sido graduais, observa o conselheiro fiscal Alexandre Kasai, formado em Administração e professor da área. Eles seguem uma lista de prioridades, definida pelo corpo diretivo, depois de colhidas demandas dos moradores e da área de manutenção, e considerando-se, pela ordem, critérios como segurança (patrimonial e pessoal), conforto e benfeitoria. Segundo Kasai, 1/4 da arrecadação é destinado à manutenção corriqueira, como pintura das áreas comuns, troca de lâmpadas, cuidados com os jardins, sinalização, recarga dos extintores etc. Outro quarto vai para novas obras, enquanto 50% cobrem os custos com funcionários (próprios e terceirizados). “Trabalhamos em equipe, tudo o que é feito é discutido, a decisão é sempre do grupo, não do síndico”, complementa Ricardo Reina. A turma mais assídua é composta pelo síndico, dois conselheiros, um voluntário e dois subsíndicos; ela se reúne toda quinta-feira, além de fazer encontros diários quando necessário.

Até o momento, os empenhos foram concentrados no reforço da segurança e na readequação do mobiliário e das áreas comuns. Para 2016, já está contratada a implantação da biometria no acesso aos estacionamentos (trabalho iniciado no final de 2015). Estão previstas ainda a cobertura e fechamento lateral das churrasqueiras, a substituição dos equipamentos das academias e construção de espaço para patinetes e skates. Ricardo Reina afirma que essa forma de trabalhar ajuda a dar transparência ao processo e a “combater desconfianças”.

LISTA DE PRIORIDADES

Paulo Paleari é outro síndico que organiza os investimentos em uma planilha de prioridades. Iniciou na função há 13 anos no Condomínio Edifício Monte Carlo e há três a exerce no Edifício San Marino, na Saúde, zona Sul de São Paulo, onde mora atualmente. Com apenas uma torre e 64 unidades, também o San Marino apresenta orçamento enxuto para dar conta das necessidades de um edifício de 15 anos. Quando assumiu o cargo neste condomínio, Paulo encontrou manutenção precária e contabilidade negativa, os gastos superavam a receita.

Sua estratégia, então, foi montar uma lista de necessidades, estabelecer prioridades, reajustar a taxa de rateio (aprovada pelos condôminos) e partir para a ação. “Foram realizados 56 itens, 14 estão ainda pendentes”, calcula. Como a idade do prédio é típica da “aborrescência”, que exige recuperação de alguns sistemas e equipamentos, Paulo focará esta parte em 2016, promovendo, entre outros, a impermeabilização da caixa d’água superior.

Para a síndica Márcia Dias de Carvalho, do Condomínio Residencial Welcome, em Pinheiros, zona Oeste da Capital paulista, a lista de prioridades “ajuda a controlar a ansiedade dos moradores e as cobranças”. No seu caso, ela fez pesquisa junto aos condôminos em 2014 e em 2015, elencou 15 itens para os investimentos, boa parte deles já executados. “Mesmo com a lista, não pode fazer de qualquer jeito. Ela serve como um guia”, diz, ajudando, por exemplo, a separar o que sairá da receita ordinária e o que terá rateio extra. Márcia concluiu seu primeiro mandato em dezembro de 2015 e mesmo sem saber se estará no cargo em 2016, já deixou pronta a ordem dos próximos investimentos, como a pintura do prédio.

Outra síndica habituada a essa filosofia de trabalho é Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, em Alphaville. "O envolvimento dos moradores é importante, é um processo que retarda um pouco o início dos trabalhos, mas dá tranquilidade depois, pois o síndico e o corpo diretivo não são donos do prédio. É preciso pesquisar com os moradores o que eles querem, colher as opiniões e colocá-las em votação", analisa.

Sua planilha de obras e serviços de manutenção inclui dados como descrição da obra, tamanho (grande, pequena ou média), prioridade (alta, média e baixa), tipo (manutenção ou investimento), custo, data de início e término. O condomínio possui um fundo próprio para obras e, quanto ao planejamento de 2016, ele está sendo submetido à revisão do Conselho para votação posterior pela assembleia de moradores.

Matéria publicada na edição - 208 de dez/jan-2016 da Revista Direcional Condomínios

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