Retrofit de fachada: Condomínios ousam em nome da valorização e sustentabilidade

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Depois de 18 meses envolvidos com a execução de uma obra monumental na fachada e áreas comuns do Condomínio Riviera Inn, o casal Paulo Goulart e Alessandra Teixeira espera passar as festas de final de 2015 com a família na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, litoral de São Paulo. Um prêmio justo para quem trabalhou nos últimos sete anos pela defesa, viabilização e execução do retrofit do prédio, o qual envolve aumento da área das varandas, substituição de partes das pastilhas externas e remodelação completa dos espaços comuns, como halls, garagens, lazer etc.

Síndico do edifício em que mora em São Caetano do Sul, Paulo é presidente da Comissão de Obras do Riviera, auxiliado pela esposa Alessandra Teixeira, coordenadora do grupo e ex-síndica por cinco anos do empreendimento de Bertioga. Originalmente, este apresentava uma varanda de frente para o mar, contígua e modesta entre sala e suíte, e outra menor nos fundos, para dois dormitórios. Construído há 20 anos, com 36 unidades e apartamentos de 147 m2 de área útil (exceto as coberturas), o prédio estava defasado e poderia ganhar mais conforto e funcionalidade através de uma repaginada geral, usufruindo da sua localização privilegiada, praticamente ‘pé na areia’, ao lado de área de preservação ambiental e em local pouco adensado, justifica o casal.

Por isso a ideia do retrofit total, que contempla ainda instalações modernas de segurança eletrônica, como o porteiro digital, para acesso remoto via web. Na fachada, as intervenções contemplam nova estrutura de varandas ampliadas, instalação de equipamentos para uso gourmet e envidraçamento. O orçamento global do retrofit chegou a R$ 6,7 milhões, rateados entre as unidades (valor médio de R$ 176 mil por cada, arrecadado ao longo de dois anos; as coberturas pagaram um pouco mais). “Planejamos a obra financeira e juridicamente, pois tínhamos que atender aos dispositivos legais da Prefeitura e da Associação de Amigos da Riviera, além de questões técnicas da própria construtora. Sempre buscamos ainda atender aos anseios de todos os condôminos, que é o maior desafio. Com a intervenção, tivemos que nos adequar a uma nova Lei de Uso e Ocupação do Solo do município, perdendo, inclusive, um pouco de área comum. Foi um trabalho homérico.”

Outra fase trabalhosa recaiu sobre a busca de concordância unânime dos condôminos frente à proposta. “Formávamos comissões que se dissolviam com o tempo, porque estes processos são difíceis e cansativos, exigem muita paciência e jogo de cintura. Há proprietários que moram no interior de São Paulo, em Goiás etc., o que também dificulta a visualização in loco. Estamos na 3ª comissão e resolvemos trabalhar dessa forma para dar transparência legal, financeira e de comunicação ao processo”, relatam. A operação de convencimento foi demorada, também porque se decidiu desocupar os apartamentos durante as obras. Parte (¼) das unidades é destinada à locação para temporada, ou seja, além do custo do retrofit, seus proprietários teriam que abrir mão da renda extra no período.

No entanto, Paulo e Alessandra contam que reuniram “comprovações de que o retorno sobre o investimento seria gigantesco, superior a qualquer aplicação financeira, tanto sobre o valor das unidades (cerca de 40%) quanto sobre as locações (entre 20% e 30%)”. Eles obtiveram a unanimidade, contando com procurações para registrar os votos de 23 proprietários, e criaram um blog para informar a progressão dos trabalhos. E uma estratégia importante foi acionada: “Enquanto não houvesse 70% do valor arrecadado, não iniciaríamos a obra”. Três projetos arquitetônicos foram cotados com base em um escopo único apresentado pelo condomínio. Da mesma forma, a contratação dos executores passou por ampla pesquisa, incluindo a situação financeira e societária das empresas candidatas, e licitação interna.

RETROFIT DO RIVIERA INN

Fachada de frente do Riviera Inn com varandas demolidas; ao lado, a construção em andamento das novas sacadas, com fundações, vigas e estruturas metálicas que lhes dão sustentação.

Agora, na fase da execução, o casal participa de ao menos seis reuniões mensais de acompanhamento das obras, envolvendo construtora, síndico e um gestor (arquiteto) contratado pelo condomínio, além de um encontro no período para informar os demais interessados e participantes. Alessandra ficou encarregada de cotar e comprar os materiais, com no mínimo três orçamentos por item, e, assim, ajudar a diminuir um pouco os custos. E já entrou em contagem regressiva para ver a conclusão dos trabalhos, que elevarão a área útil de cada unidade para 173 m2, garantindo um réveillon em alto estilo.

CONCEITO

A proposta encampada pelos proprietários do Riviera Inn traz um exemplar radical de retrofit, mas toda “modernização com uso de tecnologia que represente um upgrade à fachada” pode ser enquadrada neste conceito, avalia o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, mestre pelo IPT em Tecnologia das Edificações (área da habitação) e pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia. “O retrofit é equivalente à plástica do corpo humano, que rejuvenesce, atualiza e sempre agrega uma tecnologia.”

Do ponto de vista da edificação, a vantagem está na extensão da sua vida útil, facilidade de manutenção e valorização dos imóveis, afirma. Jerônimo cita pesquisa divulgada em 2013 durante a Convenção Secovi-SP, que apontou uma valorização de 41,5% nos aluguéis das unidades de um edifício bem conservado em comparação com outro de manutenção apenas regular. “No entanto, precisa colocar a mão no bolso, porque o retrofit envolve planejamento, logística, contratação de profissionais de primeira linha e de empresas especializadas.”

Nos condomínios residenciais, a troca de pastilhas antigas, de mais de 50 anos (“que já cumpriram sua função e vida útil”), por revestimentos produzidos com nova tecnologia e materiais já pode ser considerada retrofit, afirma Jerônimo Cabral. Ele enfatiza, porém, a necessidade de que os gestores se apoiem em “projetos detalhados, contendo todas as alterações, memoriais com especificações, previsão de juntas, contratação de seguro e o atendimento às normas da ABNT (como a NBR 15575/2013, de desempenho dos sistemas) e de segurança (como a NR-35, acerca do trabalho em altura).” O engenheiro lembra, por fim, que o retrofit exige atualização do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, conforme a NBR 14037/2011.

AVANÇO TECNOLÓGICO GERA ECONOMIA E CONFORTO

O retrofit representa boa oportunidade para aplicar materiais sustentáveis nas fachadas, que proporcionem economia de manutenção e na conta de energia. “É necessário promover o retrofit com atualização tecnológica, sob pena de se perder mercado, com maior vacância nas unidades destinadas à locação pelo seu alto custo”, avalia Jerônimo Cabral. As edificações comerciais lideram as experiências no uso de sistemas inovadores, como as superfícies revestidas com o V-Glass (tipo de vidro), elemento que trabalha melhor o equilíbrio da temperatura e iluminação, exemplifica. “O fator solar cai de 80% (do vidro comum) para 30% com o V-Glass, reduzindo o gasto com climatização.”

Para Norberto Martiny, arquiteto e gerente comercial de uma construtora com expertise na área, a tendência hoje, notadamente junto aos prédios comerciais dos anos 80, é mudar a chamada “fachada-cortina” (formada por colunas aparentes de alumínio e vidro no preenchimento) por uma espécie de ‘encapamento’, cobrindo-a com perfis e materiais tecnologicamente atualizados. A modernização pode ser parcial, intermediária ou total, sendo que a nova estrutura é encaixada sobre parte da antiga. O Edifício Bela Paulista, em São Paulo, teve a fachada remodelada pela construtora dentro deste conceito, optando “por vidros com alto desempenho térmico e acústico e de maior segurança”.

Matéria publicada na edição - 203 de jul/2015 da Revista Direcional Condomínios

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