Diretor do Seciesp orienta síndicos sobre contratos de elevadores

Para Fábio Aranha, diretor de marketing do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) e presidente da Associação de Elevadores do Mercosul, qualquer que seja a modalidade de contrato definida pelo condomínio, é "preciso fazer uma administração disso". Ele justifica: "Existem dois tipos de contrato basicamente. Um só para mão de obra, chamado de contrato de conservação, e outro de manutenção integral, que inclui peças. O primeiro é mais barato porque sem peças. O segundo é mais caro, porém, ele já supõe uma média de gastos do prédio com as peças. E existem alguns intermediários, que incluem algumas peças e outras não. Tem que tomar muito cuidado com este tipo de contrato, porque há uma cobertura não total e, às vezes, o prédio acaba tendo surpresas."

Por isso, ele recomenda aos síndicos ficarem atentos aos riscos inerentes a todo tipo de contrato, caso não haja um acompanhamento. "Se não estão inclusas as peças, ele estará sujeito a que uma empresa empurre algo que não seja tão necessário, ou por um preço mais caro que o normal. Já o contrato de manutenção integral tem o risco de a empresa não trocar nada, a não ser que o elevador esteja numa situação bastante crítica."

O dirigente do Seciesp chama também a atenção de síndicos e condôminos de edifícios novos, que costumam herdar contratos de manutenção de elevadores celebrados pelas construtoras. "A construtora acaba repassando um contrato que nem sempre é vantajoso para o prédio. Muitas vezes eles podem estar superfaturados." Fábio Aranha observa que durante a negociação para compra dos elevadores, as construtoras podem conseguir preços melhores desde que aceitem "contrato de manutenção não vantajoso, nem tão bom, porque quem vai pagar é o condômino". Ele adverte que "quem mudou para prédio novo tem que ter grande atenção se o contrato está de acordo com o mercado". "As pessoas não devem temer se o contrato original é com o fabricante ou não."

De forma geral, na hora de o síndico definir-se por um novo parceiro, Fábio Aranha recomenda "buscar uma boa empresa, com referências, e fazer uma seleção criteriosa". O prestador de serviços que atua em São Paulo, Capital, deve estar habilitado junto ao Segur. Essa é a primeira coisa a ser verificada, diz. Outra é observar que a manutenção de qualidade não depende, necessariamente, de que seja realizada pelo "fabricante ou uma multinacional".

"Temos 110 empresas cadastradas e habilitadas pela Prefeitura de São Paulo. Há muitas opções no mercado. O síndico precisa colocar uma empresa confiável e, no caso de se deparar com uma peça muito cara, fazer outra cotação. Ele deve negociar com a conservadora se identificar algo fora do normal, porque a peça não poderá ser instalada por outro."

Ou seja, "o síndico precisa ter confiança, fazer uma boa escolha da empresa que faz a conservação, pois há a questão legal da segurança, que realmente exige parceria". Os prestadores de serviços da área devem atender a uma série de obrigações, como, por exemplo, manter um engenheiro responsável devidamente registrado na Prefeitura, que responderá por qualquer acidente. "Só a empresa pode mexer no elevador, porque senão não saberíamos atribuir as responsabilidades." Até mesmo a instalação de câmeras do circuito do CFTV deve ser acompanhada pela empresa de elevadores, comenta.

Cláusulas Abusivas

Quanto à presença de cláusulas abusivas no contrato, Fabio Aranha remete o síndico ao Código de Defesa do Consumidor. "O Art. 51 é taxativo que a multa abusiva deverá ser anulada", observa. "Mas o entendimento do que seja multa abusiva eventualmente gera diferentes interpretações", reconhece. "Algumas empresas fazem contratos considerados leoninos, de vigência por quatro ou cinco anos, e estabelecem multa de 50% de todas as parcelas vincendas." A cláusula "praticamente inviabiliza uma rescisão e o Judiciário tem entendido que a multa nestas condições é abusiva", completa.

O diretor sugere que a multa não ultrapasse a 10% do valor do contrato, uma prática mais usual no mercado. Existem ainda empresas que estabelecem, no máximo, um mês de aviso prévio para a rescisão, assim como "ocorre em outros tipos de contrato, como no de trabalho".

A sua recomendação é de agir "preventivamente e evitar assinar o contrato com uma cláusula abusiva". Caso, porém, o síndico herde um negócio em andamento com esses parâmetros, deverá recusar a condição. Fábio Aranha lembra que, mediante "uma contestação simples de advogado, as empresas têm recuado porque sabem que vão perder lá na frente".

Matéria complementar da edição - 200 de abr/2015 da Revista Direcional Condomínios