Aabic orienta sobre a reforma em unidades autônomas dos condomínios

Escrito por 

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) orienta síndicos e condomínios referentes às reformas das unidades autônomas. O síndico, responsável legal pelo condomínio, deve definir em assembleia as regras para reformas e obras. Ele, na qualidade de responsável civil e criminal pelo condomínio, deve se cercar de orientação e nortear-se pelas normas vigentes, buscando o apoio dos demais condôminos através das assembleias.

Abaixo, a Aabic sugere um modelo para o regramento das reformas nas unidades autônomas das edificações.

Obrigações dos proprietários em unidades que passem por reformas ou obras de relevância *

* Remoção de Paredes, Abertura de Portas e Janelas Internas, Intervenção nas Instalações Elétricas e Hidráulicas Comuns, Substituição de Materiais e Acabamentos por Elementos de Peso Superior ao Original etc.


Comunicação

- Informar formalmente o Condomínio da realização de obras internas de relevância*, fornecendo a planta do projeto a ser implantado, assinada por responsável técnico, e aguardar a análise de viabilidade pelo Corpo Diretivo ou especialista indicado;

- Informar de forma específica alterações que divirjam do projeto original do empreendimento, incluindo os materiais a serem empregados;

- Em caso de dúvidas técnicas de maior complexidade, a construtora do empreendimento e o manual do proprietário devem ser consultados;

- O condomínio, na pessoa do síndico, zelador ou profissional indicado, poderá ter acesso à unidade em reforma, para fiscalização do andamento das obras, com o fim de atender aos interesses dos condôminos e às normas previstas.

 

Responsabilidade Técnica
- Contratar responsável técnico, Engenheiro ou Arquiteto, devidamente credenciado, fornecendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) devidamente recolhida;

- Fornecer previamente ao condomínio declaração formal do Responsável Técnico, na qual conste que a obra a ser realizada não oferece risco e não interfere em qualquer elemento estrutural da edificação e instalações comuns;

- O Responsável Técnico também deverá atestar que o projeto e os materiais empregados atendem à legislação vigente e não causarão sobrepeso ou interferência estrutural, assumindo a responsabilidade por reparar danos causados às partes comuns e unidades vizinhas;

- Deverá ser solicitada a aprovação de “Pequena Reforma” à Subprefeitura Municipal competente, nos casos de obras de grande porte e que abranjam modificações de grande relevância, não previstas nas opções de planta original do condomínio.

 

Pequenas Reformas
- No caso de pequenas reformas, como pintura, troca de azulejos e pisos (sem sobrecarga) e marcenaria, o condomínio deverá ser informado, embora não sejam exigidas as formalidades das obras de maior relevância;

- O zelador poderá acompanhar e verificar o andamento das obras, indicando eventuais irregularidades;

 

Sanções
- Observada a execução de obras que não obedeçam à legislação vigente ou às medidas previstas pelo Condomínio, o Síndico poderá denunciar a obra à Municipalidade, a fim de que se verifique eventual irregularidade ou risco, podendo inclusive ocorrer a sua paralisação;

- Nos casos graves e com iminente risco à segurança dos moradores, o condomínio pode buscar impedir o andamento de obras irregulares por meio de liminar judicial ou acionamento das autoridades competentes;

- O condômino que iniciar reformas e obras sem aprovação e causar danos ou prejuízos ao condomínio, seus moradores ou a terceiros, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, na forma da legislação em vigor:

o Art. 186 – Código Civil - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar o direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete o ilícito.

o Art. 927 – Código Civil – Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar danos a outrem, fica obrigado a repará-lo.

 

Conscientização
- Consulte as plantas originais da unidade antes de definir o projeto de reforma;

- Consulte o Manual do Proprietário, o zelador ou responsável pelo condomínio para indicar previamente os pontos de passagem de tubulações, colunas, vigas e outras estruturas;

- Certifique-se de ter tomado todas as providências acessórias e necessárias ao bom andamento das reformas, como por exemplo: locação de caçambas, identificação dos prestadores de serviços na portaria e autorização para seu acesso, não depositar materiais nas áreas comuns e garagens etc.;

- A geração de ruídos durante a execução de obras e reformas deve obedecer às previsões legais e das normas internas do condomínio, sendo ideal que prevaleça o bom senso.

Ressalte-se novamente que não são permitidas quaisquer alterações nas instalações e equipamentos comuns, incluindo a rede hidráulica, elétrica, segurança contra incêndio, aspectos arquitetônicos e estruturais, e troca de acabamentos por materiais diversos dos originais, sem prévia comunicação formal e anuência do condomínio.

Os danos à estrutura do edifício, vazamentos, rachaduras ou qualquer outra alteração na constituição das partes da edificação em decorrência das obras nas unidades, serão de responsabilidade de seu proprietário.

Recomenda-se ainda que o condomínio discuta em assembleia geral oportuna e específica, a definição de um regulamento específico para a execução de obras nas unidades autônomas, podendo o zelador eventualmente visitar as unidades que estejam em obras ou tenham passado por reformas recentes (com a devida autorização dos proprietários), analisando as condições das alterações realizadas. Havendo modificações significativas, o condomínio poderá adotar as medidas sugeridas.

Tomando as precauções e cuidados necessários, certamente serão evitados transtornos, riscos desnecessários e incidentes de maior gravidade, o que atenderá aos interesses de toda a coletividade condominial.

Fonte: Aabic-SP / Assessora Online

São Paulo, 19 de março de 2012