Como deixar os condomínios em ordem: manutenção ou assistência técnica?

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Organizar um plano de manutenção, inclusive arrecadando fundos necessários para obras a serem realizadas em longo prazo e garantindo uma reserva de caixa para serviços emergenciais, está entre as responsabilidades do síndico, defende o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação. Ele sugere que os critérios utilizados para elencar as prioridades venham, por exemplo, através da inspeção predial. “O procedimento também poderá analisar, propor ou corrigir as ações ao longo do tempo e poupar custos desnecessários”, explica.

Jerônimo reforça que a manutenção é responsabilidade do condomínio (e, portanto, do síndico) mesmo na fase em que o empreendimento ainda conta com a garantia da construtora. “As ações de manutenção constituem obrigações do proprietário ou do condomínio, nesse último caso representado pela figura do síndico, que deve zelar pela manutenção do empreendimento mesmo durante o período de garantia.” Jerônimo ressalta, no entanto, que na fase de garantia a assistência técnica deve ser prestada pela construtora. “Tudo recai na mudança da cultura da população em geral, que confunde manutenção com assistência técnica”, acredita Jerônimo.

De quem é a responsabilidade?
Em linhas gerais, a assistência técnica é de responsabilidade da incorporadora ou construtora, e envolve problemas construtivos que ocorrem na edificação, durante a vigência do prazo de garantia (cinco anos). “São relacionados ao que o jargão jurídico geralmente denomina como ‘vícios ocultos’ ou quando detectados na entrega da obra ‘vícios aparentes’. Ou, ainda, ‘anomalia endógena’, vícios decorrentes e originários da própria edificação, associados à deficiência de projetos, materiais ou execução”, informa o especialista, que alerta: “Se a obra estiver em garantia e um leigo desavisado intervir e o problema persistir, ou piorar, será caracterizada a perda de garantia do sistema.”

Em obras novas, no ato da entrega, caberá ao construtor ou incorporador disponibilizar ao primeiro proprietário ou ao condomínio o “Manual de Uso de Operação e Manutenção” da edificação. Segundo Jerônimo, os manuais contêm, dentre outros itens, a apresentação das características dos produtos imobiliários, indicação dos fornecedores, informações sobre as condições de operação, uso e limpeza além de relacionar as sugestões sobre a implantação dos programas de manutenção, inclusive com previsão de modelos de programa. Caso algum problema venha a ser caracterizado por “falha de manutenção”, por negligência do proprietário ou condomínio, por exemplo, pela inobservância do Manual do Síndico ou do proprietário, eles serão responsabilizados.

Na fase pós-entrega da obra, a manutenção deve ser implantada pelo condomínio. E, conforme ainda o engenheiro, a inspeção predial total é o melhor caminho para auxiliar o síndico a instituir o plano de manutenção da edificação. “O principal objetivo da inspeção predial é a determinação das irregularidades prediais, sobretudo para bem orientar ao definir as prioridades da ação da manutenção e os cuidados no uso da edificação”, define.

Descobrindo as origens dos problemas
Jerônimo adverte que é importante sempre consultar um técnico, preferencialmente um Engenheiro Diagnóstico, que poderá distinguir, além da causa direta, especialmente a origem do problema ou a fase do processo construtivo que contribuiu, diretamente, para a ocorrência. “Note que essa aptidão não é exercida por um leigo, exigindo o olho clínico de um técnico capacitado para associar o sintoma, aquilo que está transparecendo, como a mancha, a umidade, a corrosão, à origem efetiva, sob pena de incorrer em erro e consequentemente causar prejuízos de monta, que podem afetar a saúde e segurança dos usuários do imóvel”, salienta.

Em resumo: se o problema ocorreu na origem (fase de concepção, projeto ou construção), por deficiência de projeto, material empregado ou de mão de obra, a incorporadora / construtora é responsável. Se o problema ocorreu na fase de uso, por mau uso ou falha de manutenção, o problema é do proprietário / condomínio. E se o problema ocorreu na fase de uso, ao longo do tempo, por exemplo, por fim da vida útil de um sistema (como uma pintura de fachada que, entre cinco e sete anos de entrega, mesmo com a manutenção, está necessitando de repintura), é caso de providenciar a manutenção necessária.

Confira quando a responsabilidade é da construtora ou do condomínio

Fonte: Engenheiro Jerônimo Cabral

1. Defeito na caixa acoplada de uma bacia:

Se a obra foi entregue e recebida com a caixa funcionando e o problema aconteceu depois, e se caracterizado que a caixa foi fabricada com defeito, a construtora é responsabilizada.

Se caracterizado o mau uso, por exemplo, se o mecanismo foi trocado, “mexido” e quebrou, a responsabilidade é do proprietário/condomínio.

2. Trincas no piso de espaços das áreas comuns apenas na cerâmica:

Se caracterizado que o problema é de ordem estrutural, a construtora/incorporadora será responsabilizada. Se caracterizado que a cerâmica foi mal assentada na construção e está se soltando, a construtora/ incorporadora será responsabilizada.

Se comprovado que houve mau uso, por exemplo, parte do salão de festas foi utilizado para arquivo morto e a sobrecarga causou a trinca, cabe ao condomínio resolver.

3. Um vazamento na tubulação de esgoto, que somente aparece depois da entrega, durante o uso do imóvel, no período de garantia:

Se caracterizada que a tubulação foi fabricada com defeito, ou que a mão-de-obra da construtora não a fixou corretamente e ela “embarrigou”, a construtora / incorporadora é responsável.

Se o vazamento for causado por problema de manutenção ou mau uso, isenta a construtora / incorporadora: se houve um entupimento na tubulação por objeto (do tipo um pedaço de pano) ou se foi danificada por mau uso (uso de material pontiagudo ou barra de ferro, para limpeza).

4. Revestimentos soltos na fachada:

Se a obra está na garantia e o problema teve origem na qualidade e especificação do material, se a junta foi mal elaborada desde a construção, o problema é da construtora / incorporadora.

Se não houve manutenção - lavagem, rejuntamento -, desobedecendo as indicações do manual, a responsabilidade é do proprietário / condomínio.

5. Problemas de infiltração no box do banheiro, danificando o forro de gesso da unidade de baixo:

Se a obra está na garantia e ficar comprovado que o problema é da impermeabilização, por falha de projeto e deficiência de execução, ou por problema estrutural, a responsabilidade é da incorporadora / construtora.

Se a manutenção não foi realizada - rejuntamento do piso cerâmico -, ou se a impermeabilização foi danificada na hora da instalação do box, e o problema só apareceu depois, a responsabilidade é do proprietário.

Jerônimo Cabral: “É importante frisar que a identificação do problema ou dos sintomas, e algumas vezes até mesmo a causa, pode ser feita por um leigo. Entretanto, a sua origem (diagnóstico), requer o olho clínico de um técnico, um Engenheiro Diagnóstico.”

São Paulo, 16 de janeiro de 2012