Tragédia com edifícios no RJ: como os síndicos e condôminos devem agir

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Uma das profissionais mais experientes na área de gestão de condomínios, a administradora e professora Rosely Schwartz ficou particularmente tocada com o desabamento de três edifícios no Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro passado. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (em sua 13ª edição pela Saraiva) e responsável por um curso de formação de síndicos em São Paulo, Capital, Rosely adverte que “ainda temos muito a evoluir”. E que síndicos, moradores e usuários precisam ter mais clareza quanto ao tamanho de sua responsabilidade diante da realização de obras ou reformas, bem como diante das normas legais e obrigatórias que regem a saúde e a segurança das construções.

Segundo Rosely, os síndicos costumam buscar os referenciais legais na hora de providenciar ou autorizar obras nas áreas comuns das edificações. Mas isso se torna um problema em relação às áreas privativas, “pois muitos moradores ou usuários julgam tratar-se de intromissão quando há um questionamento do síndico sobre o tipo de obra a ser realizada na unidade”.

A professora lembra que “a responsabilidade de preservar a segurança do edifício é do síndico que representa o condomínio ativa e passivamente”, conforme determina o Artigo 1.348, Inciso II, do Código Civil. E que o exercício desta atribuição e prerrogativa venha a ser facilitado pela elaboração de um bom Regimento Interno, “que contenha artigos claros sobre a exigência de se levar ao conhecimento do síndico o tipo da reforma. Caso haja alterações importantes nos sistemas e estrutura, que o documento determine a necessidade da apresentação da planta com as alterações e o laudo de um engenheiro ou arquiteto, certificando que a obra não trará nenhum risco à edificação.”

Para a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão, a legislação federal não deixa dúvidas quanto à necessidade de se legalizar e registrar as obras, sejam reformas ou não. Também as esferas estaduais e municipais fornecem amplo respaldo a esses procedimentos, no entanto, ela aponta que a segurança e a manutenção das edificações em geral têm sido bastante negligenciadas em todos os níveis. “Falta fiscalização do CREA, da Prefeitura e das entidades de profissionais. Falta aplicação de multas. Entendo como vergonhosas as anistias concedidas. E não existe obrigatoriedade de educação continuada para o exercício profissional, a exemplo de outros países”, desabafa Guiomar (Veja ao final o quadro de alguns dispositivos legais selecionados pela arquiteta).


Rosely Schwartz: Cabe ao síndico trabalhar por um Regulamento de “regras claras e rígidas”

Confira, abaixo, avaliação da professora Rosely Schwartz, feita após a tragédia no Rio de Janeiro:

 

 

“Ainda é bastante prematuro atribuir responsabilidades para essa tragédia, somente a Justiça, após a constatação das causas, é que terá essa possibilidade.

Mas podemos fazer algumas considerações:

- A responsabilidade de preservar a segurança do edifício é do síndico que representa o condomínio ativa e passivamente (Código Civil, Art. 1.348 - II). Nesse sentido, deve-se verificar se, no caso do Rio de Janeiro, o síndico adotou medidas preventivas que tivessem como finalidade preservar a segurança da estrutura do edifício e dos condôminos e usuários;

- É preciso ter um Regulamento com regras claras e rígidas sobre reformas e obras em área privativa e comum. Esta é uma ação que cabe ao síndico: conscientizar os condôminos da necessidade de se ter esse documento e em assembleia obter a aprovação.

- Fiscalizar o cumprimento dessas normas envolve também o zelador, que deverá informar imediatamente ao síndico qualquer irregularidade;

- É sempre recomendado que conste do Regulamento alguns artigos que determinem a necessidade de prévia aprovação do síndico para qualquer obra ou reforma. Caso a obra não seja a simples troca de materiais, como a substituição de piso pelo mesmo material aplicado, ou a pintura, o síndico deverá exigir do condômino um laudo elaborado por engenheiro, com o recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), certificando que a obra não trará nenhum tipo de risco ao condomínio e que não irá alterar, principalmente, a estrutura, o sistema de segurança contra incêndio, como rede de hidrantes e ar condicionado (Código Civil, Art. 1.336 – II).

- O síndico, que na maioria das vezes não possui conhecimento técnico, poderá recorrer à construtora do edifício ou a uma consultoria em engenharia, certificando-se que a obra realmente não oferecerá risco ao condomínio;

- Entre outras medidas sobre o conjunto da edificação, o síndico, além obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), poderá contratar o serviço de uma empresa de engenharia, especializada em estrutura, para que seja feita uma avaliação, com emissão de um Laudo e recolhimento de uma ART.

- Há outros laudos que ele deverá obter, tais como:

• Para-raios;

• Sistema elétrico;

• Elevadores – RIA (Relatório Inspeção Anual);

• Ar Condicionado;

• Brigada de Incêndio;

• Vistoria dos extintores e hidrantes;

• Luz de emergência;

• Limpeza das caixas-d’água e análise da água;

• Sistema de gás.

 

Quadro com indicações de lei preparado pela arquiteta Guiomar Leitão

 

Dispositivos legais que respaldam a atuação do síndico

No Âmbito Federal:

- Para o sistema CREA/CONFEA e Conselho de Engenharia e Agronomia CREA-SP, todo contrato escrito ou verbal, para execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia ( à Arquitetura está agora revogado pela lei 12.378) e à Agronomia, deve ser acompanhado do recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica- ART, conforme a Lei 6.496, de 07 de dezembro de 1977;

- Para o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-BR), conforme a Lei 12. 378, de 31 de dezembro de 2010,  o Artigo 45 estabelece o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para serviços de  Arquitetura e Urbanismo;

- Ver ainda o Artigo 3º da Lei 5194, de 27 de dezembro de 1966 sobre o exercício ilegal da profissão de ( arquitetura está agora revogado pela lei 12.378)  engenharia e agronomia.

No Âmbito Estadual (São Paulo):

- Observar principalmente a legislação em relação à Segurança e Prevenção contra Incêndio: é o Decreto 56.819, de 10 de março de 2011, além da legislação anterior.

No Âmbito Municipal (São Paulo):

- A Lei 11.228, de 25/06/92, que aprovou O Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo, estabelece que qualquer obra (incluindo reparos, pequenas reformas) deverá ser comunicada à Prefeitura conforme item 3.  No item 1 .1 estão descritos os conceitos adotados na Lei, mencionando o que é reparo etc.
Para a Prefeitura de São Paulo, o que difere é o nível de projeto a ser apresentado para obtenção do licenciamento.

- o Decreto 32.329, de 23 de setembro de 1992 que regulamentou a Lei 11.228/92, trata da questão da segurança das edificações e menciona a necessidade de Auto de Verificação de Segurança (AVS); de Certificado de Manutenção; e de Alvarás do Sistema de Segurança, para os quais é necessário apresentar o Laudo Técnico de Segurança (LTS), preenchido e assinado concomitantemente por perito civil (engenheiro ou arquiteto), e perito eletricista,além do responsável pelo uso da edificação (que pode ser a figura do síndico ou o gerente de facilities).

São Paulo, 1 de fevereiro de 2012