Guia de manutenção para os zeladores

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Profissional da área de avaliação de riscos para o mercado de seguros, Carlos Alberto dos Santos começou a se envolver com os assuntos condominiais quando se tornou conselheiro há três anos do residencial em que mora, na zona Sul da cidade. Ele não ocupa mais a função, mas deixou pronto um plano de contingência para síndicos e demais gestores locais, contendo telefones úteis para situações de emergência, um levantamento dos serviços públicos da região, um cronograma de vencimento de certificados e manutenções (incluindo o sistema de incêndio, seguro etc.), um kit de primeiros socorros e uma lista de atividades operacionais obrigatórias, como a necessidade de se revezar o funcionamento das bombas d’água, por exemplo.

O modelo do plano de contingência que desenvolveu para o seu residencial ganhou o mercado e redirecionou a carreira do consultor. Hoje, ele trabalha com diagnóstico e gestão de riscos em condomínios, focado principalmente nas questões de segurança operacional e física das pessoas. Um dos pontos essenciais deste programa está nas tarefas típicas do zelador ou do profissional responsável pela manutenção. Elas foram sintetizadas em um guia que Carlos Alberto apresenta a seguir ao público da Direcional Condomínios

Algumas irregularidades observadas em vistorias de condomínios

Ligação inapropriada em quadro de força da casa de máquina dos elevadores realizada por prestadores de serviços externos

 

 

 

 

Diferentes caixas de hidrante com problemas de vazamento ou falta de manutenção
Fotos: Carlos A. Santos 

O dia a dia da manutenção / Da cobertura do prédio ao subsolo, o que & quando fazer?

Na cobertura

Tarefas

Período

Inspeção visual de para-raios
- observar se os cabos estão bem fixados e se houve queda de raios (o que deixa vestígios);

Quinzenal

Providenciar laudo de medição ôhmica de para-raios

Isso deverá ocorrer anualmente ou caso ocorra alguma queda de raio no sistema, devido à elevada incidência de raios em São Paulo e de acordo com norma da ABNT

Inspeção visual da luz piloto (recomenda-se que cada prédio tenha duas delas):
- testar o sensor de acendimento automático e observar se lâmpadas não estão queimadas

Semanal

Reservatórios d’água:
- testar o funcionamento do sistema automático que se comunica com as bombas

Semanal

Inspeção visual do barrilete: observar registros e ocorrência de eventuais vazamentos

Semanal

Bomba de incêndio:
- realizar teste manual, ligando-a (importante incluí-la no contrato de manutenção de bombas feito pelo prédio) 

Quinzenal

Casa de máquinas de elevadores:
- observar instalações e eventual vazamento de óleo nas máquinas. Verificar ainda quadro elétrico apresenta sinais de sobrecarga (chamuscamentos)

Semanal

Nos andares

Tarefas

Período

Inspeção visual de halls internos e escadarias
- observar caixas de hidrantes (mangueiras, chaves e bicos) e conferir eventuais vazamentos; conferir identificação dos equipamentos de incêndio; conferir luzes de emergência (prédios que optaram por lâmpadas LED terão que fazer testes de baterias a cada dois meses)

Quinzenal

Prédios com válvulas redutoras de pressão d’água precisão fazer o revezamento entre elas (em alguns edifícios, elas estão instaladas no subsolo). É importante observar através do manômetro a ocorrência de oscilações, o que poderá ser sinal que haja um problema no sistema

Quinzenal

No térreo

Tarefas

Período

Inspeção visual do hall de serviços/social/calçadas externas:
- conferir cumprimento do cronograma de limpeza

Diário

Observar operação do quadro de telefonia; centro de medição (conferindo eventuais situações de sobrecarga/chamuscamentos, além do uso indevido do espaço como depósito de materiais do condomínio); salões de festas e banheiros; instalações de gás; e lixeiras (deve haver aqui um cronograma de limpeza)

Semanal

Portaria:
- providenciar um quadro para as chaves, identificadas e dispostas individualmente, além de verificar sempre se estão organizadas; conferir pelas imagens do monitor de CFTV se as câmeras estão operantes, bem como o funcionamento dos interfones

Diário

Portões automáticos:
- conferir funcionamento todo dia (importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica)

Diário & semanal & Mensal

Sala de pressurização e exaustão:
-testar equipamentos

Quinzenal

Geradores:
- É importante uma inspeção visual toda semana para identificação de possíveis vazamentos de óleo ou combustível, além de fazer um teste de operação a cada 15 dias (importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica)

Semanal & quinzenal & Mensal

Poço artesiano:
- conferir funcionamento dos medidores de vazão, das bombas e do sistema de captação e filtragem; e a cada semestre providenciar laudo de análise físico-química e bacteriológica da água, que deve ser potável. Se não potável, é importante que a tubulação seja diferenciada por cor e as torneiras da área comum sejam com cadeado para evitar que a água acabe consumida indevidamente

Quinzenal & semestral

Lixeiras nas calçadas externas:
- observar limpeza do local bem como se os sacos de lixo, devidamente lacrados, não estão obstruindo passagem de pedestres

Diário

Subsolo

Tarefas

Período

Reservatórios inferiores d’água:
- Inspeção visual observando-os os níveis de abastecimento e funcionamento da torneira de boia

Semanal

Casa de bombas:
-inspeção visual semanal e revezamento de funcionamento quinzenal das bombas d´água (considerando-se que cada prédio tenha pelo menos duas delas; também é importante ter contrato de manutenção para que realizem manutenção preventiva periódica)

Semanal & Quinzenal & Mensal

Poços pluviais ou de água do lençol freático:
- Inspeção visual de limpeza e funcionamento das bombas (importante ter contrato para que realizem manutenção preventiva periódica)

Semanal & Mensal

Garagem:
-inspeção visual de eventuais infiltrações,vazamentos das tubulações e do sistema de iluminação, além da limpeza

Mensal

Confira aqui, em programa elaborado pelo consultor Carlos Alberto Santos, o Plano Completo de Manutenção das Edificações.

Matéria complementar da edição - 198 de fev/2015 da Revista Direcional Condomínios