Prédios novos em folha: Desafios e deveres na Implantação de condomínios

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Um prédio recém-inaugurado, com instalações, pinturas e moradores novos pode ser o sonho da ‘administração perfeita’ para muitos síndicos. A ideia surge a partir do conceito que há menos trabalho num prédio onde tudo novo impera. O gerente administrativo Gilberto Souza acredita que realmente é mais fácil, desde que se tenha uma boa administradora, um bom gestor e uma boa equipe de segurança e limpeza. “A vantagem é que, conforme os moradores começam a ocupar o prédio, você consegue discipliná-los quanto ao uso da área comum, por exemplo”, diz. Ele afirma ainda que a manutenção é mais barata, o que traz alívio aos condôminos.

Gilberto administra, desde maio de 2010, o condomínio Totalitá, localizado em São Caetano do Sul, Grande São Paulo. O espaço possui quatro torres e 486 apartamentos. O gerente, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e exerce a função de síndico do local, conseguiu criar uma boa integração entre ele e os moradores a partir de planejamento voltado a gerar qualidade de vida aos condôminos. “Tendo em vista que o Totalitá tem mais de 30 opções de lazer, contratei os serviços de assessoria esportiva, e isto ajudou muito na integração entre os condôminos, pois no início tudo é novidade, e até a implantação de todos os serviços planejados os moradores ficam na ‘defensiva’. A assessoria facilitou meu trabalho como síndico”, relata Gilberto, que também é contador e economista. No edifício Totalitá houve bastante trabalho para implantar todas as facilidades que hoje ele oferece, tais como atividades esportivas e recreativas. Ainda foi contratado um gerente predial para permanecer em tempo integral no condomínio, além de uma equipe terceirizada de segurança e limpeza.

O trabalho, então, sempre existe. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira diz que não há tantas facilidades ao síndico de um prédio novo. “Em empreendimentos novos existe uma falsa noção de facilidade, deixando por vezes questões sérias de manutenção se perder”, afirma. “Síndico estaria sempre mais próximo de um gestor público do que um empresário, pois necessita lidar com finanças (prestação de contas e previsão orçamentária), saneamento básico e saúde, iluminação de áreas comuns, segurança, entre outros aspectos. Ser prefeito, por exemplo, é igual em cidade nova ou mais antiga.”

Quanto às leis, no caso de um condomínio em implantação, vigora o Novo Código Civil, que foi promulgado em 2002 e entrou em vigência a partir do dia 11 de janeiro de 2003. Cristiano de Souza acredita que o maior destaque das leis está na busca pela participação, que se torna tanto um direito como, principalmente, um dever. “O Código Civil busca um melhor detalhamento sobre como administrar um condomínio, e permite uma autorregulamentação e força a participação de todos. Para alguns, tais medidas são vistas como problema”, avalia. “Com o tripé filosófico que baseou a origem do código (boa fé como regra, sistema de normas abertas – onde o condomínio pode definir e agir, desde que regulamentado, e o culturalismo – onde o histórico do caso concreto deve ser sempre observado), o síndico consegue ter assembleias mais próximas das necessidades e deixar questões polêmicas e de grande repercussão serem debatidas e deliberadas pela coletividade.”

PREVENINDO GASTOS FUTUROS
O advogado ainda alerta que um dos principais cuidados que deve ser tomado é o de conhecer o que está administrando – o que pode ser obtido por meio de inspeções prediais, por exemplo. A regularidade de documentos, financeira e de manutenção, é muito importante e isso não depende da idade do edifício. “Não se pode esquecer que a busca por uma economia hoje reflete em gastos elevados no futuro e, mesmo cedo, o condomínio deve iniciar uma arrecadação de reserva, para não ser pego de surpresa no futuro”, pontua Oliveira.

Dessa forma, administrar um condomínio que ainda está em processo de implantação demanda cuidados específicos. Ignorar pontos cruciais de manutenção, legislação e finanças pode trazer grandes riscos à vida saudável do edifício e à integração e confiança dos moradores (Leia mais sobre a entrega dos condomínios na reportagem das páginas 8, 10 e 12).


Matéria publicada na Edição 161 - set/11 da Revista Direcional Condomínios.