Construtoras e condomínios: garantias e responsabilidades

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Há deveres para ambos os lados, construtoras e proprietários, conforme definem leis federais e normas técnicas. No meio do caminho, entretanto, surgem dúvidas quanto a prazos e parâmetros utilizados na aplicação das garantias.

O sonho da casa própria, programado muitas vezes durante anos de trabalho e poupança, pode virar pesadelo em pouco tempo. Serviços mal executados, equipamentos, materiais e instalações de segunda linha, acabamento arrematado sob a pressão do tempo: tudo pode contribuir para que o conforto do lar se transforme em fonte de problemas e preocupações, como acontece com os proprietários dos 208 apartamentos do Condomínio Side Park, localizado no Parque Maria Domitila, região de Pirituba, zona Norte de São Paulo.

Duas das três torres do empreendimento perderam pastilhas do revestimento da fachada, o que gerou infiltrações no interior das unidades e transtornos aos moradores. Não apenas pelo desconforto do problema, mas porque eles tiveram que entrar com ação judicial contra a construtora e, desta forma, assegurar o cronograma e a qualidade dos reparos. Mas o problema foi parcialmente resolvido. A outra torre, entregue em 2006 e que até há pouco tempo não apresentara os danos das demais, começa a dar sinais do mesmo problema. Nova dor de cabeça para a síndica Dora Gouveia Lopes, que agora estuda, juntamente com os condôminos, a possibilidade de entrar com outra ação judicial, pois, segundo alega a construtora, esta não teria mais responsabilidade pelos reparos. A empresa se respalda na regra geral do Novo Código Civil, a qual assegura cinco anos de garantia para vícios relacionados à solidez e deixa a possibilidade de cobertura em períodos mais elásticos somente quando os danos permanecerem ocultos ao longo do tempo.

Para o administrador Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a questão dos prazos ainda permanece como uma das principais fontes de conflitos entre os condomínios e as construtoras. Segundo ele, de duas décadas para cá as empresas do segmento melhoraram bastante o relacionamento com o consumidor, especialmente nos últimos oito anos, quando passaram a contar com a assessoria das administradoras na elaboração da Convenção e do Regulamento Interno. “Mas ainda há certa distância entre a concepção do pós-venda, aquilo que se deseja, e o que se faz. As empresas enfrentam problemas com qualificação e falta de mão de obra”, reconhece Rubens. Há situações extremas, como as citadas, com frequência, pelo advogado Rodrigo Karpat: o da janela que caiu junto com o batente de um dos quartos de um prédio de alto padrão e o do elevador que não chegava à garagem por erro de projeto.

De acordo com Rodrigo Karpat, três dispositivos do Novo Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor (CDC) estendem o prazo de garantia a até cinco anos, ou de 90 dias a um ano após o surgimento de problemas que se tornaram aparentes pelo uso (Veja matéria com o advogado nas páginas10 e 12). Nesse meio tempo, entram regras definidas pelo Manual das Áreas Comuns, contendo um Programa de Manutenção Preventiva, entregue pelas construtoras aos novos proprietários, juntamente com o memorial descritivo das obras e instalações executadas. Em geral elas seguem o escopo sugerido pelo Sindicato da Construção (Sinduscon) e o Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, o qual, por sua vez, está fundamentado na NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

O documento proposto pelo Sinduscon estabelece as condições de garantia, vinculando-as à aplicação correta de um plano de manutenção preventiva. Pelo manual, os prazos de garantia variam conforme a natureza dos equipamentos ou dos sistemas construtivos. Para a porta corta- -fogo, por exemplo, a integridade do material, incluindo porta e batentes, tem cobertura de cinco anos. Já problemas decorrentes da instalação de interfones, CFTV, elevadores, pressurização de escadas, motobomba, grupo gerador, sauna, iluminação de emergência, instalações elétricas e hidráulicas (coletores, ramais, louças, caixas de descarga e bancadas), entre outros, recebem a garantia de um ano. As colunas de água quente e fria, além dos tubos de queda de esgoto que vierem a sofrer avarias em função da movimentação ou acomodação da estrutura, terão, por sua vez, garantia de cinco anos, assim como o sistema de impermeabilização, a integridade das esquadrias, peças estruturais e vedações cujos danos possam comprometer a solidez e a segurança da edificação. Por outro lado, o manual estabelece as condições para perda de garantia pelo mau uso para todo esse grupo de instalações e estruturas.

O OUTRO LADO

O engenheiro Fábio Villas Boas, coordenador da comissão de estudo responsável pela norma de desempenho de edificações residenciais 15.575/2008, que entrou em vigor no final do ano passado, mas se encontra em processo de revisão, destaca a necessidade de se estabelecer uma relação de confiança mútua e de bom senso entre construtoras e proprietários. A norma dará mais parâmetros para as garantias e passará a ser exigida em março de 2012. “Ela estabelece critérios para desempenho e manutenção que os síndicos e moradores devem seguir sob pena de perder garantias”, observa Fábio, lembrando que a personagem da atriz Lília Cabral, da recém-estreada novela Fina Estampa, da TV Globo, deveria ficar restrita à ficção. Ele recomenda sempre a realização de serviços e/ou intervenções por profissionais habilitados, que possam fornecer ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). “Serviços executados por pessoas sem habilitação podem comprometer a garantia.” Às vezes, ao instalar uma churrasqueira, quebra-se o piso, provocando danos à laje e infiltrações, exemplifica o engenheiro, que atua em uma construtora.

O engenheiro recomenda aos proprietários seguir com atenção o manual e plano de manutenção preventiva proposto pelas construtoras. E mesmo para reformas internas nos apartamentos, orienta para que o condomínio seja no mínimo comunicado. Algumas mudanças nas unidades podem comprometer instalações ou estruturas do edifício e também levar à perda de garantias. “Há empresas que incluem na própria Convenção e Regulamento Interno a obrigatoriedade de comunicação e autorização de obras nas áreas comuns e internas”, comenta o engenheiro.

O síndico Waldir Berger, executivo aposentado e administrador de empresas, atua em dois condomínios entregues há cerca de três anos: o Condomínio Living Club Refuge, na Vila Leopoldina, complexo de quatro torres e 400 apartamentos, local em que reside, e o Condomínio Flórida Penthouses, no Brooklin, de uso misto. Ele aponta que os síndicos têm grande responsabilidade em acompanhar de perto, durante a vigência das garantias, o surgimento de eventuais problemas, utilizando, como referência, o As Built, manual entregue pelas construtoras aos proprietários sobre o que exatamente foi realizado em termos de obras e serviços. “Salvo se for um problema não aparente, é preciso ficar atento e buscar o apoio de profissionais especializados que orientem e acompanhem o síndico”, diz.

Há necessidade, segundo Waldir, de identificar problemas que possam ser decorrentes da construção, da manutenção ou até mesmo do uso privado nas unidades. Neste caso, ele lembra que dispositivos de fechamento automático das torneiras, que os moradores costumam instalar na cozinha e banheiros, podem, conforme a inadequação do uso, afetar o desempenho das prumadas quente e fria do prédio. “Tem que ter bom senso”, pondera.

Na construtora Tecnisa, foi constituído um departamento de relacionamento com o cliente, que conta com o apoio de uma assistência técnica dividida por especialidades e faz uma triagem das reclamações, separando o que pode ser vício de construção ou dano proveniente de mau uso. “Se há divergências, fazemos pelo menos uma visita ao local”, afirma Patrícia Guimarães, gerente do setor.

Tanto ela quanto os demais entrevistados recomendam atenção especial ao Termo de Vistoria das áreas comuns feita pelas construtoras com o síndico ou seu representante legal, observando-se, no ato da entrega do empreendimento, o cumprimento das especificações constantes do Memorial Descritivo, bem como se há vícios aparentes de construção.

A LEGISLAÇÃO FEDERAL E O RESPALDO AO PROPRIETÁRIO

Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Rodrigo Karpat costuma dizer que os prazos estipulados nos manuais do proprietário são “muito apertados” em relação à própria legislação, ou seja, àquilo que estabelece o artigo 618 do Novo Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC). “O Código Civil não é taxativo nem descritivo, mas deixa claro que se os defeitos forem decorrentes de solidez, a cobertura é de cinco anos, desde que comunicados até seis meses depois do aparecimento do vício.”

Os vícios são de três naturezas. Aqueles relacionados à solidez “comprometem a estrutura da edificação e colocam em risco o bem”. “Abrangem também os problemas causados por infiltrações, umidade grave, perigo de incêndio”, descreve Karpat. Já os vícios aparentes, que têm o prazo de reclamação prescrito, em geral, em 90 dias (período estipulado pelo CDC), dizem respeito a paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, entre outros. Finalmente, há os vícios ocultos redibitórios, “que somente irão aparecer com o uso e tornam imprópria a utilização ou diminuem substancialmente seu valor”.

O temor de Karpat é que, diante da obrigatoriedade de as construtoras constituírem o condomínio edilício, conforme a Lei Federal 4.591/64, em que determinam a Convenção e Regulamento Interno, elas acabem estipulando regras que engessem o direito às garantias. “Os contratos firmados pelas construtoras muitas vezes não atendem à necessidade do condomínio”, diz. Mas Rodrigo Karpat observa que, diante de conflitos de entendimento, o Código Civil e o CDC prevalecem sobre as normas estabelecidas pelo setor da construção.

Por outro lado, Karpat chama a atenção de síndicos e proprietários de que “constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio”. Segundo ele, importante é estar atento ainda ao Memorial Descritivo e às vistorias de entrega das obras. “Os tipos de materiais e equipamentos apresentados pelas construtoras devem estar em conformidade com aquilo que especificam no memorial”, conforme previsto no artigo 32, da lei 4.591/64, item “g”.

Já o Manual das Áreas Comuns e o Programa de Manutenção Preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e conservação das áreas comuns, “de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados”, além de “evitar danos decorrentes do mau uso” e “esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequada”. Eles estão baseados, principalmente, em normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Em caso da falta de acordo com a construtora para o reparo dos vícios construtivos, Karpat observa que síndicos e condôminos têm duas opções pela via judicial: pleitear reparo (ação mais incomum) ou “antecipação de provas”, com vistas a contratar perícia e, posteriormente, propor ação indenizatória contra a empresa. O ingressante pode ser tanto a unidade autônoma quanto o síndico ou o representante legal do condomínio.

O advogado ressalta, porém, que “o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra”. Segundo ele, “o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que essa responsabilidade prescreve em 20 anos.

Isso quando se trata do aparecimento de vícios e defeitos decorrentes de culpa do construtor, o que precisa ser provado em juízo”, pondera Karpat.

Matéria publicada na Edição 161 - set/11 da Revista Direcional Condomínios.