Administradora: porque fazer a escolha certa para o seu condomínio

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Estima-se a existência de 500 empresas do setor atuando em São Paulo, nem todas filiadas aos órgãos de classe. Dos 25 mil condomínios da cidade, somente 14 mil são atendidos por administradoras vinculadas a essas entidades, que pretendem baixar uma autorregulamentação para a atividade e garantir a prestação de bons serviços.

Quando um condomínio opta por delegar sua administração a uma empresa, certamente está em busca de especialização dos serviços prestados e profissionalismo, não de problemas. No entanto, algumas administradoras de condomínios inidôneas acabam integrando o mercado e prejuízos são causados a quem as contrata. Hoje, em decorrência da evolução do mercado imobiliário e o surgimento de empreendimentos residenciais mais completos, as exigências para se administrar um condomínio ultrapassam o mero controle do fluxo de dinheiro em caixa, conforme avaliam profissionais ligados ao segmento.

“A administração condominial é semelhante à de uma empresa. Há obrigações tributárias, fiscais e trabalhistas a serem cumpridas”, explica Waldir do Carmo Guimarães Albieri, diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Além disso, prossegue Albieri, incluem-se ainda atribuições ligadas à gestão de contratos, sejam eles de terceiros ou não, manutenção de áreas comuns e equipamentos, paisagismo, pagamentos de impostos e tributos, etc.

Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, membro do Conselho Jurídico da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi, falta a regulamentação ao setor, de forma a coibir a concorrência desleal e a má prestação de serviços. Segundo ele, é necessário separar as boas empresas daquelas que não prestam serviço de forma satisfatória, pois as administradoras respondem pelo cumprimento de cerca de 150 itens obrigatórios. “Precisamos separar o joio do trigo e mostrar quais empresas são especializadas”, defende Wagner.

Um projeto de autorregulamentação apresentado pelo Secovi e pela AABIC está em análise pelo setor. O objetivo primordial da proposta é zelar pelo prestígio da atividade e favorecer o aprimoramento constante dos serviços prestados. “Não podemos deixar o mercado frouxo, sem uma regulamentação. Isto permite que empresas que se julguem em condições de atender às exigências de um condomínio, mas que não as tenham, atuem livremente”, explica Waldir do Carmo Guimarães Albieri, da AABIC. Caso aprovada, a autorregulamentação prevê a constituição de um conselho composto por representantes do setor imobiliário e condominial, ao qual será dada a função de credenciar ou não estas empresas de acordo com o padrão de qualidade exigido. A AABIC estima que haja cerca de 500 administradoras condominiais somente na Capital. De um total de 25 mil condomínios, apenas 14 mil estão sob a administração de empresas filiadas a entidades de classe. “Os outros 11 mil prédios talvez estejam na mão de administradoras que não cumpram com suas obrigações”, alerta Waldir Albieri.

Adolfo Luiz Asquino, ex-síndico geral do Condomínio Residencial Parque das Nações, na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo, sabe bem o que isto significa. “Tivemos problemas constantes com as administradoras contratadas”, lembra. Na lista de descumprimentos, questões relacionadas ao controle de finanças e ausência de condições estruturais básicas para o atendimento ao condomínio. Os dissabores foram tantos que os moradores decidiram implantar a autogestão há mais de 20 anos. Com sede própria instalada dentro do Residencial, a preferência para a escolha do síndico geral é por moradores que tenham formação ou experiência em áreas correlatas à Administração.

Para Adolfo Aquino, hoje responsável pela conservação dos espaços comuns como quadras e jardins, a vantagem de se ter uma estrutura própria para administrar as oito torres do condomínio, que somam 400 apartamentos, é estar sempre por perto das solicitações dos moradores, sem nenhum intermediário. “Os problemas existentes passaram a ser resolvidos mais facilmente e o relacionamento entre os condôminos melhorou muito”, diz.

Como nem todos os condomínios têm condições de colocar em prática a autogestão, o melhor é estar atento a alguns cuidados básicos no momento da contratação. Michel Rosenthal Wagner ressalta a importância de pesquisar o histórico da contratada. “Atitudes como visitar as instalações da empresa, verificar se há um contrato social e pedir indicações de clientes sobre a qualidade dos serviços prestados são fundamentais”, recomenda.

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.