Plano de Manutenção Predial

Escrito por 

A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Para que deixar para amanhã o que pode ser feito hoje? O velho e batido ditado costuma fazer toda a diferença quando o assunto é manutenção predial. Ou seja, verificar as condições hidráulicas, elétricas, de alvenaria, segurança e sanitárias em um período máximo de um ano, quando nenhum problema está evidente, pode poupar administradores e condôminos de muita dor de cabeça, pois a falta de manutenção nas instalações de um condomínio ocasiona sobrecargas, curto circuitos e até perda do patrimônio. Portanto, principalmente em edifícios residenciais, de nada adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as instalações do prédio não estiverem em ordem.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a manutenção predial tem como premissa a "saúde" da edificação. Após a vistoria técnica realizada por um especialista em inspeção predial, a administração do condomínio terá dados detalhados de como diagnosticar as falhas ou anomalias existentes na edificação. Por mais que não apareçam ou apresentem problemas iminentes, prédios com mais de dez anos de uso – ou até mesmo mais recentes, se a construção não tiver sido realizada com equipamentos de primeira linha – sempre terão correções a realizar. “É igual a carro, precisa de vistoria constante para rodar com segurança”, exemplifica Fábio Kurbhi, vice-presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). Com base nos resultados de seu laudo, o técnico prescreve uma tabela de serviços mais urgentes, gerando um programa de manutenção. “O programa otimiza o processo de recuperação da edificação, racionalizando custos e evitando retrabalhos”, explica Rejane.

VISTORIA IN LOCO 

Através da vistoria in loco, qualquer problema, seja hidráulico, elétrico, de alvenaria ou segurança pode ser solucionado. “Uma alvenaria, por exemplo, pode apresentar inúmeros tipos de falhas, desde trincas, que dependendo da forma, profundidade e local podem ter significados completamente diferentes, até problemas de prumada e umidade, entre outros.” Rejane ressalta que se considera uma edificação com "boa saúde" aquela que periodicamente passa por inspeção predial e executa os serviços indicados de maneira adequada. O custo de uma manutenção preventiva é sempre menor que o de uma corretiva, gerando economia ao condomínio e o melhor funcionamento do mesmo.

Já o vice-presidente da AABIC acredita que para o sucesso de um plano de manutenção, a vistoria é obrigatória, mas essa deve ser realizada, de preferência, por profissional especialista, desvinculado da equipe de manutenção. “O inspetor predial deve ser um técnico contratado pelo condomínio e não integrante do mesmo, pois assim o síndico terá a avaliação de auditor técnico, não de profissional envolvido com o empreendimento. Isso faz toda a diferença, pois ele não estará familiarizado com a obra.” Mas os locais que possuem estratégias de manutenção pró-ativa e também preventiva geral, com apoio do perito externo, devem programar manutenções periódicas, de rotina, por sua própria equipe, a cada momento verificando um ponto como, por exemplo, o funcionamento dos sensores das luminárias das escadas internas, entre muitos outros. “Ou seja, essas manutenções são para garantir que aquilo que foi apontado pelo técnico seja cumprido e esteja de acordo com as necessidades do edifício”, conclui Fábio.

OBSERVAÇÕES SIGNIFICATIVAS

Segundo orientação dada pelo Ibape, a classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve ser sempre fundamentada, considerando os limites e os níveis da inspeção predial realizada. No nível crítico, anota-se risco iminente contra a saúde e a segurança. No regular, o risco de funcionalidade. E, no mínimo, risco de desvalorização precoce. Após estabelecer as prioridades, vem a fase das orientações básicas, para facilitar a implantação ou o desenvolvimento dos serviços da manutenção. Cabe observar que, em geral, essas orientações, aprimoramentos ou implantações de outras conformidades, não se revestem de caráter consultivo.

Os detalhamentos dos serviços de reparação das irregularidades deverão ser elaborados por especialistas, muitas vezes com projetos e especificações próprias. Por último, vem a elaboração e montagem do laudo, etapa que deverá incluir, no mínimo, os tópicos recomendados pela norma do Ibape. São elas: identificação do solicitante; classificação do objeto da inspeção; localização; data da diligência; descrição técnica do objeto: tipologia; utilização; idade; padrão construtivo; nível utilizado; critério adotado; relação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgência; relatório fotográfico e relação de documentos analisados. Inclui-se no laudo ainda a indicação das recomendações técnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessárias, quando a inspeção estiver classificada em nível 3, gravíssima, de risco. Finalmente, deve constar a avaliação do estado de conservação geral do imóvel; a recomendação do prazo para nova inspeção predial; a data do laudo; e a assinatura do profissional responsável, acompanhado do número do CREA e do Ibape, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A engenheira Rejane Berezovsky ressalta que o laudo de inspeção predial tem finalidade extrajudicial e que a responsabilidade técnica do profissional é limitada ao escopo do trabalho contratado, segundo estabelece norma também do Ibape. E que se exime de qualquer responsabilidade se o laudo não for observado pela edificação ou por qualquer anomalia decorrente de falhas de projeto, construtivas, de materiais e de deficiência de manutenção.

FUNDO DE CAIXA

Pelo menos 5% do valor do condomínio devem ser destinados para a manutenção predial, seja para fachada ou instalações, ou qualquer outra área do empreendimento, sugere Fábio Kurbhi, da AABIC. “Ter um dinheiro direcionado para isso facilita muito, pois não é necessária uma assembléia às pressas na hora de reparar algum dano.” O vice-presidente ressalta que tem percebido uma preocupação cada vez maior por parte dos administradores em manter a manutenção predial em dia. “Muitas empresas já oferecem planos de manutenção com tempo e locais a vistoriar totalmente demarcados. Isso tem facilitado muito e os administradores têm ficado mais seguros na hora de contratar as empresas de manutenção.”

Ao gastar com manutenção preventiva, a administração do condomínio estará livre de problemas repentinos que podem ocasionar gastos extras ainda maiores, destaca Fábio. “Além de gastos imprevistos, equipamentos que de uma hora para outra apresentem falhas necessitam ser trocados e geram transtornos para os moradores.” Para o síndico profissional Nilton Savieto, investir com manutenção preventiva é a melhor estratégia para evitar “sustos” e despesas maiores, programandose verbas mensais para os reparos necessários em portões, elevadores, bombas, equipamento de segurança e até conservação e manutenção de jardins e pastilhas. Outra sugestão de Savieto, que atua há 18 anos na profissão, é incluir a reposição de peças nos contratos de manutenção. “É um pouco mais caro, mas se quebra, por exemplo, a correia do portão, a empresa de manutenção realiza a troca, sem precisar esperar a liberação da verba, pois o valor já está incluso na prestação mensal”, diz. Nesses contratos, Nilton estipula ainda a manutenção preditiva ou corretiva, que consiste na vistoria mensal dos equipamentos, realizada por um funcionário da empresa de manutenção de forma a antecipar futuras quebras ou desgastes.

A síndica Mariza Carvalho Alves de Mello Mariza também adotou a manutenção preditiva. Síndica há 13 anos e administradora de quatro condomínios, Mariza optou pelo modelo, pois já se deparou com grandes gastos inesperados. “Agora mesmo assumi um condomínio que terá que trocar o telhado, o que não vai custar menos de R$ 18 mil reais. Dá para evitar danos assim contratando uma empresa de manutenção e gastando em seu pagamento 5% anualmente do valor que precisa ser empregado em uma situação de emergência”, recomenda.

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.