Terceirização em condomínios: Cuidados para assegurar a qualidade

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Terceirizar a mão de obra facilita a vida do síndico. Mas há riscos e muitas vezes a qualidade dos serviços prestados deixa a desejar. O ideal é buscar serviços especializados, de empresas qualificadas.

Quando se trata de administração condominial, a terceirização de mão de obra é dos temas mais polêmicos. Afinal, o que é melhor para o condomínio: contar com funcionários registrados ou terceirizar e parar de ter preocupações com faltas e treinamento de pessoal?

“Se é para optar por empresas de mão de obra não qualificada, é melhor ter funcionários próprios. Os riscos trabalhistas são muito grandes e geralmente há pouco suporte da terceirizada. O custo pode ser mais barato, o que não significa que o serviço prestado é melhor”, opina o administrador de condomínios Marcelo Mahtuk. De sua carteira de clientes, 50% dos condomínios contam com mão de obra terceirizada. A maioria são condomínios grandes, que exigem serviços de empresas especializadas em segurança. Só em um deles, por exemplo, são necessários 90 homens na segurança, constata Mahtuk. “São casos em que a terceirizada certamente fará melhor do que o funcionário próprio.”

O tão temido turnover (rodízio frequente de funcionários) é evitado com salários acima do piso, acredita o administrador. “Quando se paga bem, não há rotatividade. É o que recomendo quando o condomínio busca qualidade.”

Mesmo edifícios pequenos têm procurado nas terceirizadas a saída para os problemas com funcionários. Uma solução mista foi a opção do condomínio onde Maria Aranzana é síndica, em Alphaville, na Grande São Paulo. Com duas torres e 96 apartamentos, há nove anos o condomínio iniciou a terceirização. Quatro porteiros e dois faxineiros são terceirizados.

Há ainda dois funcionários próprios para manutenção (não há zelador) e duas auxiliares de limpeza para a faxina mais leve. “Nossos funcionários antigos optaram por estudar e migraram para outros empregos. Aos poucos fomos terceirizando e não temos rotatividade. A terceirização facilita muito o lado operacional para o síndico”, constata Maria.

Porém, nem sempre os síndicos estão satisfeitos com os serviços prestados. Helga Machado Requena há nove anos conta com portaria e limpeza terceirizadas para o condomínio de 272 unidades. “Ultimamente o problema tem sido encontrar mão de obra qualificada. Temos duas vagas de porteiro em aberto. Alguns começam, mas não permanecem, pois não têm as características que precisamos”, comenta a síndica. Desde o início, Helga traçou um perfil, que é seguido pela prestadora: não quer funcionários solteiros, nem com menos de 30 anos. “Durante muito tempo a empresa conseguiu manter no condomínio uma equipe muito boa de porteiros, quatro diurnos e quatro noturnos. Um se aposentou aqui, outro deixou o trabalho por motivos pessoais. O problema tem sido a reposição desse pessoal. Falta especialização”, aponta.

A gerente predial Roseli Doratioto também busca qualidade na gestão de mão de obra do condomínio comercial onde trabalha. Três empresas distintas prestam serviços, alocando 20 funcionários para recepção e limpeza, portaria e monitoramento de sistemas inteligentes. “Percebo que as empresas atualmente não estão dando mais o atendimento que precisamos. Falta qualidade. Ultimamente, a única grande vantagem é não ficar sem funcionário em caso de falta, e isso quando a empresa segue à risca o contrato firmado”, justifica. Na prática, a própria Roseli muitas vezes acaba dando treinamento ao funcionário que vem cobrir férias ou faltas. “Não dá para contar com alguém que nem conhece um teclado para exercer funções de recepção”, diz. A gerente predial acredita que melhores salários e benefícios impulsionariam os terceirizados a trabalharem mais satisfeitos. “As empresas precisam investir em um mínimo de qualificação para seu pessoal.”

PARA MINIMIZAR RISCOS

Para evitar problemas, a contratação de terceirização de mão de obra deve começar com uma boa análise da empresa. Jismália Oliveira Alves, diretora de comunicação do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), recomenda consultar os antecedentes da empresa, conhecer alguns clientes e nunca escolher a contratada pelo menor preço, o que seria um indício de baixos salários e alta rotatividade. “Uma terceirização idônea oferece um serviço criterioso e qualificado, remunerando os empregados com salários de acordo com o mercado de trabalho, profissionais bem treinados e equipamentos modernos”, relata.

O síndico também deve ter atenção à relação que estabelece com os funcionários terceirizados. A terceirização é regida pela Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho, que estabelece que o poder diretivo e a subordinação pertencem, única e exclusivamente, ao prestador de serviços. “Se o síndico passa a comandar o empregado terceirizado, a terceirização será descaracterizada e o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços, causando-lhe prejuízos”, esclarece a diretora do Sindeprestem. Portanto, para evitar problemas trabalhistas por conta de uma terceirização ilícita, o condomínio deve transferir toda a responsabilidade funcional para a empresa terceirizada.

Os cuidados são necessários para prevenir a responsabilização do condomínio em caso de ações trabalhistas.

Conforme Jismália, se o condomínio escolher uma empresa idônea que siga corretamente a legislação trabalhista e a Súmula 331 do TST, “não terá problemas com ações trabalhistas”. “Entretanto, ocorrendo uma reclamação, o condomínio poderá ser acionado judicialmente, mas sua responsabilidade será subsidiária, ou seja, se o devedor principal não pagar a dívida (prestador de serviços) o empregado pode exigir a dívida do devedor secundário (tomador de serviços)”, completa.

A advogada Evelyn Roberta Gasparetto complementa que tudo depende da realidade de cada condomínio. “Caso na prática o funcionário tenha recebido ordens diretas, pagamentos de salários, exigência de pessoalidade, ou qualquer outra situação que caracterize a relação empregado/empregador, o condomínio poderá ser responsabilizado.

Além disso, se a empresa contratada não tiver patrimônio que garanta o pagamento das responsabilidades trabalhistas, e ainda, dependendo da instrução probatória no processo trabalhista, há riscos de o condomínio ser responsável pelo pagamento das obrigações monetárias com relação àquele funcionário-reclamante.” A advogada frisa que, normalmente, a responsabilidade do condomínio perante o funcionário será subsidiária, ou seja, terá que arcar com o pagamento caso a real empregadora não o faça. Nesse caso, “o condomínio poderá propor uma ação de regresso em face da real empregadora, na esfera cível, para se ressarcir do prejuízo, uma vez que o funcionário não era seu empregado”, arremata Evelyn.

É prudente ainda que a empresa terceirizada demonstre mensalmente ao condomínio todas as obrigações trabalhistas devidamente cumpridas, ou seja, o recolhimento de INSS, de FGTS, a folha de pagamento, “além daquelas determinações que ficarem especificadas nas Convenções Coletivas de Trabalho”, orienta a advogada. “Enfim, devem ser demonstradas todas as obrigações que garantam ao condomínio uma segurança maior quanto à referida contratação.”

Os funcionários terceirizados contam com todos os benefícios da legislação trabalhista, como, por exemplo, férias mais 1/3 de acordo com o período trabalhado, 13º salário, registro em carteira, horas extras e adicional noturno, além do FGTS nos termos da Lei 8.036/90. “Portanto, não há nada que os diferencie dos trabalhadores contratados diretamente pela empresa tomadora de serviços”, sustenta Jismália, do Sindeprestem.

Também em relação a acidentes de trabalho a responsabilidade é do prestador de serviços. “A fiscalização do uso dos equipamentos de proteção bem como a fiscalização do ambiente do trabalho é do prestador de serviços”, atesta a diretora do Sindicato. Porém, o síndico deve estar atento: em caso de terceirização ilícita, o vínculo empregatício será reconhecido diretamente com o tomador de serviços e, neste caso, a responsabilidade pela ocorrência de um acidente de trabalho pode ser solidária entre o tomador e a empresa prestadora de serviços.

Matéria publicada na Edição 150 de setembro de 2010 da Revista Direcional Condomínios.