Inspeção predial: Um roteiro de trabalho para manutenção

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A inspeção predial é a melhor ferramenta para definir um plano de manutenção para o condomínio.

Mesmo os síndicos mais bem intencionados e preocupados com a qualidade da manutenção do condomínio podem se equivocar ao definir as obras prioritárias a serem executadas. Muitas vezes, são tantas as necessidades que o síndico não sabe bem por onde começar. Fachadas, instalação elétrica, elevadores, impermeabilização. O que será mais importante?

O melhor instrumento de que os síndicos dispõem para organizar a manutenção é a inspeção predial. “A inspeção predial serve para auxiliar o síndico ou gestores na organização e captação de recursos voltados à manutenção predial, em busca da formalização e implementação do ‘plano de manutenção predial’”, aponta o engenheiro civil e administrador de empresas Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, diretor do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP). Segundo Jerônimo, a inspeção atua como um verdadeiro “check-up” da edificação. “Dessa forma, auxilia os gestores ao apontar a ordem de prioridades, afastando o subjetivismo na classificação da prioridade, dando lugar à necessidade técnica da intervenção.”

A inspeção predial pode ser realizada por engenheiros ou arquitetos (profissionais regulamentados pelo CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Conforme a definição da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, versão 2007, “é a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e manutenção da edificação”. “A inspeção deve ser utilizada pelo inspetor predial como ferramenta para análise das condições técnicas de uso e manutenção da edificação”, completa Jerônimo. A inspeção poderá identificar problemas originados na sua fase construtiva, sejam eles pertinentes ao projeto, relacionados ao fornecimento inadequado de material ou ainda associados à utilização de mão-de-obra destreinada que causam as chamadas anomalias construtivas.

A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção, explica o engenheiro.

Jerônimo complementa que a inspeção é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica. Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos para avaliar o estado de conservação de um imóvel. “A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe a análise do risco. Na perícia, após a análise, também deve-se investigar a origem e as causas dos fatos analisados. É importante notar que existe uma progressão nos objetivos conforme a ferramenta utilizada”, orienta Jerônimo.

O tempo necessário para o profissional realizar a inspeção predial depende, conforme o engenheiro, de alguns fatores: o tamanho da edificação; a idade da edificação (“Pressupomos que em edificações mais velhas e com deficiências de manutenção a incidência de problemas tende a aumentar”, diz); a complexidade dos sistemas construtivos presentes, como sistemas de automação predial, ar condicionado e outras instalações; e o aprofundamento da contratação (conforme o nível ou escopo de contratação realizada). Para edifícios mais antigos, acima de 10 ou 15 anos de construção, Jerônimo recomenda a inspeção predial anual. “Em edificações mais novas, especialmente dentro do prazo de garantia de cinco anos, o espaçamento pode ser ampliado para dois ou três anos.”

Já há cidades onde a inspeção é instituída por força de leis municipais. É o caso de Porto Alegre, Aracajú, Jundiaí e Santos. Em São Paulo, ainda tramita projeto de lei de 2005, de autoria do vereador Domingos Dissei. Em linhas gerais, o projeto versa que as edificações públicas e privadas deverão ser objeto de inspeções prediais, excetuadas as edificações não residenciais desde que não ultrapassem 500m², e as edificações residenciais. Conforme o projeto, a primeira vistoria será realizada decorrido o prazo de cinco anos, a partir da data de expedição do Auto de Conclusão da obra, ou um ano, a partir da data da sua publicação, para as edificações com mais de cinco anos.

Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, vale lembrar que o investimento realizado é compensador para o condomínio. Para o arquiteto Laerte Sakai, conselheiro do Condomínio Residencial Montreaux, com duas torres e 64 apartamentos, na Vila Sonia, zona sul de São Paulo, o custo da inspeção predial realizada ficou entre 1,5 e 2% do valor que será investido nas obras. “Esse montante, comparado aos cerca de R$ 400 mil que o condomínio investirá em um grande ciclo de obras, é irrisório. Afinal, foi realizado um diagnóstico de toda a edificação e o custo-benefício é enorme. Com ele, pode-se trabalhar de forma ordenada. Em outros segmentos, ninguém faz nada sem um mapa, um roteiro de trabalho. Nos condomínios deve ser da mesma forma. Mas ainda não há uma cultura da contratação da inspeção entre os síndicos”, acredita Sakai.

O condomínio do arquiteto foi construído há 10 anos e havia a necessidade de ordenar as intervenções realizadas. O síndico, Douglas Antonio de Miranda, afirma que o laudo da inspeção predial ajudou o condomínio a definir um programa de recuperação. “Não tínhamos ideia de muitos problemas que estavam escondidos, e que só um olhar técnico e crítico pode detectar.” Douglas comenta que o laudo, concluído há cerca de um ano e meio, contém mais de 500 fotos e detalhou os níveis de gravidade dos problemas detectados. Segundo o conselheiro Laerte, “a inspeção concluiu que a restauração da fachada era primordial, pois haviam pontos de desplacamento do revestimento cerâmico e infiltrações.” Já foram contratados e iniciados trabalhos que incluem a restauração da fachada, revisão nos telhados, reimpermeabilização das lajes superiores, recuperação das caixas d'água e revisão dos caixilhos. O síndico afirma ainda que a inspeção apontou a necessidade de pequenas ações de manutenção. “Percebemos a importância de contratar um funcionário com conhecimentos para realizar essas manutenções do dia a dia”, diz. Terminada a primeira fase de obras no Montreaux o relatório de inspeção deverá ser atualizado. “Nosso objetivo está sendo alcançado, que é o de tornar o nosso condomínio o mais bem cotado da região. Os apartamentos estão bem valorizados e com ótima velocidade de vendas”, comemora o conselheiro Laerte. Antes de contratar a inspeção predial, entretanto, fique atento.

Segundo o IBAPE/SP há algumas observações importantes na contratação desse tipo de serviço: é necessário checar a habilitação profissional, especialização e experiência do provável contratado; o profissional deve ser inscrito no CREA e no IBAPE; verificar se existe mais de um profissional envolvido, caracterizando um trabalho mais aprofundado e completo; verificar qual é o escopo dos serviços prestados, sua abrangência e sistemas construtivos que serão vistoriados; lembrar que um laudo de inspeção predial, segundo a norma do IBAPE/SP necessita, obrigatoriamente, de classificação das anomalias quanto ao risco e grau de urgência, lista de orientações técnicas e classificação do estado de conservação da edificação; observar se o laudo oferecido é completo em relação à análise de rotinas de manutenção já existentes e se há análise de documentos do condomínio.

Matéria publicada na edição Nº 139 em setembro de 2009, Revista Direcional Condomínios