A questão ainda é polêmica. Quem responde pela manutenção: condomínio ou construtora?

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Em prédios novos, um ingrediente pode complicar ainda mais o andamento da manutenção predial: a garantia dada pela construtora. Entre os problemas construtivos mais comuns – e que causam discussão entre condomínios e construtoras na disputa pela responsabilidade -, estão falhas em impermeabilizações, fissuras e trincas e descolamento de revestimentos das fachadas.

É fundamental que o síndico consulte o Manual do Proprietário para conhecer os prazos de garantia. Cada condômino recebe o Manual do seu apartamento, com as garantias relativas à área privativa. O síndico recebe também o Manual das Áreas Comuns, que esclarece sobre as garantias de equipamentos e sistemas construtivos das áreas comuns. Os Manuais são editados pelo Secovi-SP e pelo Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), desde junho de 2003. “A ideia é que toda garantia tem uma condição. É preciso que determinadas providências, da responsabilidade do novo proprietário, sejam atendidas”, adverte o advogado José Carlos Puoli, conselheiro jurídico do Sinduscon-SP. Puoli compara o raciocínio com a garantia de um automóvel. “Se o motorista deixar de colocar óleo no motor, por exemplo, e isso vier a causar danos ao veículo, a responsabilidade será dele e não mais do fabricante”, compara.

Puoli explica que o Manual das Áreas Comuns visa dar uma maior base de informações para o síndico, identificando cada sistema construtivo e equipamentos e suas respectivas garantias. “Para diferentes itens, há tempos diferentes de garantia. É natural que o tempo de garantia da estrutura do prédio seja maior do que o da pintura, por exemplo”, explica. O advogado complementa que, especialmente no período inicial após a entrega da edificação, há muitas questões relacionadas à assistência técnica de um aparelho ou equipamento. Um gerador, por exemplo, pode ter problemas. Nesses casos, o condomínio deve acionar o fabricante. Por isso, o Manual discrimina todos os documentos entregues ao síndico, como manuais de equipamentos.

Quanto às questões mais complexas, que envolvam a estrutura e a solidez da edificação, o artigo 618 do Código Civil prevê um prazo de 5 anos de garantia. Porém, o parágrafo 1º do artigo prevê que há um prazo de 180 dias, a partir da constatação do defeito, para a proposição da ação judicial contra a construtora. O conselheiro jurídico do Sinduscon-SP acredita que é importante o síndico estar atento e agir com rapidez. “Se a reclamação ocorrer até seis meses a partir da identificação do problema a medida para corrigir o reparo será inclusive mais barata e rápida também, independentemente de quem irá arcar com os custos. Como provas da constatação do defeito, o condomínio pode usar e-mails trocados, atas de assembleias onde o problema foi discutido, circulares enviadas aos condôminos, anotações feitas no livro de reclamações da portaria”, esclarece Puoli.

Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, o parágrafo 1º do artigo 618 ainda é um tema polêmico e controverso. “Esse prazo de seis meses é muito criticado, pois nem sempre há tempo hábil do condomínio pesquisar melhor o dano, e até mesmo de contratar um engenheiro para realizar um laudo. Recomendo que, se não for possível entrar com a ação, que seja emitida ao menos uma notificação à construtora. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que quando se faz uma notificação, qualquer prazo fica suspenso”, sustenta Michel, completando que é indicado evitar reclamações via telefone. Ele orienta o síndico a tomar providências por escrito, preferindo o e-mail, partindo depois para carta protocolada, carta via cartório de títulos e documentos e, caso ainda não tenha havido acordo, notificação judicial (antes de se iniciar a ação).

Michel pondera que é prudente o condomínio não “crucificar” construtoras que apresentam boa vontade em resolver o problema. “Muitas empresas percebem que uma reclamação mal resolvida vai gerar ainda mais custos e agem corretamente”, constata. O síndico deve se cercar da opinião de especialistas desde o início, acredita. “Ocorre que para comprar um imóvel costuma-se consultar advogado e engenheiro. Porém, para receber esse imóvel não é costume contratar os mesmos profissionais”, arremata.

Matéria publicada na Edição 133 de março de 2009 da Revista Direcional Condomínios