A dívida do condômino foi executada, o que fazer?

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Confira a seguir a orientação do advogado Cristiano De Souza para enfrentar as situações de inadimplência no condomínio.

DA NEGOCIAÇÃO ATÉ EVENTUAL  AÇÃO JUDICIAL

“É preciso negociar internamente ou até levar o caso a um órgão de conciliação de conflitos, como o CEJUSC, visando a uma composição amigável. Mesmo propondo a ação, é possível ainda negociar, mas os valores dos encargos do processo (custas ao Estado) deverão ser ressarcidos. E se houver sentença e não couberem mais recursos, o devedor deverá pagar em 15 dias, caso não o faça, incidirá sobre sua dívida uma multa de mais 10% e penhora-se o imóvel (é a fase de Cumprimento de Sentença, antiga fase de execução). Se não houver pagamento ou composição para quitação, a dívida será liquidada com o fruto da arrematação do imóvel penhorado.”

IMÓVEL ADJUDICADO PODE SER INCORPORADO AO PATRIMÔNIO?

“A adjudicação deste imóvel pelo condomínio é possível. Em São Paulo, desde 2005, ele pode ser registrado no Cartório de Imóveis, desde que haja uma deliberação de assembleia com a unanimidade dos presentes. O bem se torna patrimônio do condomínio e poderá ser alugado ou vendido. No primeiro caso, a renda da locação deverá constar na declaração anual do imposto (IRPF) dos proprietários das unidades, dividida em fração ideal. Já a venda deverá ocorrer em procedimento bem elaborado, detalhado e sem pressa, dando preferência aos proprietários, depois aos locatários e, por último, aos interessados de fora.”

NOVO CONDÔMINO HERDA A DÍVIDA DOS RATEIOS ANTERIORES?

“Segundo o Código Civil (Art. 1.345), o comprador adquire o passivo. Mas muitas vezes, por contrato, tal condição poderá ser alterada. Já o entendimento pelo Direito do Consumidor é diferente, os órgãos correlatos consideram, por exemplo, que se a dívida vier da construtora, esta deverá passar o imóvel sem o passivo do condomínio. Ao se adquirir imóvel, o certo é buscar o auxílio de um advogado de confiança para analisar o contrato. Solicitar documentos de quitação de condomínio. E garantir uma segurança na transação imobiliária.”

Matéria publicada na edição - 195 de out/2014 da Revista Direcional Condomínios