Inadimplência no tribunal: só em último caso!

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Os gastos com condomínio estão subindo no Brasil e obrigam a um ajuste fino na prestação de contas, incluindo a gestão da inadimplência. Mas os especialistas ainda recomendam evitar o desgaste de uma briga judicial.

Empresário da área de softwares de gestão, Mario Sérgio Silva foi síndico por três mandatos no Condomínio Edifício Blue Star, cargo que deixou em 2013. Enfrentou, nesse período, uma taxa média de 2% a 3% de inadimplência no residencial localizado no bairro do Campo Belo, zona Sul da cidade. Apesar do percentual administrável, ele relata que alguns casos eram “contumazes”, ou seja, atrasos que somavam meses e até anos contínuos, o que os obrigou a recorrer ao Judiciário. Das 92 unidades do empreendimento construído há cerca de 30 anos, ele diz que pelo menos cinco imóveis foram a leilão, como desfecho de ações impetradas não apenas pelo condomínio, quanto pelo agente financeiro dos imóveis. Como não eram quitados, os advogados do Blue Star acionaram tanto o banco quanto os condôminos devedores.

Entretanto, a alternativa deve ser buscada somente em último caso, comenta Mario Sérgio, que defende a negociação, incluindo deliberações em assembleia quando a dívida suplantar determinado valor. No Blue Star, a regra determina que acordos para passivos acima de R$ 5 mil tenham a ratificação dos demais condôminos. Para os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Thiago Natalio de Souza, o melhor caminho é sempre conversar e buscar uma conciliação com o devedor. Até mesmo como uma forma de fazer frente aos gastos com condomínio no Brasil, que subiram, em média, 23,27% desde 2012, conforme balanço do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A alta é superior à variação da inflação medida pelo IPCA no período, de 15,51%.

E há uma regra básica a ser cumprida pelos síndicos durante as negociações, segundo os advogados: não conceder descontos. “Não há aparato jurídico que o ampare, sendo assim, qualquer desconto deverá ser levado à Assembleia Geral para decidir”, observa Thiago Natalio, que desaconselha abatimentos em “juros, multa e correções monetárias”, atitude que poderá se tornar “costume no condomínio”. “Temos que dar tratamento isonômico a todos.” Prática mais aceitável, segundo Cristiano De Souza, é o parcelamento em valores fixos, o que acaba funcionando como “desconto indireto”.

DO DIREITO À PROPRIEDADE

Cristiano De Souza defende também que os gestores e as próprias deliberações de assembleia evitem ataques ao direito de propriedade no enfrentamento da questão. Por exemplo, utilizar o corte da água como forma de penalizar o inadimplente está fora de questão. “A cultura do uso racional da água acaba assassinada por ideias insanas de se utilizar a individualização como instrumento de combate à inadimplência.” Não se deve fazer isso por “meios agressivos à propriedade, à pessoa”, reforça.

O advogado reconhece que a negociação nem sempre traz resultados positivos, pois isso “depende da população e, principalmente, do querer” e de se compreender que “a regra é ratear despesas, pois se vive em coletividade”. O importante é trabalhar sempre a conscientização dos condôminos, aponta. Tanto Cristiano De Souza quanto Thiago Natalio desaconselham o protesto dos boletos em atraso. Eles apontam decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo, determinando a inconstitucionalidade de legislação estadual na qual vinham se embasando os protestos.

PRÓS E CONTRAS DA AÇÃO JUDICIAL

De outro modo, “a ação judicial tem que ser vista como uma fórmula a ser utilizada em última instância, pois sempre será melhor um bom acordo entre as partes”, pondera Thiago Natalio, lembrando que 10% dos casos com que trabalha acabam chegando aos tribunais.

A seguir, os advogados apontam as vantagens e desvantagens deste recurso.

Prós

- A ação confere “segurança jurídica de certeza de liquidação da dívida, pois nem mesmo imóvel de família ou hipotecado junto ao banco foge de ser levado a leilão para quitar dívida do condomínio, montante esse que é destinado à manutenção do próprio imóvel”, pondera Cristiano De Souza;

- Ela evita ainda a prescrição, força o devedor ao pagamento, mostra a atuação do síndico em cobrar os devedores e preservar o bem comum, coíbe outros inadimplentes e apresenta caráter educativo, enumera Thiago Natalio.

Contras

- “O colapso do Poder Judiciário, e não da Justiça, é notório em todos os graus e Estados da Federação. Propor uma demanda pode demorar até dez anos ou mais”, analisa Cristiano De Souza;

- Além dessa lentidão, “em decorrência de elevada demanda”, Thiago Natalio aponta ainda os gastos extras do condomínio “com custas processuais, publicações por editais, oficiais de justiça, avaliações e honorários advocatícios; a dificuldade nas citações; e a possibilidade de diversos tipos de agravos, embargos e recursos por parte do devedor inadimplente”.

Matéria publicada na edição - 195 de out/2014 da Revista Direcional Condomínios