Terça, 19 Março 2019 00:00

O conceito de manutenibilidade de edificações: De como esse processo pode ser facilitado nos condomínios

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A manutenibilidade de edificações ou edificação manutenível não tem relação com as atividades de manutenção, mas sim com a possibilidade de as ações de manutenção serem realizadas.

1 - Introdução

Manutenibilidade, segundo a NBR 15575-1 (ABNT, 2013, p. 8, grifo nosso) é o “grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas, procedimentos e meios prescritos”, o que abrange aspectos de acesso à informação, meios de acesso aos elementos e componentes e custos de intervenção.

2 - Acesso à informação: Descrição de sistemas e sinalizações

Primeiramente, o incorporador/construtor deve elaborar um manual de uso, operação e manutenção de toda a edificação, normalmente separado em manual de áreas comuns ou manual do síndico; e manual de áreas privativas ou manual do usuário. Nestes ele irá descrever todos os sistemas e subsistemas que compõem a edificação e como usá-los, operá-los e realizar sua manutenção, conforme as diretrizes trazidas na NBR 14037 (ABNT, 2011). Além disso, o incorporador/construtor deve entregar os projetos, memoriais descritivos e outros documentos relacionados na referida norma.

É importante ressaltar que a ausência de informação no manual caracteriza-se como falta de manutenibilidade, uma vez que o usuário não pode, nem tem condições técnicas – muitas vezes, de saber como se deve operar e manter a edificação, uma vez que existem particularidades e especificidades de cada projeto.

Outras formas de informação que devem ser previstas são as sinalizações visuais, tais como identificação de tubulações, eletrodutos, fios e cabos por cores; identificação de ambientes, caixas de passagem, quadros elétricos, disjuntores, registros, entre outros.

Na Figura 1 abaixo, apresentam-se exemplos de identificação de tubulações e registros, um correto e outro errado. O objetivo dessas sinalizações é facilitar as atividades de operação e manutenção.

Figura 1 : Tubulações pintadas nas cores corretas de identificação e registros identificados com etiqueta (à esquerda); Tubulações sem pintura e registros sem identificação (errado; à direita)

manutenibilidade de edificações
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Fonte: acervo pessoal do Autor, 2018

3 - Meios de acesso aos elementos e componentes para inspeção e reparo

Além de informações de como realizar as manutenções, os sistemas devem ter condições de serem acessados seguramente para inspeção e reparo, devendo ter meios de acesso seguro para realização da atividade, conforme normas regulamentadoras (NR) do Ministérios do Trabalho.

Especial atenção deve ser dada às áreas de cobertura, fachadas, caixões perdidos, parte inferior de decks, paredes e janelas duplas, insertos/elementos de fixação de revestimentos não aderidos, tubulações e eletrodutos embutidos e enterrados, entre outros, que normalmente ficam sem acesso ou não apresentam as condições de segurança adequadas para acesso. Lembrando que em locais com altura de queda superior a 2,0m deve existir sistema de ancoragem para realização das atividades de inspeção e manutenção, e ambientes confinados precisam ter procedimentos e medidas de segurança para trabalho elaborado por profissional de segurança do trabalho.

Existem outros casos em que é possível realizar o acesso, mas não com facilidade, como o caso ilustrado na Figura 2 abaixo, onde a luminária está posicionada a uma altura de 6,0m sobre uma rampa de acesso de veículos de um edifícios comercial. Ali, para a troca de uma simples lâmpada, deverá ser montado um andaime e interditado o fluxo de veículos por um período. Tal situação não é claramente definida pela norma, a qual recomenda que “os sistemas projetados tenham o favorecimento das condições de acesso” (ABNT NBR 15575-1, p. 34). Portanto, não seria uma não-conformidade, apenas uma oportunidade de melhoria.

Figura 2: Luminária instalada em local muito alto

4 - Custos de manutenção

A NBR 15575-1 (ABNT, 2013) não traz requisitos obrigatórios quanto à questão da previsão de custos de manutenção de cada sistema, mas, em seu Anexo C, informativo, estabelece que os sistemas devem ter suas vidas úteis proporcionais à vida útil da edificação como um todo, trazendo um custo global de intervenções (todos os gastos de manutenção/reposição ao longo da vida útil) versus o tempo de usufruto do bem (benefício) de maneira adequada ao perfil socioeconômico do País. Ligado a isso presumem-se as intervenções de manutenção/reposição dentro deste período, definindo-se as vidas úteis em função do gasto que se terá, conforme Quadro 1 e Quadro 2 (leia mais no artigo Ciclo de vida de edificações habitacionais: Um guia aos síndicos).

Quadro 1- Critério para estabelecimento da vida útil de projeto das partes do edifício

Vida Útil de Projeto (anos)

Efeito da falha

Categoria

Custo de manutenção ou reposição

Exemplo

2,5 a 4

Sem problemas excepcionais

Substituível

Custo baixo em relação à de execução inicial

Vazamentos de metais sanitários

4 a 7,5

Sem problemas excepcionais

Custo médio em relação à execução inicial

Pintura de revestimentos internos

7,5 a 12,5

Compromete a segurança de uso

Custo equivalente à execução inicial

Pintura de fachadas, esquadrias de portas, pisos internos e telhamento

12,5 a 20

Interrompe o uso do edifício

Manutenível

Custo de execução superior ao inicial

Troca integral da impermeabilização de piscinas

20 a 40

Perigo à saúde ou à vida

Custo de execução muito superior ao inicial

Troca integral dos revestimentos de fachada e estrutura de telhados

50

Perigo à saúde ou à vida

Não manutenível

Fonte: adaptado de NBR 15575-1 (ABNT, 2013)

Quadro 2 – Vida útil de projeto mínima de cada sistema

Sistema

Vida Útil de Projeto

Estrutura

≥ 50

Pisos internos

≥ 13

Vedação vertical externa

≥ 40

Vedação vertical interna

≥ 20

Cobertura

≥ 20

Hidrossanitário

≥ 20

Fonte: NBR 15575-1 (ABNT, 2013)

5 - Edificações antigas

Porém, tais conceitos abordados são recentes e, portanto, não aplicáveis às edificações antigas, que não foram concebidas e/ou projetadas com esse enfoque, o que requer que algumas medidas sejam tomadas por parte dos síndicos ou demais responsáveis pela edificação. Tais medidas consistem em tomar ações para:

  • Resgatar / conservar os projetos, memoriais, registros e documentos técnicos da edificação: É muito comum esses documentos serem extraviados, deteriorados com o tempo, por isso, é sugerível que se realize a digitalização de documentos e projetos antigos. Quando não os tem, é recomendável que se contrate profissional para elaboração de projetos as-built (“como construídos”), pelo menos dos sistemas prediais e estrutura;
  • Elaborar um manual de uso, operação e manutenção: Contratar profissional para análise da edificação e seus registros técnicos, para a elaboração deste manual, que servirá de subsídio para as demais ações;
  • Elaborar um plano de manutenção para a edificação: Com base no manual deve ser elaborado um plano de manutenção de acordo com as diretrizes da ABNT NBR 5674;
  • Realizar inspeção predial: Esta fará o levantamento de problemas com o desempenho da edificação e eventuais falhas no sistema de gestão de manutenção. O resultado do laudo servirá como base de um plano de ações corretivas por ordem de prioridade;
  • Mapear locais sem acesso para inspeção e manutenção: Por meio da vistoria na edificação e análise de projetos é possível identificar os locais não manuteníveis mencionados no item 3, os quais devem ser realizadas “janelas de inspeção”. Normalmente nesses locais não acessíveis existem anomalias ocultas, como corrosão de armadura, vazamento de tubulações, proliferação de animais peçonhentos, entre outros riscos que se tivessem acesso, seriam simples de resolver inicialmente, mas por estarem ocultos acabam por agravarem-se e comprometer outros sistemas, trazendo grandes custos de reparo. No exemplo da Figura 3 abaixo, foi aberta “janela de inspeção” durante a investigação de problema de umidade, quando aberto acabou-se por identificar problemas de corrosão de armadura acentuados, vazamentos de tubulação de esgoto e restos de materiais orgânicos apodrecendo.

Figura 3: Abertura de janela de inspeção em laje dupla para acessar caixão perdido

Fonte: acervo pessoal do Autor, 2018

6 - Conclusão

Como apresentado, a manutenibilidade de edificações é um tema relativamente recente e que traz grande impacto na sua durabilidade, devendo ser realizado estudo para mitigação / adaptação de edificações antigas que não tiveram seus projetos pensados dessa forma, dando especial atenção aos locais sem acesso, uma vez que podem trazem anomalias de grande monta ocultas, que podem comprometer a saúde e segurança dos usuários.

Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575-1: Edificações habitacionais – desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013. 71 p.
______. NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011. 16 p.

Marcus Vinícius Fernandes Grossi

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT. Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT.

Professor universitário de cursos de Engenharia Civil e sócio-gerente da Fernandes & Grossi Engenharia, possui mais de dez anos de experiência na área de construção civil, atuando em empreendimentos do segmento imobiliário nas áreas de execução de obras e gestão de qualidade. Atua ainda com perícias de engenharia, consultoria, inspeção predial, entrega de obras, análise de projetos, normatização técnica, desempenho e qualidade das construções.

Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br