Sexta, 15 Abril 2016 00:00

Manutenção e reparo de revestimentos de fachada

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Metodologias adequadas de execução e reparo, para uma manutenção durável e eficiente.

As fachadas fazem parte dos sistemas de vedações verticais de uma edificação e devem ser tratadas de forma mais rigorosa pelo síndico, devido ao grande impacto que elas trazem à vida dos usuários e ao desempenho da edificação.
A falta de um plano de manutenção, intervenções e inspeções planejadas pode trazer riscos à segurança dos usuários, desvalorização do imóvel, gastos excessivos com reparos e, eventualmente, indenizações por danos causados via desplacamentos e infiltrações. Por isso, é muito importante que o síndico, ou o responsável pela gestão de manutenção, fique atento às recomendações e exigências descritas logo a seguir.

Nota: As fachadas constituem parte integrante de um todo que pertence ao condomínio. Dessa forma não é permitida alterações nos formatos, acabamentos e posicionamentos de janelas e terraços sem a aprovação do condomínio, conforme quórum estabelecido na Convenção.

Frequência da Manutenção Preventiva
A definição da frequência da manutenção preventiva da fachada deve ser estipulada pelo incorporador ou construtor, através do "Manual de Uso, Operação e Manutenção Preventiva", popularmente chamado de "Manual do Síndico" ou "Manual de Áreas Comuns".
Caso o condomínio não tenha recebido o manual, e não existam meios de obtê-lo, o procedimento adequado é entrar em contato com o fabricante do material do revestimento, para que ele informe. Se este também for desconhecido, devemos recorrer aos prazos genéricos da Tabela A.1 da ABNT NBR 5674 - "Manutenção de Edificações: Requisitos para o sistema de gestão de manutenção" -, adaptados pelo Sinduscon-SP no "Manual de Áreas Comuns".

Proposta de programa de manutenção preventiva em fachadas

Periodicidade

Elemento / Componente

Atividade

Responsável

A cada ano

Revestimento cerâmico externo

Verificar a calafetação e fixação de rufos, para-raios, antenas, esquadrias, elementos decorativos etc.

Empresa capacitada / Empresa especializada

Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chaminés, grelhas de ventilação e outros elementos.

Empresa capacitada / Empresa especializada

Paredes externas / fachadas e muros

Verificar integridade e reconstituir, onde necessário

Equipe de manutenção local / Empresa especializada

A cada três anos

Fachada

Efetuar lavagem.
Verificar os elementos, por exemplo: rejuntes e mastiques, e se necessário, solicitar inspeção especializada.

Equipe de manutenção local / Empresa capacitada / Empresa especializada

As áreas externas devem ter sua pintura revisada e, se necessário, repintada, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam causar infiltrações.

Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

Acesso Seguro

Tanto para realização da atividade de lavagem das fachadas por equipe própria, ou através da contratação de uma empresa capacitada, deverão ser obrigatoriamente cumpridas as exigências das normas regulamentadores do Ministério do Trabalho. Especialmente das NR 18 e NR 35, destacando-se a importância do uso de EPI e EPC (Equipamentos de Proteção Individual e Coletiva), de acordo com o grau de risco da atividade, além do tipo de sistema que será utilizado para acessar os panos da fachada, conforme a seguir:

  • - Uso exclusivo de cadeirinha suspensa e linha de vida ancorados nos ganchos de inox instalados nas lajes ou platibandas, respeitando-se a capacidade de carga dos mesmos;
  • - Dispositivos de suporte de balancins com contrapesos sem transferir esforços para a platibanda;
  • - Dispositivos de suporte de balancins com tirantes sem transferir esforços para a platibanda;
  • - Dispositivos de suporte de balancins fixados na platibanda que exercem cargas verticais e momentos na platibanda;
  • - Dispositivos específicos, conforme projeto de manutenção de fachadas;
  • Nota: Nunca fixar o suporte de balancim diretamente na platibanda.

Lavagem da fachada

A lavagem de fachadas pode ser realizada por equipe própria ou empresa capacitada, seguindo as recomendações a seguir:

  • - Não utilizar máquina de alta pressão de água, vassouras de piaçava, escovas com cerdas duras, peças pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas metálicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de revestimento; não utilizar jato de água em alta pressão;
  • - Essas lavagens devem ser realizadas com jatos (leque aberto), provenientes de um compressor, utilizando pressão de 70 bar, distante cerca de 70 cm do substrato a ser limpo;
  • - Quando não for obtido um resultado satisfatório somente com o jato de água, recomenda-se a adição de soluções de hipoclorito de sódio (12%). Na fração 1:10 (hipoclorito: água) ou detergente neutro 1:6 (detergente neutro: água);
  • - Consultar o fornecedor do material no caso de uso de outros itens de limpeza, para indicação de produtos autorizados à limpeza do revestimento;
  • - Não utilize soluções que contenham produtos agressivos e/ou escovas abrasivas de quaisquer tipos;
  • - Verificadas quaisquer fissuras, estufamentos, desplacamentos e infiltrações, procure empresa especializada.

Cerâmica e Rejuntamento

O rejuntamento de revestimentos cerâmicos pode ser feito por empresa capacitada ou especializada, seguindo as recomendações a seguir:

  • - Nunca utilizar ácido fluorídrico ou produtos de origem duvidosa;
  • - Para remover os restos de rejunte dos produtos cerâmicos (Rústicos), a limpeza deve ser efetuada utilizando detergente à base de ácido clorídrico (HCL), devendo ser realizada em uma única vez para não comprometer o rejunte, evitando assim corrosão, ou seja, o ataque químico sobre o rejunte;
  • - Com o auxílio de um rodo ou uma desempenadeira de borracha, complete o rejuntamento com a nata em toda a superfície da cerâmica;
  • - As juntas poderão ser frisadas ou palitadas, se necessário;
  • - Após aproximadamente 15 minutos do término do rejuntamento, retire o excesso de nata com uma esponja úmida em água. Após a secagem total, faça o acabamento com esponja seca;
  • - Verificadas quaisquer fissuras, estufamentos, desplacamentos e infiltrações, procure empresa especializada.

Repintura

A repintura da fachada pode ser feita por equipe local, empresa capacitada ou especializada, seguindo as recomendações a seguir:

  • - Antes de executar qualquer tipo de pintura, proteger as esquadrias de alumínio com fitas adesivas de PVC (não utilize fitas tipo "crepe", pois elas costumam manchar as esquadrias quando em contato prolongado), sem que fique nenhuma área desprotegida ou com mau contato. É preciso removê-las imediatamente após o uso, uma vez que sua cola contém ácidos ou produtos agressivos, que em contato prolongado com as esquadrias poderão danificá-las;
  • - Limpar as esquadrias imediatamente com pano seco e em seguida com pano umedecido em solução de água e detergente neutro, caso haja contato com a tinta;
  • - Repintar as áreas e elementos com as mesmas especificações da pintura original;
  • - Passar impermeabilizante entre os frisos;
  • - Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova em uma mesma parede;
  • - Verificadas quaisquer fissuras, estufamentos, desplacamentos e infiltrações, procure empresa especializada.

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Marcus Vinícius Fernandes Grossi

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT. Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT.

Professor universitário de cursos de Engenharia Civil e sócio-gerente da Fernandes & Grossi Engenharia, possui mais de dez anos de experiência na área de construção civil, atuando em empreendimentos do segmento imobiliário nas áreas de execução de obras e gestão de qualidade. Atua ainda com perícias de engenharia, consultoria, inspeção predial, entrega de obras, análise de projetos, normatização técnica, desempenho e qualidade das construções.

Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br