Quarta, 30 Janeiro 2019 00:00

Síndico, cuidados ao adquirir um gerador

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A compra de um grupo moto gerador (GMG), ou, simplesmente, gerador, requer uma série de cuidados para evitar problemas e gastos futuros desnecessários.

O ideal é cotar ao menos quatro empresas, e não será surpresa se os colegas verificarem diferentes indicações de potência do equipamento, definida em quilovolt-ampères (KVA).  Isso pode ocorrer por erro de medição ou pelo fato de o fornecedor não dispor do GMG na potência ideal, cotando, assim, um equipamento de capacidade inferior ou superior às reais necessidades da edificação.
A medição é feita no quadro geral da administração com um alicate amperímetro, ou, mais apropriadamente, através de um analisador de energia.

Com isso, o fornecedor poderá medir os picos de demanda de carga simultâneos, o que lhe permitirá definir com segurança a capacidade do GMG em KVA, considerando todos os equipamentos em funcionamento simultâneo durante uma falha no fornecimento de energia da concessionária.

Potência

Os maiores consumidores de energia nas áreas comuns são os motores dos elevadores não equipados com inversores de frequência (modelos mais antigos), das bombas de recalque e dos portões. A iluminação das áreas comuns, as câmeras e o sistema de interfonia consomem apenas uma pequena fração da potência do GMG.

Rodando em vazio

Rodar ou trabalhar em vazio significa operar muito abaixo da capacidade do equipamento, o que é uma característica comum tratando-se de condomínios, pelo fato de que os picos de demanda são muito breves, da ordem de milissegundos. Assim, na maior parte do tempo, o gerador irá operar como se fosse superdimensionado para o local, o que é inevitável, dada a questão dos picos de demanda que ocorrem nas partidas dos motores trifásicos.

Cuidados na contratação

No momento da contratação é imprescindível tomar alguns cuidados, como não aceitar, de forma alguma, adiantar quantias a título de sinal. Os fornecedores irão tentar, mas se os colegas fincarem o pé, eles acabarão aceitando o pagamento da seguinte forma: 50% na entrega do equipamento, 25% quinze dias após o start-up e o saldo trinta dias após o start-up, porque todos sabem que em geral condomínios são bons pagadores por natureza, representando um baixíssimo risco de crédito.

Tais condições de pagamento garantem o condomínio, em caso de falência ou recuperação judicial do fornecedor, mas não bastam. Convém ainda pactuar uma multa de 0,2% ao dia por atraso na entrega, cujo prazo deverá ser expressamente estabelecido em contrato, juntamente com a proibição de cessão do crédito a terceiros para que, no caso de retenção do pagamento por atraso ou outro motivo, o síndico não tenha de discutir com terceiros — bancos, empresas de factoring e outros. Também não se deve aceitar cláusula de multa por cancelamento do pedido.

Autonomia

Deve-se definir a capacidade do tanque de combustível de acordo com o consumo do GMG, medido em litros por hora.

Localização do equipamento

O gerador deverá ser instalado em um local que possa ser acessado por caminhão tanque, já que não se recomenda, em hipótese alguma, que empregados do condomínio façam o abastecimento manual com galões ou latões. Esses caminhões são pequenos, com 2,10 m de altura. Então, se a distância entre o solo e o portão da garagem aberto for superior àquela altura, será possível instalar o GMG no subsolo. Neste caso, sem carenagem e em uma sala confinada, com porta corta-fogo. Em ambientes abertos, o gerador deverá ser carenado, com silencioso tipo hospitalar, para máxima atenuação de ruído.

Situações inesperadas

No caso de uma contratação que fiz, tive a ingrata surpresa de ver dois moradores presos no elevador de serviço, com o gerador operando. Como a situação se repetiu, acionei o fabricante, a empresa instaladora e a mantenedora dos elevadores. Feitos os testes, descobriu-se que a tensão da rede da concessionária (242 volts) era muito superior à do gerador (212 volts), sendo que o fabricante havia medido a tensão da rede quando dos estudos de dimensionamento do equipamento. A solução encontrada foi solicitar ao fabricante que elevasse a tensão do gerador, igualando-a à da concessionária.

Outros problemas encontrados foram uma fechadura defeituosa no Quatro de Transferência Automática (QTA), no qual faltava também uma placa de policarbonato para isolar os barramentos, o que impede que um funcionário do condomínio toque neles por acidente, o que poderia causar-lhe a morte por choque elétrico. Além disso, faltavam fechaduras nos dois outros quadros dos DAFFES (Dispositivo Automático para Funcionamento com Força de Emergência), onde é feita a comutação do fornecimento da energia do gerador dos elevadores de serviço para os sociais e vice-versa. Essa comutação é necessária quando um passageiro fica preso em um dos elevadores que não são normalmente atendidos pelo gerador, no caso de opção de equipamentos, muito mais baratos, que atendem apenas um elevador por bloco ou torre nos quais os halls dos elevadores sociais são inacessíveis por escada, situação atualmente proibida pelas normas, mas comuns em prédios mais antigos.

Mas o leitor há de perguntar por que o problema não foi detectado no momento do start-up, que é a entrega técnica do equipamento. Ocorreu que o instalador credenciado testou os elevadores sem carga (passageiros), e, assim, eles funcionaram normamente quando alimentados pelo gerador, e só travaram quando houve falta de energia com passageiros a bordo deles.

E foi nesse momento que se provou extremamente útil a retenção do pagamento das duas últimas parcelas por até 30 dias após a entrega técnica do equipamento, pois isso garantiu que fornecedor entregue os itens faltantes, ajuste a tensão (voltagem) do gerador e refaça, desta vez corretamente, os testes finais.

Manual do proprietário

As empresas costumam fornecer o manual do proprietário em CD/DVD, uma mídia que está caindo em desuso. Tanto é que a maioria dos novos computadores e laptops não vem mais equipada com leitores de CD/DVD. Por isso, deve-se solicitar ao fornecedor que entregue o manual em um pen drive.

O combustível
As distribuidoras especializadas em fornecimento de combustível para geradores oferecem dois tipos de óleo diesel, com faturamento a 21 dias: o S-10, com menor teor de enxofre e menos poluente, e o S-500, mais poluente e barato.

O síndico levará algum tempo para aprender a gerenciar o combustível, tanto no tocante à frequência de abastecimento quanto à questão de evitar que o diesel envelheça, formando depósitos de resíduos sólidos, cuja remoção dá um trabalho razoável. Uma boa forma de evitar isso é deixar o tanque se esvaziar por completo (para isso, deve-se desconectar o fio do alarme de nível de combustível, que toca sem parar quando este atinge a marca dos 30 por cento). Como há a necessidade de ligar o GMG uma vez por semana durante cerca de dez minutos, o diesel acabará sendo consumido em tempo hábil, mesmo não havendo falta de energia. Ainda assim, se ainda sobrar combustível velho no tanque, bastará deixar o gerador ligado até o esgotamento do diesel.

Entregas emergenciais são possíveis, mas custam mais.

Contrato de manutenção

A maioria dos fornecedores irá oferecer, ou até mesmo condicionar a venda do GMG à assinatura de um contrato de manutenção, que, nas palavras da vendedora de um dos maiores fabricantes, é apenas “um caça-níqueis”, já que a garantia é de um ano. Uma vez por ano, ou a cada 300 horas de utilização, valendo o que ocorrer primeiro, será necessário trocar o óleo do motor e o respectivo filtro, tarefa que poderá ser executada por qualquer empresa de manutenção de geradores do mercado, as quais oferecem, se necessário, contratos de manutenção mensal por preços substancialmente menores que os dos fabricantes.

Consignação em pagamento

Caso o fornecedor do GMG relute em fazer as correções necessárias ao bom funcionamento do equipamento, a solução é fazer um depósito extrajudicial de consignação em pagamento.

Conforme oArt. 539 do CPC, § 1º:

“Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o valor ser depositado em estabelecimento bancário, oficial onde houver, situado no lugar do pagamento, cientificando-se o credor por carta com aviso de recebimento, assinalado o prazo de 10 dias para a manifestação de recusa.§ 3º: Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancário, poderá ser proposta, dentro de um mês, a ação de consignação, instruindo-se a inicial com a prova do depósito e da recusa.).”

O devedor notificará ao fornecedor por AR que se encontra à sua disposição determinado valor, que será liberado mediante o cumprimento de certas exigências. No caso, as adequações de tensão, fornecimento de fechaduras e placa de policarbonato.


Matéria complementar da edição - 242 - fevereiro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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Luiz Leitão da Cunha

Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, gestor de empresas e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi.
Mais informações: luizmleitao@gmail.com; https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com/