Terça, 15 Janeiro 2019 00:00

Arbitragem: Como e quando utilizar? É vantajoso para o condomínio?

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É importante analisar se o valor do contrato não é tão alto em comparação com aquele que será gasto em um juízo arbitral. Nem sempre uma solução extrajudicial é a mais adequada para resolver uma lide.

Caro(a)s colegas síndico(a)s! Após conversar com alguns amigos que atuam na área condominial verifiquei que a arbitragem tem sido bastante utilizada em alguns contratos pelo simples fato de que o profissional que redigiu o documento entende que o Judiciário é a pior alternativa para solucionar uma determinada lide. Vamos desmistificar esta afirmação.

A arbitragem – que remete à figura do árbitro – ainda é para muitos restrita ao futebol, quando um profissional que não está envolvido no problema decide algo, seja em um jogo ou, no caso dos condomínios, um litígio decorrente de um contrato.

O contrato pode ser de prestação de serviços, como em um de manutenção mensal, por exemplo, ou envolver a contratação de uma obra, tal como a pintura de um prédio, no qual pode constar o que chamamos de "cláusula arbitral", determinando que qualquer litígio decorrente daquele contrato será resolvido por meio da arbitragem, conforme os seguintes modelos:

"Qualquer disputa decorrente ou relacionada com o presente contrato, ou com a sua inexecução, será resolvida por arbitragem administrada pela Câmara de Arbitragem da (...) [informar o órgão escolhido], de conformidade com seu Regulamento de Arbitragem";

ou
"Qualquer disputa decorrente ou relacionada com o presente contrato, ou com a sua inexecução, será resolvida por arbitragem administrada pela (...) [informar o órgão escolhido], de conformidade com seu Regulamento de Arbitragem.

É possível ainda constar nesta cláusula que a lide poderá ser dirimida por meio da conciliação antes de as partes irem para o juízo arbitral (denomina-se cláusula escalonada). No entanto, se a conciliação não for possível, obrigatoriamente as partes deverão utilizar a arbitragem, pois o Código de Processo Civil determina, após recente alteração, que se as partes optaram previamente por utilizar a arbitragem, o Judiciário não irá decidir a questão.

O maior problema observado é que muitas vezes as partes ou o síndico não fazem ideia do valor mínimo que será gasto dependendo da Câmara Arbitral escolhida, pois este pode variar entre R$ 5 mil a R$ 100 mil, de modo que se o contrato versar sobre um valor de R$ 2 mil, por exemplo, não faz sentido as partes gastarem R$ 5 mil para resolver o problema, concordam?

No entanto, se existe a cláusula arbitral com a assinatura das partes, o que demonstra, segundo o entendimento atual, que a arbitragem foi escolhida e não existe qualquer indução nesta escolha, além de submeterem o problema ao juízo arbitral, a decisão do árbitro deverá ser cumprida pelas partes, sem possibilidade de qualquer recurso e independentemente de uma das partes não ter ficado satisfeita com a decisão.

O Judiciário pode ser uma boa alternativa

Ressalto ainda que o Judiciário oferece alguns recursos para solucionar os problemas envolvendo condomínios, tais como os denominados CEJUSCs (Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania), que são órgãos ligados ao Poder Judiciário, mas onde não existem custas (gastos) e o problema pode ser solucionado por meio de um conciliador devidamente treinado para conduzir a sessão de conciliação. É uma alternativa que pode ser utilizada inclusive para a cobrança de cotas condominiais em atraso, pois será possível fazer um acordo devidamente assinado pelas partes e em caso de descumprimento poderá ser utilizada a via judicial. Nesta hipótese, o condomínio, devidamente representado pelo síndico e por um advogado (apesar de não ser necessário o advogado, mas sim recomendável) poderá apresentar uma reclamação a ser protocolada pessoalmente em um CEJUSC e a outra parte irá receber uma "carta convite" para comparecer em dia e horário agendados pela parte que apresentou a "reclamação".

Quando utilizar a arbitragem?

Bom, voltando à questão da arbitragem, o litígio deve ser sobre "direitos patrimoniais disponíveis", ou seja, direitos que podem ser negociados, tais como a esmagadora maioria dos que envolvem as questões condominiais (contratos de prestação de serviços, de contratação de obras etc.).

Existem Câmaras Arbitrais especializadas em determinados assuntos e ainda não se tem conhecimento de um Câmara especializada em questões condominiais.

Além do valor mínimo cobrado pelas Câmaras, existe também o valor dos honorários cobrados pelos árbitros. A quantidade de árbitros deve ser sempre em número ímpar (1, 3, 5 etc.) e, embora exista previsão legal do tempo máximo que deve durar uma arbitragem, alguns casos duram além do previsto, pois é necessário ter perícia técnica, laudos e outros recursos que demandam tempo (e dinheiro).

Diante de tais questões, eu recomendaria a utilização da arbitragem somente em contratos que tenham um valor muito alto comparado ao valor mínimo a ser gasto no juízo arbitral. Por isso é importante analisar minuciosamente todos os contratos a serem firmados, inclusive os problemas que podem ocorrer.

Fiquem atentos e atentas aos contratos que lhe forem apresentados para não assinarem algo sem entender exatamente do que tratam as cláusulas. Espero que as informações tenham sido úteis para todos!


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Irina Uzzun

Advogada no escritório Almeida Guilherme Advogados Associados, Coordenadora da área de Direito Imobiliário, professora universitária, pós-graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD) e mestranda em Soluções Alternativas de Controvérsias Empresariais pela EPD. Irina Uzzun é síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo, e está em seu 5º mandato. Atuou como síndica profissional.
Mais informações: irina.uzzun@aglaw.com.br