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Quando um condômino deixa de pagar a sua cota, podem surgir dificuldades para o gestor do condomínio quitar todas as despesas e se o valor pago pelos adimplentes não for suficiente para cobrir os custos mensais, é preciso buscar alternativas para quitar a diferença e, geralmente, o rateio da quota do inadimplente é a opção escolhida. Nesse caso, o síndico convocará uma assembleia extraordinária para explicar a situação e decidir sobre o rateio da quota do inadimplente que, para ser aplicado, deverá ser votado e aceito pela maioria dos moradores.

Os síndicos estão buscando medidas de redução do consumo e negociando reajustes dos contratos para diminuir o impacto da inflação sobre as contas ordinárias e, consequentemente, sobre as taxas condominiais. O objetivo é manter o controle da inadimplência, que registra baixa histórica.

Um condômino está inadimplente quando acumula 90 dias de rateios em aberto. “Para ser considerado inadimplente no final do mês de agosto, ele não pagou os boletos de junho, julho e agosto”, explica em nota a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Entre os gestores entrevistados para esta edição, a maior parte não utiliza o protesto bancário do boleto, alternativa que surgiu quando a despesa de condomínio se tornou título executivo extrajudicial. De acordo com o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, há condomínios que costumam autorizar o protesto pelos bancos após 30 dias de atraso, mas ele desaconselha a prática.

A AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) aponta que a inadimplência chegou ao menor nível em 16 anos em agosto passado, desde que a entidade começou a apurar o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC). A falta de pagamento da taxa de rateio por 90 dias seguidos chegou a 2,76% no mês, também o patamar mais baixo registrado desde o começo da pandemia do novo Coronavírus. “Durante os meses de distanciamento social, entre abril a julho, o IPEMIC oscilou entre 3,08% e 3,43%”, compara a Associação.

"Entendo que pelo fato de ele estar, no momento, livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e participar."

Apesar da crise econômica vivida pelo País nos anos recentes, há síndicos e administradoras que têm passado ao largo do controle pari passu da inadimplência, analisa a advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber.

No Chile, a própria lei de condomínio prevê a possibilidade de cortar a energia elétrica e o fornecimento de demais serviços essenciais dos inadimplentes, além de restringir o uso de áreas comuns aos mesmos.

Em Junho deste ano de 2018, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento a respeito da possibilidade de suspensão da Carteira Nacional de Habilitação (CNH) e impossibilidade de apreensão de passaporte do devedor em processos de cobrança de dívidas.

Amparados em dispositivos introduzidos pelo novo Código de Processo Civil (CPC/ Lei Federal 13.105/2015), muitos condomínios decidiram protestar boletos, em geral, 30 dias depois de seu não pagamento. Há prédios que autorizam as instituições financeiras a fazerem o protesto automático, mas o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha recomenda, aos leitores da Direcional Condomínios, cuidados no uso da medida.

"Quanto mais a dívida se acumular, maior será a dificuldade em cobrá-la, e mais dificuldade terá o devedor para liquidá-la. No entanto, o protesto e a negativação não são medidas recomendáveis porque prejudicam aqueles que, desempregados, procuram uma nova colocação no mercado de trabalho."

A ação executiva de boletos de condomínio em atraso, possibilidade introduzida pelo novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015), que entrou em vigor em março de 2016, concedeu maior rapidez no processo de cobrança dos devedores. Mas há casos em que essa medida não se aplica, conforme balanço a seguir.

Para enfrentar o cenário do aumento do número de ações que cobram dívidas de condomínio, síndicos apostam em estratégias capazes de reduzir os passivos ou até zerar a inadimplência.

Em entrevista concedida à revista Direcional Condomínios, o síndico profissional Waldemar Tubor, que atua desde 2002 na gestão desses empreendimentos, destaca abaixo o impacto dos atrasos e dívidas dos condôminos sobre a execução orçamentária e a manutenção dos prédios, entre outros.

Ao converter atrasos e débitos das contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio em títulos executivos extrajudiciais, o novo Código de Processo Civil deu força aos síndicos para combater a inadimplência. Os gestores, porém, têm preferido dialogar antes de recorrerem à Justiça.

"O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou jurisprudência no sentido de que os condomínios não podem utilizar medidas não pecuniárias contra o devedor (REsp 1.564.030), como a restrição do seu acesso a áreas comuns, ou a suspensão de serviços essenciais (REsp 1.401.815)."

Confira a seguir a entrevista do diretor de condomínios da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, e do advogado Marcelo Figueiredo, do Escritório FBS Advogados.

Representantes de uma das principais administradoras do País, Renato Mariano, Gerente do Centro de Serviços Compartilhados (CSC) da ItaBrasil, e o advogado José Eduardo de Mello, da Correia de Mello Advogados, defendem que devedores são obrigados a pagar os débitos até o fim do processo de uma Ação Executiva de cobrança da cota condominial.

Na entrevista abaixo, a advogada e gestora de Cobrança Marlene Morais, da FL Condomínios, explica como funciona o rito de uma Ação Executiva, entre outros aspectos que aborda em relação ao Novo Código de Processo Civil e à cobrança dos boletos condominiais em atraso.

O novo Código de Processo Civil entrou em vigor trazendo grande expectativa de que a rápida execução extrajudicial dos débitos condominiais possa desestimular a inadimplência. De fato, os síndicos dispõem desse novo instrumento, mas deverão utilizá-lo com critério, advertem especialistas. A Direcional Condomínios promoveu evento sobre o assunto no dia 12 de abril.

Imóvel algum é leiloado logo após transcorridos os três dias do prazo dado por um juiz para o pagamento de um título em ação extrajudicial, esclarece o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

"Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo negativo para que outros deixem de pagar"

Um dos problemas mais recorrentes em condomínios é a inadimplência. O que leva a este problema? Existem meios de prevenção? O Judiciário ainda é a única saída? O que fazer se o caos for instaurado e a situação fugir ao controle?

Depois de anos enfrentando os trâmites judiciais para adjudicação de imóveis de condôminos inadimplentes, os síndicos se veem mediante outro grande desafio: como legalizar a posse deste bem e transformá-lo em capital? Confira a seguir o que fazer sobre a questão, em análise do advogado Thiago Natalio de Souza.

Confira a seguir a orientação do advogado Cristiano De Souza para enfrentar as situações de inadimplência no condomínio.

Os gastos com condomínio estão subindo no Brasil e obrigam a um ajuste fino na prestação de contas, incluindo a gestão da inadimplência. Mas os especialistas ainda recomendam evitar o desgaste de uma briga judicial.

O tema do protesto dos boletos em atraso pelo condomínio desperta grande relevância e interesse ao leitor, seja este operador do Direito, síndicos, administradores de condomínios ou condôminos. Visto que nos dias atuais sabemos como o ramo imobiliário vem se expandindo, principalmente na ampliação do número de condomínios. O principal objetivo deste artigo será dirimir as dúvidas acerca do tema proposto, no que tange à constitucionalidade ou inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160/2008, que, em um dos seus artigos, externou a obrigatoriedade de os cartórios recepcionarem para o protesto as cotas condominiais.

O síndico Carlos Reganati (foto abaixo) sugere aos síndicos buscar mecanismos mais eficazes para gerir as contas do condomínio. No caso da inadimplência, o saldo dos débitos foi inserido como despesa no Resumo Financeiro mensal do empreendimento em que mora, o Edifício Castel de Podova, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Conforme os condôminos quitem as faturas em atraso, esses valores entram como “despesa negativa” de forma a abater a totalização anterior. “Com isto, o saldo se transfere diretamente nas despesas administrativas evitando foco de acúmulo de déficit.” Quanto à atualização dos passivos da inadimplência, sua administradora segue a prática do mercado. A inadimplência em seu condomínio é baixa, fica entre 3% e 4%, “e negociamos sempre”.

Os condomínios buscam maneiras legítimas de combater a inadimplência, no entanto, é preciso trabalhar dentro da legalidade e do bom-senso, defende o advogado e consultor da área, Cristiano De Souza Oliveira. A seguir, o especialista analisa pontos polêmicos em relação ao tema.

Mesmo em um contexto de otimismo diante da queda dos atrasos nos pagamentos dos rateios, os síndicos devem ficar atentos à gestão da inadimplência. E considerar decisão do TJSP que instituiu fórmula para cálculo e atualização dos débitos.

Recentemente, um condômino, em contato com o serviço fale conosco (O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br), perguntou se é ilegal uma construtora ou incorporadora deixar de pagar a taxa condominial das unidades ainda não comercializadas. Essa é certamente uma situação que prejudica o balanço dos condomínios, e para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a construtora se torna devedora como qualquer outro condômino nos casos de atrasos. Abaixo, suas explicações.

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

Dando prosseguimento ao artigo "É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?", abordaremos outra dúvida sobre possíveis punições contra estes condôminos.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma dizer que "nem sempre o que é legal pode parecer moral". E nem sempre as soluções que parecem razoáveis ao senso comum encontram o mesmo entendimento na lei. Desta maneira, um indivíduo com restrições no nome pode ser candidato a síndico, dívida de rateio não deve ser executada e melhorias que incomodem um único condômino devem ser readequadas. Confira.

O IPEMIC – Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial registrou índice de mora no pagamento de cotas  condominiais (atraso ate o 30º dia) de 7,21% que, em comparação ao mesmo período do ano anterior (5,50%), representou aumento de 1,71%, em pontos percentuais.

Quando a síndica Kelly Remonti assumiu a função no Condomínio Top Village, localizado em Alphaville (bairro de Barueri, na Grande São Paulo), ela começou a monitorar cada passo das ações judiciais interpostas contra os condôminos inadimplentes. Ela considera inadmissível que os processos se arrastem por anos, sem que os proponentes tomem medidas mais efetivas para conseguir o desfecho da situação.

O advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira alerta em sua obra “Sou Síndico, E Agora?” que existe hoje uma tendência dos juízes a seguirem jurisprudência criada por decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ/Recurso Especial n^o 1.139.030), “que entendeu ser de cinco anos a prescrição para dívidas condominiais”.

Lançado em 2012 pelo Grupo Direcional e de autoria do advogado especializado na área, Cristiano De Souza Oliveira, o livro “Sou Síndico, E Agora?”apresenta dicas de como devem ser calculadas, ao longo do tempo, as dívidas geradas pelo não pagamento do rateio condominial.

A inadimplência, para efeitos de restrição ao direito ao voto em assembleia, pode ser considerada já no primeiro dia após o vencimento do boleto condominial, pois o título encontra-se em mora, ou seja, em atraso. No entanto, algumas administrações consideram que a inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia desde a não quitação do boleto. Nessa linha de interpretação, o período de 30 dias de atraso é tratado como mora. O critério é utilizado pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). "Ele se baseia nos usos e costumes do padrão de cobrança estabelecido pelas imobiliárias ao longo do tempo", explica o diretor de condomínios da Associação, Omar Anauate.

"Um trabalho de formiguinha"

Acompanhe a seguir uma síntese dos procedimentos adotados por Kelly Remonti e Valdir Roque dos Santos:

Os síndicos já estão descolados com certo comportamento de alguns proprietários, que preferem quitar o cartão de crédito ou cheque especial a pagar o boleto condominial. Ou de outros que simplesmente apostam na impunidade. Mas é possível dissuadir esses casos, através de estratégias rigorosas de combate e controle da inadimplência.

Um dos maiores problemas a ser administrado pelo síndico ou administradores de condomínios e de associações de loteamentos fechados reside na questão da inadimplência e nos mecanismos e procedimentos que se deve utilizar para o recebimento desses créditos.

Cada vez mais a seriedade e o profissionalismo são atributos exigidos dos síndicos e administradores de condomínios. E não é diferente quando o tema é inadimplência: a assertividade na cobrança dos condôminos devedores é uma boa solução. Ou seja: agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados nas negociações.

Divulgar a lista de inadimplentes aos demais co-possuidores é dever do síndico e da administradora. E os condôminos têm o direito de saber estas informações, uma vez que o não pagamento da taxa de condomínio por parte de qualquer dos condôminos afeta diretamente aos demais, que irão se cotizar para cobrir os valores atrasados ou utilizar dos recursos disponíveis na conta do fundo de reserva, com o fim de fazer frente às despesas do condomínio.

O protesto contra o atraso nas taxas condominiais poderá representar uma boa ferramenta para coibir a inadimplência, mas somente se o dispositivo vier por meio de lei federal, afirma Renê Vavassori, diretor de condomínios do Grupo Itambé. Segundo Renê, o protesto é “polêmico” desde que a Lei Estadual 13.160/08 foi promulgada, não pelo instrumento em si, mas porque foi incluso num dispositivo de esfera estadual, quando toda a legislação condominial é arbitrada pelo âmbito federal.

Após decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que declarou a inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160/08, as administradoras e condomínios devem suspender o protesto dos devedores, conforme recomenda o advogado Cristiano de Souza Oliveira. A lei permitia que se levasse a protesto o atraso no pagamento das taxas condominiais, bem como dos rateios ordinários ou extraordinários. Também podiam ser protestados atrasos no pagamento das multas aplicadas contra os condôminos, em casos de infração à Convenção ou Regimento Interno. Segundo o voto do relator e desembargador José Roberto Bedran, legislar sobre protestos é de competência exclusiva da União, pois envolve as áreas de Direito Civil e Comercial. Assim, a lei estadual foi declarada inconstitucional.

Combatendo a inadimplência

Não há solução infalível contra os maus pagadores nos condomínios. Mas já existem novos caminhos, que podem resolver as pendências com mais agilidade.

Para resolver a inadimplência, há dois caminhos possíveis: um acordo feito diretamente com o morador, antes que o caso entre em juízo, ou aquele homologado pelo juiz do processo. "Entendo que ninguém é inadimplente porque quer. Antes de entrar com uma ação judicial, é preciso pensar bem", opina Cristiano.

Quando Francisco Carlos dos Santos assumiu seu primeiro mandato de síndico no Condomínio Residencial Ilha do Sol, no Jardim d'Abril, a inadimplência chegava a quase 50%. "Para reaver aquilo que é do condomínio não se pode medir esforços. É preciso cobrar e fazer um trabalho de conscientização da necessidade de se pagar o condomínio", explica Francisco, que chamou os devedores para negociar, preocupando-se sempre em fazer acordos que o condômino conseguisse cumprir. "Eu prefiro que o inadimplente pague em dez vezes mas que tenha condições também de pagar a taxa do mês que vai vencer", completa.

Os caminhos para resolver a inadimplência passam pelo protesto dos boletos, ferramenta que auxilia o síndico no combate aos devedores.

Será realmente uma luz no fim do túnel da inadimplência em condomínios? O governador José Serra sancionou a lei que determina o protesto da dívida de moradores inadimplentes com o condomínio ou o aluguel do imóvel. O projeto de lei n.º 446/2004, que altera a Lei n.º 11.331/2002, havia sido aprovado pela Assembléia Legislativa no último dia 18 de junho e apenas aguardava a sanção do governador. O advogado Michel Rosenthal Wagner lembra que a lei não é retroativa: somente dívidas novas poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA). “O protesto poderá ser feito contra o proprietário do imóvel, com contrato ou escritura registrados no cartório imobiliário, ou contra o adquirente a justo título, que possui contrato particular ou escritura pública de compra e venda. O condomínio deverá apresentar no cartório de protestos um demonstrativo dos débitos, preferencialmente com cópias dos boletos bancários vencidos”, diz o advogado. Podem ser protestadas dívidas oriundas de taxas condominiais, tanto de rateios ordinários ou extraordinários quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio.

Outra questão que deixa dúvidas é sobre os direitos do inadimplente. "Não se pode privar o inadimplente dos serviços do condomínio" diz Cristiano.