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Negligenciar ou postergar uma obra de impermeabilização pode aumentar significativamente a avaria de uma estrutura. Mantas e injeções são soluções do mercado para corrigir os danos e evitar depreciação patrimonial.

Mantas e injeções são soluções do mercado para resolver problemas de infiltração. Um profissional especializado pode recomendar com propriedade qual o método indicado para a situação e as particularidades de cada condomínio.

Manta asfáltica é solução muito empregada em áreas expostas às intempéries, como lajes de cobertura, mas o serviço deve ser delegado à empresa capacitada, que conta com mão de obra bem treinada para não comprometer o desempenho do revestimento.

Impermeabilização é um conjunto de operações e técnicas construtivas (serviços), composto por uma ou mais camadas, que tem por finalidade proteger as construções contra a ação deletéria de fluidos, de vapores e da umidade (ABNT, NBR 9575, 2010).

Na edição anterior abordei algumas caracte­rísticas da impermeabilização e um pouco sobre a parte histórica e sua evolução ao longo do tempo. Nesta edição, vou falar sobre as normas técnicas envolvidas e o projeto.

A impermeabilização não é analisada com a devida importância por parte de alguns engenheiros, construtores, arquitetos, projetistas e também por muitos síndicos e proprietários de residências. Por isso, a infiltração de água acarreta uma série de patologias, como corrosão de armaduras, eflorescência, degradação do concreto e argamassa, empolamento e bolhas em tintas, curtos-circuitos etc, gerando altos custos de manutenção e recuperação.

Impermeabilização: saiba diagnosticar os problemas, conheça as soluções e tenha resultados sem dor de cabeça.

A síndica orgânica Ana Tereza Falcão Simone foi reeleita em fevereiro passado para novo mandato à frente do Condomínio Tahiti, prédio construído há mais de 30 anos no bairro da Aclimação, em São Paulo, com 68 unidades. Moradora no local há mais de duas décadas, ela começou na sindicatura em 2018 já com o desafio de contratar obras de recuperação estrutural, indicadas por um laudo de inspeção predial de cerca de 650 páginas.

Desde 2017, um residencial localizado na zona Oeste de São Paulo apresentava um cenário de deterioração de pisos, canteiros e muretas das áreas comuns térreas, depois que uma obra de troca da manta asfáltica foi suspensa em assembleia de condôminos, em função de inúmeros problemas com o prestador de serviços (a empresa foi extinta na época).

A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky alerta os síndicos que é preciso atenção para evitar que se perca o momento adequado para tratar o sistema de impermeabilização. “Temos que abordar isso de forma mais incisiva, pois os condomínios que utilizam bandejas e paliativos, quando resolvem fazer a obra, precisam recorrer à recuperação estrutural, que passa a ser cara e às vezes exige até escoramento”, pontua. Rejane é membro da Câmara Técnica de Inspeção Predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha procura conciliar as necessidades de manutenção corretiva do condomínio com o nível de prioridade das ações e a disponibilidade orçamentária.

Assim que a cidade de São Paulo entrar em uma fase mais flexível nos protocolos preventivos à Covid-19, a nova área da piscina do Condomínio ID Jardins deverá estar liberada para uso dos moradores, anuncia o gerente predial Juliano Marinho. “Vamos esperar a fase verde”, afirma Juliano, que no ano passado acompanhou duas obras emergenciais de implantação de novo sistema de impermeabilização no prédio com aplicação da manta asfáltica: Em um setor do ático da torre e no deck e tanque da piscina.

O Condomínio Januário Ricci, prédio construído nos anos 70 no bairro da Aclimação, em São Paulo, está concluindo as obras de impermeabilização de uma cobertura que fica no 15º andar do prédio de 58 unidades. A síndica profissional Vanilda de Carvalho assumiu a gestão do edifício em maio de 2019 com o desafio de resolver um problema antigo e crônico desta laje, que provocava infiltrações nas unidades de baixo. Obras já haviam sido feitas e um telhado instalado, mas não resolveram.

Esta reportagem inicia destacando o momento de decisão por que passa a síndica Simone Alonso Kishiue em relação ao que fazer com os pontos de infiltração que atingem de forma generalizada as estruturas do 1º subsolo de garagem do condomínio onde mora, na zona Oeste de São Paulo.

Na primeira visita de inspeção que uma equipe de engenheiros realizou no subsolo de garagem de um condomínio da zona Norte de São Paulo, tendo como objeto os sinais acentuados de degradação causados por infiltrações em lajes (foto abaixo), pilares, colunas e cortinas, identificou-se:

O condomínio Edifício Tahiti se preparou ao longo do ano passado para enfrentar sem vazamentos e com segurança o atual período de chuvas em São Paulo.

Os sinais de infiltração e corrosão na laje, vigas e pilares de um condomínio da zona Norte de São Paulo estão tão acentuados, que a assembleia de condôminos aprovou no final do ano passado a contratação de um trabalho de inspeção predial para diagnosticar e dimensionar os problemas, antes de se contratar obras de recuperação do local.

Em matéria publicada no site da Direcional Condomínios, a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), destaca a importância do laudo de inspeção predial para orientar a recuperação do sistema de impermeabilização.

Boa parte dos condomínios tem recorrido à contratação de profissionais de engenharia para acompanhar a recuperação dos sistemas de impermeabilização do prédio, incluindo a realização de inspeção das áreas afetadas para um diagnóstico mais preciso dos problemas; o levantamento do escopo dos serviços necessários e das soluções mais indicadas conforme sua disponibilidade orçamentária; e a contratação e monitoramento da execução dos trabalhos.

As imagens destacam a área trabalhada com manta asfáltica e acabamento em ladrilho hidráulico no condomínio da zona Oeste de São Paulo. A obra se encontra paralisada há cerca de dois anos; problemas de infiltrações na garagem continuam.

A síndica Cristiane Bittencourt, do Condomínio Ilha Guadeloupe, na zona Oeste de São Paulo, precisou fechar preventivamente o acesso à piscina às vésperas do último verão. Azulejos começaram a se soltar em boa parte da extensão das paredes do tanque, gerando riscos de cortes nos usuários.

A manifestação de umidade ou vazamentos em lajes, vigas, colunas e paredes (cortinas) de garagens demanda estudo técnico prévio, para diagnóstico das causas, antes da contratação de uma obra.

Quando o síndico começa a ver manchas d’água nas lajes, pilares, vigas e paredes/cortinas das garagens, de imediato ele pensa no impacto que isso poderá ter sobre o orçamento do prédio, já que esses sinais remetem a intervenções que costumam ser complexas.

Em artigo disponibilizado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Cláudio Neves Ourives analisa diferentes causas das infiltrações nas garagens.

Mix de injeção e manta 

Os sistemas de impermeabilização nas estruturas e instalações prediais têm o objetivo de assegurar a sua estanqueidade contra a ação da água, da umidade e do vapor. E cada setor da edificação possui características construtivas próprias, que demandam técnicas e soluções distintas.

Duas principais soluções são apresentadas aos síndicos quando eles precisam resolver problemas recorrentes de infiltração nos subsolos dos edifícios, especialmente os vazamentos que se manifestam nas lajes, vigas e pilares.

Entrevista com o Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi.

Enquanto o condomínio consegue conviver com a realidade de calhas instaladas em garagens de subsolo para controlar os efeitos das infiltrações, a coletividade vai protelando a resolução do problema, apesar dos riscos que isso traz a médio e longo prazo.

No processo de recuperação e modernização do Condomínio Torre da Roma, edifício comercial de 2002 localizado no bairro da Lapa, zona Oeste de São Paulo, o corpo diretivo acabou apostando há cerca de um ano no quesito agilidade para resolver as infiltrações que afetavam os subsolos.

A carbonatação no concreto representa fenômeno comum nas construções e edificações, ela constitui um tipo de manifestação patológica que contribui para diminuir “a vida útil das edificações”, aponta o engenheiro civil Eduardo Araki.

Umidade e infiltrações apresentam origens diversas e podem demandar um verdadeiro “combo” nos reparos e intervenções.

A partir de sua experiência na impermeabilização da superfície do Condomínio Edifício Rousseau, o síndico Octávio Carlos Machado deixa a seguir dicas aos seus colegas para evitar problemas com esse tipo de obra.

Técnico em edificações, o prestador de serviços Ivan Martinez começou a reaproveitar os restos de pisos e demais revestimentos retirados para a execução de manta asfáltica nas superfícies dos condomínios que atende.

Quando se agravam os danos causados por infiltração em superfícies, lajes e pilares do subsolo, os síndicos logo imaginam que a resolução do problema esteja na contratação de serviços extensos e custosos.

O engenheiro civil Marcelo Urquiza, há 14 anos atuando com impermeabilização e sistema de injeção, observa que as falhas que originam boa parte das infiltrações nas lajes de cobertura decorrem da própria característica de construção da edificação. “São falhas estruturais, pois foram introduzidas no dia da concretagem ou na sua preparação.

Do ático ao subsolo, confira o que é preciso fazer junto aos sistemas impermeabilizantes do condomínio.

Responsável civil e penalmente pelas ações do condomínio, o síndico acaba respondendo pela qualidade da água potável do prédio proveniente da rede pública, caso em seu sistema de armazenamento e/ou distribuição ocorra contaminação.

A seguir, a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), pontua situações que deverão ser consideradas pelos síndicos e demais gestores ao contratarem manutenção ou obras nos sistemas impermeabilizantes das edificações.

Esta é a “maior e, talvez, a única defesa de certos materiais contra os efeitos desastrosos da água infiltrada”.

Manifestações de infiltração demandam uma resposta rápida e adequada do gestor do condomínio. Soluções variam conforme a origem e o tamanho do problema.

Com o sol implacável do verão e temperaturas com índices superiores a 30ºC, condomínios que dispõem de piscinas contribuem ao conforto dos moradores, entretanto, para os síndicos, esse é um item que sempre causa preocupação. Especialmente quando obras são contratadas, executadas, porém, sem a eficiência desejada.

Ao escolherem medidas paliativas para enfrentar os estragos da infiltração da água, condôminos deixam para o futuro o aumento substancial do escopo de serviços, custos e transtornos de uma recuperação nas estruturas.

Saiba como o Edifício Garages, na Vila Buarque, área central de São Paulo (Capital), tratou dos problemas causados pela água que 'brotava' das paredes.

A ABNT NBR 14.037:2011, relativa ao “Manual de Uso, Operação e Manutenção” das edificações, traz responsabilidades aos síndicos e condôminos quanto à ocupação e utilização dos sistemas prediais, orientando-os para que preservem suas garantias e o desempenho dos materiais.

Mesmo que os sinais de infiltração e demais danos provocados pela água em paredes, pilares, vigas, lajes e tubulações da rede hidráulica, elétrica e de gás indiquem urgência de tratamento, o processo de contratação de uma obra de impermeabilização acaba tomando um bom tempo do síndico. A tendência é que o condomínio tente protelar os serviços, seja pelos custos ou transtornos, mas há um momento em que o gestor precisa atacar o problema, sob pena de ver comprometidos os demais sistemas construtivos.

Garagem, superfície térrea, piscinas, reservatórios, fachadas, jardineiras e coberturas dos edifícios são setores que demandam serviços de impermeabilização. No Condomínio Golden Park, localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, boa parte deles passaram ou estão passando por renovação dos respectivos sistemas impermeabilizantes. Antes do início das obras, pontos de infiltrações eram verificados na cobertura, em apartamentos, no teto do 1º subsolo e no 3º subsolo. Sem contar a piscina, totalmente refeita.

Com a atual crise d’água, os síndicos passaram a dar um pouco mais de atenção à necessidade de impermeabilizar caixas d’água e piscinas para impedir vazamentos. Já a manutenção das coberturas, marquises e beirais entra no rol dos serviços indispensáveis à preservação das estruturas das edificações. De qualquer forma, impermeabilizar todos esses sistemas requer técnica, paciência e mão de obra especializada, notadamente o trabalho nos reservatórios, alerta a engenheira química Maria Amélia Silveira, uma das principais referências brasileiras no assunto.

Condomínios dotados de amplos espaços comuns vêm optando pelo sistema de injeção para estancar infiltrações nos subsolos, selando vãos, fissuras, juntas de dilatação e corrigindo problemas causados pela ascensão capilar da água, entre outros. O síndico João Lang Neto escolheu o método pela extensão da área de seu condomínio, o Green Village, um empreendimento de 35 anos de idade, que ocupa 22 mil m2 em Cidade Dutra, bairro da zona Sul de São Paulo. Somente a área a ser impermeabilizada corresponde a dois mil metros quadrados.

Pela renovação das superfícies

Instalar calhas nas garagens de subsolos de condomínios para evitar gotejamento de água sobre os automóveis tem sido uma das artimanhas mais usadas por síndicos e condôminos na hora de lidar com as infiltrações. Mas está longe de ser a melhor solução. Pelo contrário, conforme atesta o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior, as calhas são indicativas de que o condomínio está apenas adiando a resolução de sérios problemas ligados aos sistemas de impermeabilização. “É o famoso quebra-galho”, prossegue Boscarriol. “Além de não resolver, permite que a água e seus elementos continuem avançando com a ferrugem, atingindo o ferro que compõe a armadura e comprometendo a estrutura. O ferro está lá com um papel estrutural, se tirá-lo, a armadura cai”, alerta o engenheiro.

Uma nova versão do Manual das Áreas Comuns e também do Manual do Proprietário já está disponível às construtoras e incorporadoras, para ser entregue nos empreendimentos. Apresentada no final do ano passado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Construção) e Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a reedição do material atualiza as orientações aos síndicos e condôminos, conforme as normas mais recentes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) relativas a desempenho e gestão da manutenção das edificações, entre outras. Sem a manutenção correta, os edifícios e os proprietários podem perder a garantia legal sobre sistemas construtivos e equipamentos.

O tema da impermeabilização é um dos mais comuns quando se fala em obras em condomínios, e também dos mais polêmicos. Isso porque, a origem dos problemas se encontra muitas vezes bem longe de onde eles costumam se manifestar, avalia o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior. Os sinais de bolor, infiltração, desplacamento e corrosão acabam aparecendo em áreas distantes do ponto inicial de uma infiltração, por exemplo. Assim, o diagnóstico corre o risco de se tornar impreciso e virar uma sucessão de soluções parciais ou ineficientes, com inevitável insatisfação e prejuízo aos condôminos.

As infiltrações são uma das principais fontes de dor de cabeça aos condomínios. Suas manchas costumam mostrar só o lugar onde elas terminam, raramente onde começam. Elas revelam também falhas na manutenção preventiva, que se bem feita, pode esticar a vida útil da impermeabilização.

Obras de impermeabilização representam as mais onerosas, demoradas e complexas que um condomínio pode enfrentar. Isso só reforça a importância de um acompanhamento especializado dos trabalhos, para evitar que todo o investimento vá literalmente por água abaixo. Sem orientação para as reformas, muitas vezes os síndicos ficam indecisos na hora de contratar a empresa de engenharia e também, durante as intervenções, de cobrar pelos serviços acordados. Por isso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) instalou uma comissão que ao longo deste ano irá estudar parâmetros para a gestão das reformas prediais, os quais resultarão na edição de uma nova norma técnica.

Sai e entra ano e permanecem muitas dúvidas entre síndicos e condôminos sobre como contratar obras de impermeabilização. Quais os melhores sistemas existentes no mercado? Há soluções variadas para um mesmo tipo de ocorrência? Cada causa de infiltração exige uma resposta diferenciada? As soluções têm vida útil? De quanto em quanto tempo toda a estrutura impermeabilizante, na cobertura ou no subsolo, passando pela superfície, deverá ser trocada?

Quando o assunto é impermeabilização a regra de ouro é agir imediatamente, assim que o síndico ou a administraçã do condomínio detectar uma infiltração. A ideia é evitar o aumento exponencia do problema e do prejuízo. Parece simples e óbvio, mas o fato é que pouco condomínios levam a orientação a sério.

Obra das mais complexas e caras em uma edificação, a impermeabilização de superfícies, coberturas e marquises costuma ser protelada pelos condôminos até o limite, muitas vezes contra a vontade dos síndicos. A demora amplia os estragos, traz mais prejuízos e dificulta uma solução duradoura contra as infiltrações.

Ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), Rejane Saute Berezovsky mostra em entrevista à jornalista Rosali Figueiredo os diferentes sistemas de impermeabilização existentes no mercado, suas aplicações mais adequadas e os erros mais comuns cometidas pelos condomínios. Confira.

A impermeabilização nas edificações, desde superfícies a colunas e coberturas, é um tema que sempre suscita muitas dúvidas entre os síndicos. A revista Direcional Condomínios entrevistou dois engenheiros para orientar os condomínios sobre as soluções existentes no mercado. Acompanhe a seguir.

As obras de impermeabilização requerem atenção especial de síndicos, zeladores e gerentes prediais. Há soluções e materiais apropriados para cada caso e, mesmo que estejam bem prescritos, a má execução dos serviços pode comprometer o resultado final. Um dos erros mais comuns, e aparentemente simples, está na falha do caimento dos pisos em direção aos ralos, o que costuma provocar poças, vazamentos e novas infiltrações.

O síndico Zsolt Imre Voros é dos que gostam de acompanhar pessoalmente e com a máxima atenção todas as obras do prédio em que mora. À frente desde 2002 da gestão do Edifício Santa Vitoria, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, ele já enfrentou duas grandes obras de impermeabilização. E com elas não foi diferente. “Sou síndico praticamente 24 horas por dia. O que me motiva é que, cuidando do patrimônio dos condôminos, estou também cuidando do meu. Gosto de acompanhar os reparos pessoalmente e costumo fotografar o antes e o depois”, diz.

Quem já pasou pela experiência sabe o que significa para os condomínios uma obra de impermeabilização: custo alto para o caixa e transtornos também elevados no dia a dia do condomínio, com quebra-quebra, muito entulho, sujeira e, ainda, a insegurança se o serviço ficará a contento e o problema resolvido.

Os especialistas são unânimes:  toda impermeabilização exige um projeto que irá definir a melhor solução a ser empregada conforme as características topográficas e construtivas do local. Segundo Eliene Ventura, engenheira colaboradora do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), antes mesmo da fundação de um edifício é preciso haver um projeto de impermeabilização já definido. E no caso da piscina, “o sistema mais indicado vai depender de vários fatores, como as condições do terreno. Por exemplo, se é um aclive ou um declive, e se a área tem um lençol freático alto ou não”, aponta.

CUIDADOS PARA EVITAR PROBLEMAS

Certamente, não há obra mais traumática para o síndico do que a impermeabilização com manta asfáltica. Barulho, sujeira e a necessidade de interditar áreas do térreo transformam o cotidiano do prédio. Os moradores do Condomínio Edifício José Strano, no Campo Belo, conviveram muitos anos com vazamentos na garagem. “Em alguns locais, chovia literalmente”, lembra o síndico Ricardo Carnevalle. As infiltrações atingiam também os dois apartamentos do último andar, já que a impermeabilização da laje de cobertura, utilizada como solário, estava vencida. Com grandes problemas de inadimplência, Ricardo procurava soluções paliativas, como remendos na manta, sem resultados positivos. “Em termos de impermeabilização, ou se faz tudo ou nada”, sentencia.

NOVO SISTEMA PARA VELHOS PROBLEMAS

No Edifício Anália Garden, localizado no valorizado Jardim Anália Franco, zona Leste de São Paulo, os condôminos conviveram durante muito tempo com uma infiltração na cortina de concreto no primeiro e segundo subsolos. A umidade danificou os depósitos e deixou as paredes da garagem escuras e com mofo. “Sou síndica há quatro anos e o problema já existia. Chegava a verter água em alguns locais”, lembra a síndica Camila Messias. Após promover uma inspeção predial, o engenheiro contatado acabou indicando o sistema de injeção para sanar o problema, conta. Camila reconhece que o procedimento é novo e causa dúvidas. “Mas tenho como norma só contratar um serviço depois de muita pesquisa”, destaca.

Eleita há dois anos subsíndica do Bloco 10 do Condomínio Edifício Marajoara Sol, localizado na Avenida Interlagos, zona Sul de São Paulo, Suzanah Carvalho conviveu durante anos com um “fantasma”, época em que era conselheira e observava sinais de infiltração na garagem, no subsolo. “Sabíamos que um dia teríamos que começar a fazer obra de impermeabilização, mas a administração foi protelando, porque é uma intervenção cara e desgastante. Quando assumi, coloquei que não daria mais para adiar”, relata. Seu prédio abriga 52 apartamentos, de três dormitórios e suíte, com duas vagas de garagem por unidade e uma área muito extensa de jardim e circulação.

O mês de janeiro abriu o ano em São Paulo com pelo menos 50% a mais de água do que a média que o Centro de Gerenciamento de Emergências (CGE ) da Prefeitura costuma registrar para o período. Foi o maior índice de chuvas desde 1995, quando o órgão começou a fazer este tipo de monitoramento. Além dos transtornos ao trânsito na cidade, o excesso de água pode ter reservado surpresas desagradáveis aos condôminos, dando sinais de infiltrações em estruturas diversas. Mas antes que se contratem obras, é importante conhecer as soluções adequadas para cada caso.

Planeje o tipo de obra mais adequado para assegurar a durabilidade das estruturas nas edificações.

Antes de contratar, observe as necessidades do condomínio, a dimensão do problema e dos custos, e as características de execução de cada técnica

Para resolver os problemas de infiltração de água é primordial que se conheça os motivos de sua origem. As goteiras, manchas de umidade e outros fatores provocados pelas águas das chuvas, geralmente ocorrem por falhas ou ausência de impermeabilização nas lajes e paredes. A solução é consultar a opinião de um especialista.

Antes de contratar um serviço de impermeabilização, é preciso tomar todos os cuidados possíveis para que se faça uma escolha adequada tanto do material como da empresa aplicadora do produto. Uma pesquisa de preço também é recomendável, pois o custo desse tipo de trabalho gira em torno de 1 a 3% do valor total da obra, além de outros itens complementares como: argamassa, pisos cerâmicos, granito e pedras naturais, terra e plantas.