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Expert em hidráulica predial, Renato Luiz Moreira diz que esse universo é vasto e os síndicos não têm como conhecer tudo, mas devem saber como está o sistema do condomínio e, se preciso, lançar mão da engenharia consultiva para ajudar na missão.

Somente nos primeiros meses de 2021 a síndica Kelly Remonti registrou quatro problemas de vazamentos nas instalações hidráulicas de dois condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Tubulações ocultas podem se deteriorar ao longo da vida útil da edificação sem que se consiga visualizar o seu real estado de conservação antes que o sintoma se manifeste, qual seja: Vazamento de água a partir do estouro no encanamento e suas conexões.

O aumento do consumo da água por causa da quarentena, com boa parte dos moradores em home office e/ou aula virtual, tem pressionado as despesas ordinárias dos condomínios sem individualização da leitura. E, muitas vezes, implantar esse sistema demanda um retrofit hidráulico, experiência vivida pelo Condomínio La Dolce Vita Tatuapé, localizado na zona Leste de São Paulo.

Em dezembro do ano passado, a síndica Renata Linhares começou a perder o sono com as contas d’água cada vez mais elevadas do Condomínio Reserva Jardim Tarumã, residencial de três torres e 156 unidades localizado no Jardim Avelino, zona Leste de São Paulo. “Em janeiro de 2020, o aumento foi de 30%. Nos meses seguintes, foi mais acentuado, cheguei a receber conta acima de R$ 80 mil, somando áreas comuns e unidades”, relata. O valor médio mensal pago pelo condomínio-clube oscila entre R$ 36 e 38 mil, diz.

O sistema hidráulico nas edificações envolve diferentes tipos de instalações e materiais e está relacionado ao barrilete, prumadas, projeto de distribuição da água, reservatórios, bombas, rede pluvial e de esgoto, aquecimento e individualização do consumo.

Uma cena inevitável em edificações construídas até há cerca de 20 anos é observar, em algum momento, o síndico ou zelador autorizando a quebra de paredes de halls ou partes de forro sob laje para tentar descobrir a origem de um vazamento, recorrendo ao expediente moroso e caro da chamada “tentativa e erro”.

Os valores elevados das contas de água ao final do mês costumam ser associados a vazamentos pontuais e/ou ao desperdício no consumo pelos usuários, um prejuízo certo para o caixa do condomínio.

As obrigações do prédio com o sistema hidráulico não cessam depois de sua modernização. Para o gestor de riscos Carlos Alberto dos Santos, é importante promover vistorias periódicas dos equipamentos, conforme um breve roteiro que ele apresenta a seguir:

Ano passado, a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello iniciou um processo de vistoria e troca dos equipamentos hidráulicos das 26 unidades do Condomínio Uirapuru, prédio construído em 1970, na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo.

Para racionalizar o consumo de água é vital o bom funcionamento do sistema hidráulico de um condomínio. Mas a manutenção não é a única forma de se evitar vazamentos e o desperdício de água e de recursos financeiros. É preciso mapear e reorientar hábitos dos usuários, verificar os ajustes dos equipamentos e repensar a própria maneira de ser fazer os reparos.

Um verdadeiro sonho de muitos síndicos e condôminos está em conseguir diminuir o número de prumadas hidráulicas com vistas a facilitar a individualização dos medidores.

Outra possibilidade de economia d’água está no retrofit de torneiras, registros e válvulas, trabalho que está sendo iniciado no Condomínio Louis Pasteur, torre comercial construída há 54 anos na Avenida Paulista, em São Paulo.

Durante os meses em que vigorou a política de bônus nas contas da Sabesp para os condomínios que economizassem água, o síndico Daniel Andrade conseguiu uma redução de 20% no consumo do residencial Terraza De España, prédio com 108 unidades entregue em 2007 no bairro Bosque da Saúde, zona Sul de São Paulo.

A preocupação com a economia e o uso racional da água exige vigilância diária do sistema hidráulico do condomínio.

Os síndicos dão hoje atenção extra ao sistema hidráulico dos prédios, principalmente depois que as contas de consumo da água chegaram a dobrar em alguns locais com o fim da política de descontos da Sabesp, acompanhado da elevação das tarifas, a partir de maio passado.

O descumprimento à norma técnica ABNT NBR 6493/1994 pode gerar falhas e consequências graves quando da instalação de aquecedores a gás em piscinas se não houver atenção por parte do instalador, principalmente nos apartamentos, pois, em alguns casos, as tubulações se encontram dentro da parede.

A NBR 5.626, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), determina que nas instalações prediais de água fria a pressão estática máxima da mesma não ultrapasse a 40 m.c.a. (metros de coluna d’água).

Os condomínios residenciais ainda puxam o freio na hora de investir em tecnologia para economizar água, avalia o engenheiro civil Osvaldo Barbosa. "Muitas pessoas acham que ela é um bem infinito, mas precisamos conscientizar que água não é só quantidade, também qualidade." Osvaldo vem estudando dois dos pontos que mais geram perdas nos edifícios: o uso de equipamentos obsoletos e gastões (nas torneiras, descargas, chuveiros etc.) e os vazamentos.

Condomínios em processo de modernização têm na hidráulica um dos principais investimentos em pauta, não só para combater vazamentos e melhorar as instalações, como para implantar a leitura individualizada do consumo e ganhar um upgrade no valor dos imóveis. No Condomínio Edifício Rio Paraguai, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, a hidráulica faz parte de um plano global de investimentos destinados à modernização do residencial de 40 anos e 26 unidades (duas por pavimento).

A individualização da leitura do consumo da água nos apartamentos ganha força mediante o acirramento da crise hídrica em São Paulo e demais regiões metropolitanas do País. “Somente quando a pessoa visualiza o quanto ela precisa baixar o consumo é que efetivamente começa a economizar”, argumenta Milene Abla Scala, arquiteta e coordenadora do grupo de trabalho de sustentabilidade da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea). A entidade vem defendendo que o município torne obrigatória a individualização. Atualmente, a Lei Municipal 14.018/05, regulada pelo Decreto 47.731/06, prevê apenas que as novas edificações sejam projetadas para receber soluções de uso mais racional da água, entre elas, a “instalação de hidrômetro para medição individualizada por unidade habitacional”.

Intervenções nos sistemas são feitas por especialistas, mas sua eficácia depende de uma atuação bem articulada entre corpo diretivo, condômino (responsável pela unidade interna) e fornecedores.

Das intervenções simples à atualização dos materiais, passando por soluções ecológicas, o monitoramento constante do sistema hidráulico permite o uso racional da água, evita infiltrações e gera economia ao condomínio.

A saúde está em foco quando o assunto é a caixa d’água do condomínio. E isso envolve não apenas aspectos como a potabilidade mínima da água, bem como as instalações prediais, as quais devem assegurar a vedação dos reservatórios, protegendo-os tanto de contaminantes externos (como animais), quanto de infiltrações das canalizações de esgoto, por exemplo.

De acordo com especialistas no segmento, as edificações, especialmente os prédios novos, tendem a adotar a individualização da água.  No município de São Paulo, ela não é obrigatória, conta Eduardo Lacerda, ao contrário do acontece na Europa. Há, no entanto, muitas cidades brasileiras com essa obrigatoriedade, com variados sistemas de operação. Alguns deles, com participação das concessionárias locais.  

EVITE EXPLODIR ORÇAMENTO E A PACIÊNCIA

Falta d’água é, sem dúvida, um grande transtorno. Por isso, garanta que os sistemas de bombeamento recebam atenção na parte hidráulica e nos comandos elétricos.

O engenheiro civil Sergio Gnipper destaca, em entrevista concedida à Direcional Condomínios, as principais recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) sobre inspeções e realização de testes nos sistemas e componentes hidráulicos das edificações. Sérgio é secretário da Comissão de Estudos criada pela entidade no ano passado para revisar e unificar as normas técnicas 562698 e 7198:93, referentes aos sistemas prediais de água fria e quente.

A troca das instalações hidráulicas nos condomínios é feita quase que exclusivamente nas edificações antigas, e que ainda possuem componentes de ferro. Os indícios mais comuns dos problemas são vazamentos frequentes, sinais generalizados de umidade, manchas em roupas brancas (quando lavadas em máquina) ou mesmo baixa pressão da água, pois tubos de ferro em geral apresentam oxidação de suas superfícies internas e deposição de material.

No dia a dia da administração condominial, é comum encontrar síndicos que se deparam com alguns dilemas cujas soluções não se encontram registradas em atas, normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), ou mesmo pela nossa legislação. E agora, como resolver esses impasses?

A água costuma gerar o segundo maior gasto aos condomínios, perdendo apenas para a folha de pagamentos. Diminuir seu consumo depende de ações conjuntas de síndicos, funcionários e condôminos.

Nesses tempos de verão, o excesso de água vertido pelos temporais diários pode gerar falta d’água nos condomínios. O que acontece com muita frequência, adverte o diretor da Bombras, Giuseppe de Oliveira Caffo, pois, entre outros motivos, ele lembra que a intensidade das chuvas pode provocar inundações nas garagens com “danos irreversíveis” nas bombas. “Isso, é claro, sempre ocorre nas ‘melhores’ horas, como madrugadas e finais de semana”, diz. E, segundo outro representante do segmento, o engenheiro Sérgio Leite, da Semab, "ficar sem água é bem mais difícil do que ficar sem elevador, antena, portão, interfone etc.”. Com grande experiência no mercado, os empresários recomendam aos síndicos um contrato regular de manutenção e aquisição de equipamentos e componentes, evitando o desconforto da interrupção do abastecimento, garantindo tranquilidade e economia.

A água vale e muito no dia a dia de um condomínio, não só pelo que representa em termos de saúde e bem-estar, mas também pelo que pesa no bolso do condômino ao final do mês. Segundo o Secovi, o insumo representa o segundo maior gasto em um condomínio, superado apenas pela mão de obra. O empresário Mauro Imoto, diretor da Shop Service, nome fantasia da MIK Serviços Hidráulicos, observa que as pessoas, em geral, negligenciam ou não percebem problemas nas instalações hidráulicas que podem acentuar ainda mais o “peso” do custo ou desabastecimento de água em sua rotina diária. São eles a não regulagem das válvulas de descarga, vazamento na caixa aclopada, desgaste precoce dos equipamentos, dificuldade de estanqueidade dos registros, oscilação na pressão ou “até mesmo falta de água no chuveiro em horário de pico”, entre muitos outros.

As instalações elétricas, hidráulicas e de gás do condomínio merecem a máxima atenção.