Terça, 06 Outubro 2020 00:00

Administradoras de condomínios falham quando exercem papel meramente reativo

Escrito por 

Temos observado falhas de gestão nos condomínios que poderiam ser evitadas se houvesse uma postura mais proativa de algumas administradoras, que, em lugar de alertar síndicos e conselheiros sobre o que devem ou não fazer, acabam cumprindo uma função meramente reativa, passiva e burocrática.

O papel principal de uma administradora de condomínios é auxiliar o síndico no exercício das atividades diárias, orientar sobre os aspectos legais e dar suporte às operações prediais. Isso envolve o suporte nas áreas jurídica, financeira, administrativa e dos recursos humanos dos condomínios. Algumas de suas atribuições legais são:

- Gerenciamentos dos arquivos de documentos;

- Elaboração da folha de pagamentos dos funcionários;

- Emissão de boletos das cotas condominiais;

- Apresentação de demonstrativos de despesas e receita do condomínio;

- Gerenciamento dos encargos previdenciários e outros;

- Cuidar das contas ordinárias do condomínio;

- Prestar assessoria antes, durante e depois das assembleias, entre inúmeras outras tarefas.

Entretanto, tenho recebido cada vez mais relatos de colegas síndicos indicando que as administradoras estão falhando em sua missão, em pelo menos 4 pontos destacados nas mensagens que reproduzo abaixo:

1 – "Minha administradora não conhece meu condomínio fisicamente";

2 – "A administradora do meu condomínio não toma iniciativa, não age ativamente e tende a nos atender sem manifestar preocupação se estamos ou não certos";

3 – "Sou síndico morador e, em uma assembleia, fui questionado sobre uma determinação que tomei e que julgava pertinente, pedi ajuda ao administrador presente para me ajudar a dar explicação de forma mais abrangente, e qual não foi minha surpresa quando este disse: 'Por ordem do síndico nós executamos'!!";

4 – "Nesta pandemia, tomei algumas decisões que achei corretas, porém, não recebi nenhuma ligação ou e-mail da minha administradora com orientações ou dicas sobre o que fazer no meu condomínio. A não ser dicas genéricas de Ctrl 'C', Ctrl 'V' que se vê em mídia falada ou escrita."

Vamos a dois exemplos concretos:

- Muitos contratos com administradoras preveem que sejam feitas vistorias periódicas nas instalações dos condomínios, com emissão de relatórios de cada inspeção realizada, o que acaba sendo negligenciado com o passar do tempo;

- Sem experiência e/ou conhecimento necessário, síndicos deixam de cumprir com obrigações que deveriam ser informadas pelas administradoras. Essas deixam ainda de informá-los sobre restrições legais, normativas etc. É o caso recente de condomínio do centro de São Paulo que instituiu um rateio extra e informou-o aos condôminos sem que tivesse ocorrido sua aprovação por meio de assembleia e sem que a administradora alertasse a gestão que o objetivo do rateio atingia frontalmente direitos constitucionais. Pois o rateio visava a pagar "seguranças" para que tirassem moradores de rua da calçada do prédio.

Os exemplos são inúmeros e demonstram que há administradoras se esquivando de cumprir com o seu papel. Síndicos têm sentido uma carência do suporte dessas empresas, mas faço questão de registrar aqui que não são todas!! Existe uma hierarquia a seguir, tanto do síndico quanto da administradora, ambos têm que trabalhar lado a lado. Do lado do gestor, é preciso cumprir o Inciso IV do Art. 1.348, do Código Civil, segundo o qual: "Compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno a as determinações das assembleias".

Note que a Lei não prevê qualquer atuação ou penalização direcionada à administradora, nesse caso, é de responsabilidade do síndico fazer cumprir, por exemplo, o que está contido no contrato de prestação de serviço com a empresa. Ele precisa verificar, assim, as cláusulas contratuais e, doravante, passar a exigir item a item o seu cumprimento pela administradora, sob pena de uma ação cível por descumprimento do contrato. Essa prática, ou seja, a obrigação de fazer a gestão de todos os contratos de prestadores de serviço do condomínio, é do síndico. Pois é o síndico quem responde civil e criminalmente por esse CNPJ.


Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.


Cristovão Luis Lopes

Síndico profissional, realiza ainda consultoria a condomínios em São Paulo e Região Metropolitana. Foi gestor em banco durante 33 anos. É graduado em Economia e Administração, com experiência em Arbitragem e Gestão de Conflitos Condominial.
Mais informações: luis.lopes@condvbe.com.br.