Quarta, 13 Março 2013 00:00

Legislação em condomínios: quem paga a conta dos reparos nas unidades em caso de manutenção da coluna hidráulica?

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No dia a dia da administração condominial, é comum encontrar síndicos que se deparam com alguns dilemas cujas soluções não se encontram registradas em atas, normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), ou mesmo pela nossa legislação. E agora, como resolver esses impasses?

Cabe ao bom senso encontrar uma saída, orientando-se pelos usos e costumes da própria coletividade condominial e buscando uma solução harmônica ao problema. Um desses casos é quando um condomínio necessita fazer manutenções na rede de distribuição de água e esgoto do edifício (colunas), que geralmente está na parte interna da unidade condominial, por detrás da parede que possui acabamentos diversos ou mesmo armários.

Tal manutenção é de responsabilidade do próprio condomínio, pois se trata de uma parte comum, nos termos do Código Civil (Art. 1331, § 2º.). Mas e o acabamento da parede, de quem é a responsabilidade por refazer essa parte?

Ainda que as áreas comuns sempre devam estar com acesso livre, justamente para que o condomínio faça sua parte na manutenção predial, teria o condomínio a obrigação de recolocar todo o acabamento da parede, da forma como encontrou, mesmo tendo que utilizar material raro ou de valor excessivo?

Como já mencionamos, a lei nada fala sobre esse problema, portanto, dificilmente as normas internas do condomínio trarão uma solução. Sobra então a alternativa de que se busque um acordo firmado em assembleia, para que cada coletividade adote uma medida adequada, podendo ou não limitar a recolocação do acabamento a determinados limites máximos de custos ao condomínio.

Outros problemas comuns vinculados à troca de coluna são a existência de armários na parede, a não autorização da entrada dos responsáveis e/ou prepostos do condomínio nas unidades, ou a troca não autorizada pelo próprio condômino.

São situações em que o síndico deve analisar caso a caso. Por exemplo: quando existe a necessidade de remover armários para os reparos na coluna, devem-se observar os mesmos critérios do acabamento citados acima, podendo, no entanto, ficar a responsabilidade da sua retirada para o condômino. Já no caso de não autorização da entrada dos responsáveis e/ou prepostos do condomínio, se realmente uma conversa não resolver, apenas uma liminar judicial será possível sanar o problema, devendo o síndico adotar as medidas cabíveis. Já quanto à troca não autorizada, terá o síndico que apurar as situações que envolvem o caso, verificar se houve danos e, junto com o conselho, tentar algo amigável. Porém, se não for possível, a assembleia deverá ser comunicada e o síndico terá que adotar as medidas judiciais protetivas cabíveis.

Fica assim a principal dica ao síndico: se houver um vazio na legislação ou nas normas internas, ele deve buscar o apoio da coletividade para administrar de forma clara e sem exceções.

São Paulo, 13 de março de 2013

Cristiano De Souza Oliveira

Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB de Santo André. É Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte de Grupo de Excelência de Estudos Condominiais (GEAC) do Conselho Regional de Administração de SP. É Conselheiro da Associação Comercial de SP - Distrital Centro. Na entidade, atua ainda como membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho do Setor de Serviços. É colunista de sites e revistas especializadas.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br



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