Quinta, 27 Outubro 2011 00:00

Diferenças entre rateio ordinário e extraordinário

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Uma das grandes dúvidas na administração de um condomínio é como proceder na classificação das despesas para consequentemente ter rateios diferenciados em Rateio Ordinário e Rateio Extraordinário.

Uma das grandes dúvidas na administração de um condomínio é como proceder na classificação das despesas para consequentemente ter rateios diferenciados em Rateio Ordinário e Rateio Extraordinário.

Grosso modo, nada altera a necessidade do condomínio ou a obrigação do condômino (proprietário) em pagar tais despesas, porém por razões administrativas, é sempre bom classificar tais gastos, auxiliando assim a administração da locação das unidades condominiais.

Administrativamente, compõem a taxa condominial ou também chamada de parcela condominial, as obrigações ordinárias e extraordinárias. Mas não existem definições específicas na legislação condominial, tendo o administrador (síndico) que buscar em outras normas legais, tais como a lei de locações, a definição do que seja despesa ordinária e despesa extraordinária.

Observa-se, no entanto, que a busca das definições necessárias junto à legislação de locação não quer dizer que o síndico deva separar o valor para o locador e para o locatário, uma vez que a função da administração da locação compete ao locador e não ao síndico que administra o condomínio.

Da mesma forma, cabe ressaltar ainda que a solicitação de prestação de contas deve ser feita pelo proprietário e não pelo locatário, o qual, ao se deparar com dúvidas do que está pagando, deve se dirigir ao seu senhorio e não ao síndico do condomínio.

Diz a lei sobre as definições:

Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fica assim a dica, quando da previsão orçamentária, deve o sindico já definir os rateios necessários no condomínio de forma clara, com aprovação inclusive de plano de obras, evitando-se assim dissabores e cobranças futuras, principalmente de proprietários locadores.
São Paulo, 27 de outubro de 2011

Cristiano De Souza Oliveira

Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB de Santo André. É Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte de Grupo de Excelência de Estudos Condominiais (GEAC) do Conselho Regional de Administração de SP. É Conselheiro da Associação Comercial de SP - Distrital Centro. Na entidade, atua ainda como membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho do Setor de Serviços. É colunista de sites e revistas especializadas.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br



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