Terça, 14 Dezembro 2021 01:17

Mudanças na gestão da inadimplência impactam na sua queda nos condomínios

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Os 25 anos de história da revista Direcional Condomínios foram acompanhados por inúmeras evoluções neste segmento, entre elas, na gestão da inadimplência. Da mera cobrança que era feita de forma amadora há ¼ de século, os débitos condominiais começaram a ser negociados de várias formas.

O setor recebeu nestes 25 anos, além das alterações do Código Civil, a entrada em vigor do Código de Processo Civil (CPC) e várias leis esparsas que possibilitaram uma significativa redução nos índices de inadimplência condominial. Esta conquista decorre da vigência deste novo e dinâmico ordenamento legal, que em muito sedimentou procedimentos e garantiu a segurança jurídica das cobranças, bem como, ainda, da agilidade da informação, auxiliada pelas mídias sociais, o que levou cada condômino a entender sua importância na valorização patrimonial através do rateio das despesas.

Negociações diretas com o síndico, possibilidades do uso de meios não judicializados, tais como mediação e arbitragem, passando pela elevação da condição do crédito condominial a título executivo (dado pelo novo CPC), favoreceram uma rápida resposta na recomposição de valores não arrecadados pelo condomínio.

Protestos, negativações e a chegada ao setor de garantidoras e instituições financeiras, com linhas próprias para cobrir débitos condominiais ou emprestar ao devedor o valor do rateio condominial, também facilitam hoje a recuperação e gestão da inadimplência, porém, sempre com certos cuidados para não se ultrapassarem os limites da legalidade e legitimidade.

Infelizmente, em 25 anos, subterfúgios também chegaram ao setor como respostas para se garantir um combate à inadimplência, como o desconto por pontualidade, aceito em alguns estados, e o corte de consumíveis (água, por exemplo).

Nesta gestão de inadimplência, não podemos esquecer ainda da evolução do Poder Judiciário em reconhecer, com seriedade, o instituto do condomínio edilício, alargando os processos de execução de rateios condominiais vencidos e não pagos para inclusão das vincendas, redução da prescrição para 5 anos, possibilidade de ingressar contra promitentes compradores, preferência de crédito frente às hipotecas. Tudo isso fez com que diminuisse a informalidade na gestão condominial e cada condomínio mantivesse seu cadastro atualizado e correto, evitando vícios e falhas.

Atualmente a citação e intimação por e-mails foi reconhecida por lei, garantindo mais uma agilidade na gestão da inadimplência, mantendo a responsabilidade de cada condomínio, que, além de preservar um bom cadastro, deve treinar seus funcionários e colaboradores em face do recebimento de uma correspondência judicial ou mesmo perante um perito judicial ou oficial de Justiça.

Esse período de 25 anos mostra que o setor condominial evoluiu e ainda tem muito a crescer, mas é certo que podemos adaptar para a gestão da inadimplência a máxima do pensador iluminista penal Cesare Beccaria: “Quanto mais rápida for a cobrança, tanto mais justa e útil será a mesma à coletividade”.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 25 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP). Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios (GEAC, do CRA-SP). Palestrante e professor de Direito Condominial, Mediação e Arbitragem. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações/ Grupo Direcional, 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.


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