Quarta, 21 Outubro 2020 00:00

Condomínio que não realizar assembleia virtual até 30/10/2020 poderá convocá-la depois?

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A Lei 14.010/2020, originada de uma Medida Provisória que propôs um regime especial jurídico durante a pandemia do novo Coronavírus, estabelece, em seu Art. 12, que "a assembleia condominial (...) e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais" (...). A lei também prorrogou até esta data os mandatos de síndicos vencidos a partir de março de 2020. O dispositivo gerou uma mobilização mais intensa nos últimos dois meses entre os condomínios para atender a este prazo legal. Mas, desnecessariamente.

Temos defendido a posição que o Código Civil brasileiro traz inúmeros instrumentos que possibilitam a realização de assembleia em ambiente virtual, presencial e/ou híbrido, exceto se a Convenção vier, expressamente, a fazer objeção a outro formato que não o presencial. Ou seja, o condomínio poderá, mesmo após o dia 30 de outubro, convocar assembleias virtuais para regularizar a sua situação, seja a votação da prestação de contas de 2019, da previsão orçamentária de 2020 (se não tiver ainda colocado ambas para deliberação dos condôminos) e a eleição do mandato do síndico.

A assembleia representa uma solenidade que não se altera com a pandemia, esta apenas mudou o ambiente (espaço) onde a mesma deverá ser realizada. Persiste no Brasil um fetichismo legal de se buscar a segurança jurídica de uma solenidade. Mas esta legalidade é facilmente atingida no caso das assembleias condominiais, quando observada e escolhida a plataforma tecnológica adequada a um dado perfil da coletividade em questão.

De forma objetiva, os rituais em ambiente virtual devem prever a sua convocação prévia, com pauta de assuntos que serão tratados; uma abertura com escolha de presidente e secretário; uma chamada oral de cada unidade que pertence ao condomínio para se registrar quem está presente. Deve-se, ainda, nas deliberações, expor a questão, abrir a palavra por tempo definido por unidade ou por inscrição, observar um período menor para réplica e fazer a votação, por enquete ou por chamada. Se a convocação desta assembleia trouxer tais esclarecimentos e, ainda, possibilitar ao menos 1 login por unidade, não vejo risco à sua legalidade.

A ata deve ser feita com cautela, como toda e qualquer ata, cabendo, no entanto, o registro da chamada dos presentes, com unidade condominial e quem estaria representando, ou, ainda, o uso de Ata Notarial. Assim, seja no ontem, hoje ou amanhã, uma assembleia em ambiente virtual não é proibida, cabendo, por fim, a análise de cada condomínio sobre a sua coletividade, na escolha do melhor formato, como, por exemplo, uma modalidade híbrida, desde que sem preferências nos procedimentos de explanações e votação.

Mas, atenção, promover enquetes abertas não é o mesmo que realizar assembleia. Lembro ainda que a Lei 14.030/2020 incluiu, em nosso ordenamento jurídico, alterando o Código Civil, a possibilidade de sócios votarem e se manifestarem em assembleias em ambiente virtual. Logo, assim como outros conceitos do mundo corporativo, o condomínio teria um respaldo para os extremistas de plantão que defendem a ilegalidade da assembleia virtual após 30/10/2020. A história do setor condominial não pode ser esquecida e, desde 2012 o assunto já era trazido a debate, com alguns condomínios realizando tais assembleias virtualmente.

Eleição de síndico e AGO podem ficar para 2021?

O Art. 1.350 do Código Civil determina que o síndico convocará, anualmente, "reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regime Interno". Entretanto, temos notícia de condomínios que pensam em "pular" 2020 e transferir para 2021 a convocação de assembleia geral ordinária (AGO) que deliberaria sobre esses itens. Devemos lembrar que as assembleias são válidas para a coletividade e a ela cabe decidir a melhor maneira de proceder, entretanto, aqui cabem duas posições distintas.

- Assuntos relacionados às despesas: Em condomínios com dificuldade de evitar aglomerações em uma reunião presencial e, na impossibilidade de viabilizar um encontro virtual, considero viável e salutar deixar a votação desses itens para 2021. Para tanto, o administrador (síndico) deve escutar a coletividade, esclarecendo a questão e abrindo um canal de comunicação, inclusive para já fornecer dados dos gastos e sobre o andamento da gestão, ainda que de maneira informal; afinal, a atividade do síndico é administrar bens de terceiros. Lembrando que, sem assembleia, não poderá haver majoração do valor da taxa de rateio;

- Eleição de novo mandato de síndico: O condomínio que decidir adiar para 2021 esta definição poderá ter problemas. Como se trata de uma deliberação que afeta a relação com terceiros (instituição financeira, Receita Federal e outros), o condomínio deve verificar com cautela esta postura, uma vez que atualmente somente o certificado digital aceita tal extensão de mandato. Não é o caso das instituições financeiras e de outras entidades; logo, a partir de 30/10/2020, caso já tenha vencido o mandato do síndico, o condomínio precisará adotar posturas de realização de assembleias para nova escolha do gestor, uma vez que esta questão, sob pena de nulidade, necessita estar revestida de solenidade para ter a sua validade reconhecida.

Uma eventual deliberação do conselho em defesa da prorrogação do mandato, salvo disposição diversa em Convenção, não supre esta necessidade. Renovação é nova escolha e precisa de ata de assembleia. Surge ainda a questão do tempo deste mandato, quando em Convenção é estabelecido que a escolha do síndico se dá em mês determinado. Como a legislação (Art. 1347 do CC) não permite mandato acima de 2 anos e a Convenção é quem define o momento (Art. 1334, Inciso II, do CC), uma alternativa seria definir um mandato tampão até o mês correto de 2021, em conformidade com a periodicidade estabelecida em Convenção.


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Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br