Terça, 05 Abril 2022 13:41

Regras e boas práticas para as reformas nas unidades

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Em vigor desde abril de 2014, e criada para dar uma resposta à sociedade ao grande número de acidentes envolvendo reformas em unidades privativas, a Norma ABNT NBR 16280 – Reformas em Edificações, já não é nenhuma novidade. Sua terceira versão está em vigor desde dezembro de 2020 e muitas das suas “regras” já foram exaustivamente debatidas. Entretanto, ninguém que mora ou trabalha em condomínios pode negar que esse tema ainda levanta muita polêmica.

Ilustração com planilha de reformas de edificações

Em linhas gerais a Norma orienta a criação de um programa de gestão, trazendo requisitos para as análises das liberações das obras de reformas, além de atribuições para o gestor da edificação, para o dono da unidade e seu responsável técnico.

Importante observar que as regras já são determinadas na convenção condominial e a NBR 16280 funciona como um regimento interno mais específico para obras. Afinal, em quase todas as convenções de condomínios existem descritos os procedimentos em caso de obras e reformas e as regras de conduta dos condôminos para esse tipo de evento. Um problema que encontramos está na interpretação da norma: síndicos e administradores, donos das unidades, responsáveis técnicos e os operários, que geralmente não tem nenhum conhecimento dessas regras. Nesse sentido vem uma polêmica: Onde está o profissional responsável, por exemplo, numa demolição onde existe o risco da perfuração de uma tubulação? Ou pior, o operário pode retirar um pilar da estrutura. O responsável orientou e capacitou sua equipe?

Já que falamos das polêmicas, temos as discussões entre os conselhos, CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) com as ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e os técnicos ou com o questionamento se a norma é lei. Quais seriam as verdadeiras responsabilidades dos gestores, dos proprietários e dos responsáveis técnicos?

Mesmo com tudo isso, normalmente só se verifica se a obra tem ou não a ART, não existindo um processo orientativo de reformas previamente definido pelos gestores da edificação. A ABNT NBR 16280 preconiza a implantação de um programa onde todos os pontos acima devem ser debatidos e planejados em sua edificação para que se crie um correto protocolo, envolvendo as análises, liberações, responsabilidades, quem paga o que, os controles e os devidos registros. Caso contrário, mesmo com as regras, continuaremos apagando incêndio e alimentando polêmicas e problemas. Um último registro importante é que a NBR-16280 se aplica igualmente para as obras nas áreas comuns.


Matéria publicada na edição - 277 - abr/2022 da Revista Direcional Condomínios

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Claudio Eduardo Alves da Silva

Engenheiro Civil e Perito, Claudio Eduardo A. da Silva é fundador da Prevente Engenharia, com especializações em Direito Imobiliário e Patologias de Edifícios (Impermeabilizações e restauro de fachadas). Atua como assistente técnico em processos judiciais, consultor de engenharia e em laudos de vistoria, inspeções e perícias para auxílio dos condomínios. Criou o Manual Orientativo de Reformas com base na norma ABNT NBR-16280:2015 e o Sistema CondoPREV.
Mais informações: prevente@prevente.eng.br.


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