Quarta, 18 Novembro 2020 00:00

Bases para coordenar os processos de conservação e manutenção nos condomínios

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Coordenar é organizar, estruturar e ordenar. E isto não é tão fácil.

Quando olhamos o papel do síndico no âmbito da Coordenação de Processos de Conservação e Manutenção de Infraestrutura em condomínios, ele precisar entender que é essencial conhecer algumas normas técnicas brasileiras (NBR) criadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), além de outros parâmetros de órgãos oficiais diversos, que servem para padronizar, organizar e qualificar a produção de documentos ou procedimentos.

Gestão da manutenção e reformas em condomínios / Referências de normas

As principais normas estão dispostas no gráfico e no texto abaixo:

quadro demonstrativo de NRs

  • Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 15.575: Desempenho de edificações habitacionais. São Paulo, 2013;
  • Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 5.476: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. São Paulo, 2012;
  • Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 14.037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. São Paulo, 2014;
  • Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 16.280: Reforma em edificações. São Paulo, 2015;
  • Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 16.747: Inspeção Predial - Diretriz, conceitos, terminologias e procedimentos, 2020.

Manutenção de Edifícios

Conforme a NBR 15.575 (ABNT, 2013, p. 34), a gestão de manutenção deve atender à ABNT NBR 5.674, para preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes.

A norma ABNT NBR 5.674 estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações em geral. Visa preservar as características originais da edificação e recuperar a perda gradativa de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

ABNT NBR 5.674 / Considerações

Quadro sobre gestão de manutenção

NOTA: Edificações anteriores à vigência da NBR 15.575 devem adequar e criar programa de manutenção.

Tipos de Manutenção

- Manutenção Preventiva
É uma ação planejada que previne a ocorrência da manutenção corretiva em equipamentos, sistemas e instalações.

Manutenção Preventiva + Aperfeiçoamento da informática

seta laranja

- Manutenção Preditiva

É o acompanhamento periódico dos equipamentos, sistemas e instalações baseado na análise de dados coletados através de monitoramento ou inspeção em campo, seguindo normas e padrões da própria empresa.

- Manutenção Corretiva

É a manutenção efetuada após a ocorrência de uma pane.

Custos de manutenção

Gestão de Manutenção - Fluxo

Fluxo de Gestão de Manutenção

Programa de manutenção

  1. Manual de uso, operações e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14.037;
  2. Manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
  3. Programa de manutenção;
  4. Planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto de ponto de vista cronológico quanto financeiro;
  5. Contratos firmados;
  6. Catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
  7. Relatório de inspeção;
  8. Documentos mencionados na ABNT NBR 14.037/2011, Anexo A (tabela abaixo), em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação.

Tabela 1 - Exemplo Normativo Anexo A (NBR 14.037)

Tabela

  1. Registros de serviços de manutenção realizados;
  2. Atas das reuniões de assuntos relativos à manutenção;
  3. Documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

Manutenção preventiva
Conforme estabelece a NBR 5.674, em seu anexo A (informativo), Tabela A.1, a manutenção preventiva pode ser organizada em:

  • Periodicidade;
  • Sistema;
  • Elementos/componentes;
  • Atividade;
  • Responsável.

Exemplo da Tabela 2 (Com base na NBR 5.674)

Tabela

Termos e definições:

- Empresa capacitada

Nos termos da ABNT NBR 5.674, organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.

- Empresa especializada

Nos termos da ABNT NBR 5.674, organização ou profissional liberal que exerce função para a qual são exigidas qualificação e competência técnica específica.

- Equipe de manutenção local

Nos termos da ABNT NBR 5.674, é composta de pessoas que realizam serviços na edificação, que tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.


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Bruno Moisés Rufino Baptista

Engenheiro Civil com qualificação profissional em Mestre de Obras e Edificações, pós-graduado em Engenharia de Segurança do Trabalho pela Universidade Cândido Mendes (RJ).  É mestrando em curso no IPT (Instituto de Pesquisa Tecnológica) e cursa Licenciatura em Matemática e Física (no Sumaré Centro Universitário). É professor universitário e orientador de TCC no curso de Engenharia Civil na Fecaf e do curso Técnico de Segurança e de Especialização Técnica em Segurança do Trabalho na Construção pelo Senac. Possui mais de 6 anos de experiência na área da construção civil, atuando com execução de obras e consultoria em segurança do trabalho no segmento. Mais informaçõesrufino.baptista@icloud.com.