Assembleias de Condomínios

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“Logo que, numa inovação, nos mostram alguma coisa de antigo, ficamos sossegados; pois tudo que é novo assusta”

Friedrich Nietzsche

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O tema não é propriamente novo. Há pelo menos dez anos já se falava de assembleias virtuais, especialmente como solução para condomínios gigantes. Não existiam plataformas como Zoom, Google Meet ou Microsoft Teams, que permitem reuniões ao vivo e com interações dos participantes. “Os sistemas anteriores não eram tão complexos em termos de proteção e segurança da informação. Mas já eram um embrião de uma tecnologia para o contato entre as pessoas”, acredita José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

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Síndicos reportaram à Direcional Condomínios que nos meses de setembro e outubro houve uma verdadeira corrida pela realização de assembleias virtuais (ou híbridas), de forma a atender ao prazo limite de 30/10 estabelecido pela Lei Federal 14.010/2020.

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Incluída de forma transitória no PL 1.179, aprovado pelo Congresso Nacional e à espera de sanção presidencial, a assembleia em ambiente virtual é uma modalidade que já encontrava respaldo jurídico no Código Civil brasileiro. De qualquer forma, e mesmo tendo sido já realizada em inúmeras ocasiões anteriores a esta pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), a assembleia em ambiente virtual deixa ainda muitas dúvidas entre síndicos e condôminos. Neste artigo, avaliaremos duas delas.

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A impossibilidade de realizar assembleias presenciais foi um dos principais impactos da quarentena sobre a rotina administrativa dos condomínios. O formato virtual ganhou protagonismo, mas está longe de um consenso na área do Direito.

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O tema da assembleia virtual traz um dilema: Segurança jurídica versus necessidade real. Encontramo-nos nessa situação por uma razão simples: O legislativo está em débito com a sociedade. Falta previsão legal, o que coloca os condomínios em uma situação frágil.

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Parecer Jurídico realizado pelo escritório Natalio de Souza Advogados discute a pertinência ou não de os síndicos recorrerem à realização de assembleias virtuais durante o período de quarentena e restrições às aglomerações.

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A crescente adoção de novas tecnologias e a necessária adaptação às demandas do cotidiano do ser humano trazem em si mudanças que têm contribuído para facilitar e ampliar o conforto, o acesso, a distribuição de bens e serviços de modo nunca vivenciado pela sociedade.

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Aprovação de Projeto de Lei em discussão no Congresso Nacional irá agilizar decisões de matérias que exigem quórum qualificado.

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A assembleia é um momento no qual os condôminos discutem as questões que afetam e afetarão a vida de cada um, a gestão da administração e os destinos estruturais do condomínio.

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Síndicos e administradoras ainda costumam se deparar com dúvidas sobre a possibilidade ou não do devedor da cota condominial votar nas assembleias do prédio. A seguir, a Direcional Condomínios apresenta a síntese da análise do advogado Thiago Natalio de Souza, publicada no site da revista.

Em condomínios, já está consolidada a noção de que os condôminos possuem por obrigação, nos termos do Art. 1.336, Inciso I do Código Civil (CC – Lei Federal 10.406/2002), contribuir para as despesas comuns na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção.

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"Sempre que falamos em assembleia de condomínio, lembramos dos quóruns e todas as formalidades que de fato são importantes, mas muitas vezes esquecidas. Diante disso, passaremos neste texto por diversos pontos práticos e jurídicos sobre o tema."

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Alguns condomínios costumam realizar em uma mesma noite, na sequência, assembleia ordinária e extraordinária. E fazem a convocação em um único edital, situação que, de acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é irregular.

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O Inciso 'h' do Artigo 9º, da Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.561/1964), determina que as convenções de condomínio devem estabelecer o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos, bem como os quóruns para os diversos tipos de votações — que não poderão contrariar aqueles estabelecidos no Código Civil de 2002 (Lei 10.406).

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"O primeiro lugar onde exercermos a democracia é em nosso condomínio. Você tem feito valer a sua? Os condôminos ainda se preocupam com a sua individualidade e não com a massa condominial."

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A legitimidade e a produtividade de uma assembleia de condôminos dependem do cumprimento de regras previstas em lei e na convenção, assim como do comportamento daqueles a conduzem. Confira como proceder.

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Qual a diferença da assembleia ordinária, extraordinária, emergencial etc.? Há prazo e critérios de convocação? Como conduzir as reuniões, administrar os quóruns e registrá-las em ata? Cônjuge ou familiar do condômino tem direito a voto? A convocação e realização da assembleia virtual seguem os mesmos trâmites? Confira!

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A psicóloga Adriana Bandeira, especialista em gestão de crises, mostra de que maneira a comunicação durante a assembleia do condomínio pode diminuir os conflitos e torná-la mais produtiva.

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Um perfil do trabalho das síndicas Maria Adriana Neves, Martina Alves e Taciana Carreras

Deliberações tomadas em assembleia e não atendidas, atas omissas, em que não constam os apartes ou registros solicitados durante a reunião, e até mesmo fraudes podem caracterizar o desrespeito do síndico a esse instrumento soberano dos condomínios. Um síndico morador, por exemplo, deve respeitar e dar o exemplo quanto ao cumprimento de todas as regras de convívio de um condomínio e, em caso de qualquer infração, precisa se submeter à normativa interna, inclusive com as sanções cabíveis, sendo facultada a ele a oportunidade de se defender.

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Administrador de condomínios com 25 anos de mercado, Marcelo Mahtuk começou a usar a internet em seu trabalho ainda em 1995, quando ela dava os primeiros passos no Brasil e surgiam os sites pioneiros, entre eles, o de sua empresa. Desde então, com as novas ferramentas e aplicativos, a web 2.0 etc., "tudo foi mudando, se adaptando, já que o condomínio precisa de transparência, e tudo o que o cliente quer e necessita está no site". Entre outros, a assembleia digital de condôminos, canal utilizado por Mahtuk desde 2013, "para ampliar a participação das pessoas". "Quanto maior esse envolvimento, melhor consigo administrar", justifica.

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A assembleia de condôminos representa, por definição, uma reunião dos membros do condomínio. É um ato jurídico, formal e solene, que se reveste de legalidade quando cumpridos os ditames que a lei determina. São eles, por exemplo, a expedição de edital de convocação com prazo condizente e formação de mesa de representantes responsáveis pela elaboração de uma ata.

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O administrador Ricardo Karpat é um dos especialistas que avalia como nula a adesão às assembleias virtuais. “O sistema está disponível, mas ninguém usa. Ainda há dúvidas quanto ao embasamento jurídico desse formato”, diz. Karpat pondera que as dificuldades com a usabilidade das plataformas é outro ponto que impede a aprovação do modelo dentre os condomínios.

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Síndico mal-humorado não combina com assembleia, assim como condôminos que tentam colocar problemas pessoais em pauta. Ao decidir sobre os temas mais importantes do condomínio, essas reuniões devem funcionar como exemplo de harmonia.

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Os cadastros das administradoras e condomínios costumam anotar apenas o nome do proprietário titular dos imóveis, os quais acabam recebendo convocações e tendo o direito natural de voto nas assembleias. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira diz que os demais coproprietários das unidades podem participar e votar na ausência do principal. Confira.

O advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira apresenta, a seguir, cuidados que os síndicos, e eventualmente a própria convocação feita por um quarto dos condôminos, devem tomar para a realização das assembleias ordinárias e extraordinárias. As dicas são válidas tanto para assembleias presenciais quanto virtuais. Cristiano De Souza defende um formato híbrido, de maneira que o uso da plataforma digital, pela internet, possa facilitar os debates e tornar as deliberações mais democráticas, mas sem excluir o encontro presencial.

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A síndica Maria Ilani Marques Viana, há dez anos cuidando do Bloco 8 do Conjunto Residencial do IV Centenário, na zona Sul de São Paulo, costuma adotar os procedimentos corretos no momento de convocar as assembleias ordinárias e extraordinárias junto aos condôminos. Com prazo mínimo de 20 dias, o edital de convocação é entregue pessoalmente a cada morador, no formato impresso e contendo as pautas da assembleia, registrando-se o protocolo de seu recebimento.

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Uma nova modalidade de assembleia nos condomínios começou a ganhar contornos com a expansão da banda larga nos centros urbanos e a explosão no uso da internet e de mobiles pelos brasileiros. É a assembleia virtual, operada através de plataformas online, em que cada condômino possui login e senha próprias de acesso e participação. Mas segundo o advogado Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a entidade ainda não incentiva as assembleias digitais por entender que não existe um ambiente totalmente seguro para tanto.

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Quem conhece um pouco do universo condominial sabe como é difícil obter quórum para a realização de uma assembleia. A versão virtual pode ser uma boa saída, mas é preciso cautela, defende o advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat. Segundo o advogado, apesar de interessante, a assembleia virtual possui algumas reservas que precisam ser devidamente elucidadas. “Isso porque ainda não existe um formato plenamente legal para tal modalidade”, justifica.

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Poderes e responsabilidades de cada um. Desde os primórdios o homem organiza-se em sociedade na busca do melhor viver, com mais saúde, segurança e, por que não dizer, sossego.

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COMUNICAÇÃO: O ESTÍMULO-CHAVE

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1 - INTRODUÇÃO
A palavra assembléia vem do francês assembleé, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim. Nos condomínios, nem sempre a objetividade e a cordialidade prevalecem nas assembléias. Conheça todos os passos para fazer com que as assembléias de seu condomínio tornem-se mais proveitosas, já que o objetivo de todos os condôminos é o mesmo: contribuir para uma vida melhor em comum.

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Preparar todos os participantes da assembléia é a principal saída para conseguir realizar reuniões de condôminos agradáveis e produtivas.

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