Fachadas

Síndico até junho passado do Condomínio Edifício Maria Antonieta, situado no bairro do Paraíso, em São Paulo, o engenheiro civil Vítor Loureiro desencadeou no residencial, nos últimos dois anos, a modernização das áreas comuns, especialmente da churrasqueira e do gradil da frente do prédio.

A cultura da segurança ainda é pouco presente quando ocorrem serviços e obras em residências e condomínios, ela não se apresenta junto aos moradores nem aos síndicos, apesar das inúmeras normas estabelecidas no âmbito do Ministério do Trabalho e Emprego, bem como da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Entrevista - Fachada: Kleber José B. Martins

Ocorrências físicas e estruturais diversas marcam a deterioração das fachadas das edificações, mesmo que, aparentemente, em alguns condomínios, seu efeito estético pareça íntegro e satisfatório.

O abandono da fachada fica evidente através de cores desbotadas, descolamentos de pastilhas e cerâmicas, trincas e fissuras em direções diversas, entre outros sinais aparentes. Segundo o engenheiro Roberto Boscarriol Jr., “as pinturas de boa procedência não duram mais que cinco anos em ambiente não agressivo” (são considerados locais agressivos aqueles submetidos à maresia ou muito poluídos, por exemplo). Para manter a estética e proteger o emboço, além da alvenaria e demais elementos da fachada, esta deve ser pintada no mínimo após esse período, diz. “O aparecimento das trincas, desfolhamento e o fundo da mesma são sinais da necessidade de repintura.”

O Condomínio Edifício Iraúna ergue-se em duas torres em formato de “L” no bairro de Higienópolis, região nobre central de São Paulo, exibindo fachada com predomínio de pastilhas brancas, rosas e, no fundo, acinzentadas. Entregue em 1968 com 58 unidades de três a quatro dormitórios, o prédio vem passando por modernização das instalações. De acordo com o síndico Rodrigo Martins, a administração anterior à sua, época em que era conselheiro, decidiu, de comum acordo entre os gestores, contratar uma inspeção predial completa para estabelecer prioridades e definir um cronograma de ação.

Muitas fachadas, passados entre cinco a oito anos sem lavagem, pintura ou qualquer outro tipo de tratamento, pedem a olhos vistos urgência na intervenção. E para alguns moradores de um edifício nessas condições, a situação repercute em desconforto interno, com ocorrências de infiltrações, mofos e paredes descascadas, até prejuízos financeiros na perda do mobiliário. Para mudar o cenário, é preciso um trabalho acurado de identificação das patologias e medição, de forma que os contratos e serviços sejam mais precisos e garantam bom resultado final.

Síndico em dois condomínios comerciais, o engenheiro civil Marcio Mereb lida, em seu dia a dia, com os desafios de manter íntegros e bem cuidados revestimentos mais sofisticados, responsáveis pela estética contemporânea dos edifícios.

Condomínios estão aproveitando a necessidade de recuperação das suas fachadas para promover um upgrade no acabamento, através da aplicação de materiais ou tecnologias mais modernas. É o caso do Edifício Octavius, residencial de mais de 30 anos e 20 andares do bairro do Sumarezinho, próximo ao Metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo, cujo processo de restauração foi desencadeado em 2014 depois que um diagnóstico apontou ser indispensável o tratamento de suas oito fachadas, algumas delas compostas por pastilhas e esquadrias de alumínio antigas. Três faces (‘cegas’, sem janelas) já foram concluídas, e uma quarta, mais extensa e complexa, com troca de esquadrias, encontra-se em obras.

O fechamento das sacadas através do envidraçamento gera dúvidas não apenas quanto à capacidade de o prédio comportar a nova estrutura (tema tratado em nossa edição anterior, de setembro), quanto pela forma como o serviço deve ser regulamentado pelo condomínio. Essa questão é avaliada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Recente decisão judicial em São Paulo acatou o pleito de uma única unidade contra o padrão de envidraçamento definido pelo prédio, que fora aprovado por 95% dos demais apartamentos. O reclamante alegou que alteração de fachada só pode ser feita com decisão unânime, o que não seria este o caso, diz o advogado.

Qualquer intervenção na estrutura de um edifício pode diminuir seu coeficiente de segurança, por isso deve ser analisada por profissional habilitado. No fechamento de varandas, por exemplo, um especialista em cálculo estrutural realizará várias análises técnicas para que isso ocorra dentro dos limites aceitáveis, segundo avalia a seguir o engenheiro Jerônimo Cabral P. F. Neto.

Depois de 18 meses envolvidos com a execução de uma obra monumental na fachada e áreas comuns do Condomínio Riviera Inn, o casal Paulo Goulart e Alessandra Teixeira espera passar as festas de final de 2015 com a família na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, litoral de São Paulo. Um prêmio justo para quem trabalhou nos últimos sete anos pela defesa, viabilização e execução do retrofit do prédio, o qual envolve aumento da área das varandas, substituição de partes das pastilhas externas e remodelação completa dos espaços comuns, como halls, garagens, lazer etc.

Demãos em branco alvo nas fachadas das quatro torres do Condomínio Trianon II, no Jabaquara, zona Sul de São Paulo, estão dando uma nova cara ao empreendimento, depois de quase dez anos sem repintura. Os serviços foram iniciados em maio de 2014 e estão praticamente concluídos. A obra valorizou as grades das varandas, bem como as molduras inferiores das janelas e o desenho artístico das colunas laterais. “Pintura de prédio é uma questão de manutenção. Estávamos com as paredes escuras, bem destruídas, o reboco caindo”, observa a síndica Maria da Guia Pereira, do empreendimento de 30 anos e 256 unidades.

A água necessária para limpar as fachadas antes da pintura dos prédios será garantida pelas empresas do setor, afirma o engenheiro Paulo Sérgio Ramalho. Ele diz que a demanda de água nesses processos é baixa e que os fornecedores estão preparados para diversas alternativas. A principal delas é repor as reservas dos condomínios "com água potável dotada de laudo técnico de qualidade".

Um síndico trocou as esquadrias das janelas dos halls de seu prédio, mas não colocou a obra em votação de assembleia, tampouco pagou o fornecedor pelos serviços. Endividado, o condomínio convive com a insatisfação de seus moradores, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira.

O engenheiro civil e construtor Roberto Boscarriol Jr. diferencia as situações de restauração e retrofit das fachadas. No primeiro caso, a intervenção propicia “o retorno ao estado original, ou próximo àquele quando foi feito”. Já “quando a aparência do edifício não está mais ‘agradando’, o ideal é remodelar”. Assim ocorre o retrofit, de custo bem maior, mas que “valoriza mais o edifício”. Boscarriol explica que há pequenas variações no uso do termo retrofit pela arquitetura e a engenharia. Na arquitetura, estaria mais próxima da “reconversão” (como transformação do uso ou do perfil original) e, na engenharia, retrofit designa ainda “o processo de modernização de equipamento ultrapassado ou fora da norma” (como nas áreas de elétrica, hidráulica, proteção contra incêndio etc.).

Condomínio Edifício San Fernando, prédio de 1949 localizado na Rua dos Gusmões, região da “cracolândia”, centro de São Paulo. Com 9 andares e 54 unidades entre 27 e 35 m2, passou por retrofit coordenado pelo arquiteto Arnold Pierre Merelsein. A nova fachada, com alteração de cores, foi concebida pelo designer Carlos Perrone

O vidro e o alumínio mantêm uma aparência sempre moderna nas edificações, no entanto, requerem atenção extra em relação aos procedimentos de limpeza. “No caso da parede de vidro, o pessoal usa a técnica de rapel e o síndico tem que se assegurar do atendimento às normas de segurança, pois ele é quem vai responder pela falta delas”, alerta o engenheiro Roberto Boscarriol Jr.

Neste mês de julho, duas torres do Condomínio Side Park, localizado na região Noroeste de São Paulo, começaram a ser completamente “descascadas” para que a construtora aplique um novo revestimento cerâmico às fachadas. Este é o desfecho de uma luta que ocupa a síndica Dora Gouveia Lopes há pelo menos quatro anos, quando as peças de dois dos três prédios do empreendimento começaram a cair. Ainda dentro do prazo de garantia, na época em que as falhas começaram a se manifestar, a construtora fazia a reposição do material, mas não adiantava. Ele voltava a descolar e a levar junto mais peças. Pior, provocou infiltrações e danos em algumas unidades.

Parece simples passar algumas camadas de tinta sobre a superfície sem envolver obra com muitas quebradeiras, a exemplo de uma impermeabilização de laje, mas não é. A pintura ou aplicação de textura nas fachadas requer atenção a detalhes que ficam ocultos sob a nova aparência dos edifícios, mas que são fundamentais para um bom desempenho e durabilidade de todo o sistema. Isso vai além do emprego adequado da tinta e do efeito estético obtido. Envolve, por exemplo, o preparo correto do substrato que receberá a pintura e/ou textura. Ou, ainda, o controle da qualidade desse material aplicado sobre o substrato, “de forma a se obter uma película com a espessura recomendada pelo fabricante”, analisam os especialistas em fachadas, Osmar Hamilton Becere e Carlos Carbone.

A paisagem da Rua Damasceno Vieira, na Vila Mascote, zona Sul de São Paulo, mudou bastante com a pintura das fachadas das cinco torres do Condomínio Colina Veredas. Elas receberam novas cores no segundo semestre de 2013, valorizando um empreendimento instalado em área de 20 mil metros quadrados, uma raridade na metrópole. Construído em 1976, o condomínio abriga 405 unidades de dois e três dormitórios, além de amplo espaço social e de lazer, distribuídos em meio a um invejável parque arbóreo. Mas faltava renovar a pintura, trabalho que havia sido feito pela última vez em 2006.

Os especialistas Osmar Hamilton Becere e Carlos Carbone apresentam, a seguir, em trabalho desenvolvido com exclusividade para a Direcional Condomínios, orientações de como os síndicos devem proceder mediante obras de pintura e textura nas fachadas das edificações. Osmar é Mestre em Habitação e pesquisador do Laboratório de Materiais de Construção Civil do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT); e Carlos Carbone é engenheiro e Mestre em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP.

Há um entendimento legal diverso em relação ao quórum necessário para que uma assembleia condominial normatize o fechamento de varandas. Mas para o advogado Paulo Caldas Paes, o condomínio pode e deve determinar um padrão, além de impor outras exigências, com o voto da maioria simples. Confira neste Tira-Teima.

Empreendimento novo e com cinco torres, o Condomínio Jardins de Tamboré, localizado em Santana de Parnaíba, Grande São Paulo, enfrentou um problema bastante comum hoje. Assim que começaram a se mudar, as unidades localizadas em uma face mais suscetível a ventos fortes, e invasão da água da chuva, não tinham outra opção senão providenciar o fechamento da sacada gourmet. Por isso, os condôminos procuraram a construtora logo que receberam as chaves, em 2009. E ela analisou o cálculo estrutural da obra e constatou que o fechamento era possível, mas com ressalvas: o material não poderia ser muito pesado, uma vez que a laje foi construída sem apoio em colunas.

A evolução do tempo deixa suas marcas e isso se reflete sobre o estilo de vida da população de uma determinada época. Como consequência, cada período apresenta uma arquitetura característica, desenvolvida para atender às necessidades de seus habitantes daquele momento. Assim, com o passar dos anos, as edificações perdem funcionalidade e precisam mudar, até mesmo, para atender às exigências técnicas e de normatização, que evoluem com o tempo.

Nos edifícios residenciais mais antigos, técnica favorece novos usos, moderniza sistemas, atende à acessibilidade, promove a sustentabilidade ambiental, valoriza os imóveis e facilita manutenção.

Quanto mais tempo se demora em tratar uma doença que parece simples, mais complexa ela poderá ficar e, não raro, mais cara para ser curada. Assim também ocorre nas construções.

Tratar periodicamente das fachadas externas e internas com pinturas e demais revestimentos é mais do que cuidar da aparência do prédio. Isso ajuda a preservar a integridade dos materiais de sustentação e a evitar infiltrações e fissuras que possam comprometer a segurança da construção e dos moradores.

Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.

As estruturas construtivas são feitas para durar, por isso recebem acabamentos que as protegem, como a pintura e a impermeabilização. Abandonar sua manutenção e atualização é matá-las um pouco a cada dia, analisa em entrevista Alexandre Luís de Oliveira, engenheiro civil com ampla atuação no segmento.

Processo relativamente novo na construção civil, o retrofit tem se mostrado bastante eficaz na recuperação e modernização dos edifícios. De forma geral, o termo é utilizado para designar reforma, que pode ser tanto para edificações, como para equipamentos como elevadores, ar-condicionado, sistema de segurança, iluminação etc. Mas o retrofit se diferencia de uma reforma comum porque vem precedido de estudos minuciosos, seja do ponto de vista arquitetônico ou dos equipamentos e instalações, esclarece o engenheiro civil Elorci de Lima, especialista em patologia e terapia de estruturas.

O engenheiro civil Elorci de Lima enumera, no quadro abaixo, a melhor forma de conservação e pintura para os diferentes tipos de acabamento das fachadas.

A Lei Municipal 10.518/88, que dispõe sobre a limpeza e pintura periódica das fachadas de prédios na cidade de São Paulo, completou 25 anos no mês passado. Ela determina que essas superfícies das edificações devam ser pintadas ou lavadas (conforme o tipo de revestimento) num período mínimo de cinco anos, a fim de manter um visual agradável e estético na cidade. Posteriormente, o Decreto 33.008/93 estabeleceu um prazo de 180 dias para início dos serviços necessários à recuperação das fachadas mal conservadas, reduzido para apenas 15 dias pelo Decreto 39.536/00.

A limpeza das superfícies, pisos e materiais requer toda uma expertise de procedimentos, equipamentos e materiais que se profissionalizou ao longo de séculos, especialmente nos últimos cem anos. Essa história é resgatada em um livro recém-lançado com o apoio de mais de uma dezena de pessoas físicas e empresas, entre elas a Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional).

Há 11 anos síndica do Condomínio Edifícios Málaga e Maiorca, no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, Aurora Rahal acumula nada menos do que 103 obras realizadas no período. Da impermeabilização à reforma elétrica completa, passando pela colocação de gaiolas de segurança na entrada, ela já fez de tudo no empreendimento de 30 anos. E agora está de olho na necessidade de pintura da fachada, pois a última intervenção ocorreu há cerca de cinco anos.

Com os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner.

As varandas gourmet dos novos empreendimentos estão em alta: quem não quer um espaço que amplia a sala, às vezes até com churrasqueira, e que pode ser usado confortavelmente como área social?

A paisagem de São Paulo vem se modificando rapidamente pelos novos empreendimentos imobiliários que surgem a cada dia, mas também pelas intervenções na recuperação, revitalização, restauração ou até mesmo retrofit das fachadas dos prédios mais antigos. A arquiteta Renata Marques observa grande procura pela atualização das edificações com pelo menos 20 anos de idade. “A mudança está se tornando uma necessidade para que os edifícios antigos acompanhem a valorização imobiliária e não fiquem muito distantes do padrão atual de mercado”, diz Renata, que atuou em grandes incorporadoras e agora se direcionou a esse nicho.

Os Moradores do Condomínio Edifício Alvorada, no bairro da Liberdade, sabem bem o significado da expressão “o barato sai caro”. Logo que assumiu sua primeira gestão, em março de 2007, a síndica Cleusa Camilo teve um autêntico abacaxi para resolver: a empresa contratada para realizar a pintura das fachadas recebeu o dinheiro e não concluiu o serviço. Sumiu sem deixar rastros.

Veja o que dizem o arquiteto Luiz Frederico Rangel, titular do escritório "Uniarq Arquitetura " e Coordenador Nacional dos Grupos de Trabalho da AsBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura; o advogado e consultor condominial Cristiano de Souza Oliveira, e a síndica Maria Cristina Bussolan de Juan, do Edifício Marquês de Paranaguá, do Real Parque, zona Sul de São Paulo.

O tema costuma frequentar a pauta de inúmeras assembleias de condomínios: fechamento de sacada. Ou, de forma mais atualizada, envidraçamento de varanda. Seguindo a tendência dos empreendimentos novos, condomínios antigos têm buscado ampliar o uso das sacadas. Mas do desejo à possibilidade, há inúmeros entraves. Há desde as posturas mais conservadoras, que exigem quóruns de 100% para aprovação, até as mais maleáveis, que buscam aprovar um projeto arquitetônico para uniformizar os fechamentos, mesmo sem a unanimidade dos moradores.

A fachada da edificação é propriedade de toda sociedade.

A fachada de um prédio “entrega” a idade da construção, ou pode até disfarçar o tempo da edificação. Assim como uma maquiagem, os cuidados dispensados à fachada curam imperfeições e dão ao edifício um bom aspecto, interferindo até mesmo na valorização do empreendimento. Mas é recomendável estabelecer um programa de manutenção adequado para as fachadas, sejam elas pintadas ou revestidas, sempre consultando um especialista para nortear os procedimentos utilizados. “Através de inspeções periódicas, um engenheiro pode definir se é indicada pintura com uma ou duas demãos, se há trincas ou fissuras a serem reparadas ou se o problema está no substrato utilizado na obra, que recebeu cimento ou areia demais, por exemplo. Enfim, pode identificar problemas construtivos”, pontua o engenheiro civil Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Ibape em São Paulo (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

As obras de pintura das fachadas costumam ser das mais complicadas para os síndicos. Da escolha da empresa à definição da cor, passando pelo acompanhamento da obra, todas as etapas são importantes para um bom resultado final. Apesar de trabalhosa, a pintura não pode ser postergada por muitos anos. “Costuma-se falar em repintura a cada três anos, mas tudo depende da qualidade da pintura efetuada”, aponta o engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape -SP) e perito em engenharia diagnóstica.

POLÊMICAS ENVOLVEM QUÓRUM E PADRONIZAÇÃO DO ENVIDRAÇAMENTO

VARIEDADE, EFICIÊNCIA E BAIXO CUSTO NA MANUTENÇÃO

Materiais de alto desempenho, mais impermeáveis à água e sujeira e com resistência a rachaduras e fissuras, protegem as fachadas contra a ação do tempo e conferem maior eficiência à manutenção.

Aplicação de textura cresce como boa opção de acabamento

O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.

Fechar a sacada é considerada alteração de fachada. Como fazer para aprovar o procedimento no condomínio?

Contar com orientação especializada é o caminho correto para sanar problemas como trincas, fissuras e outras anomalias que danificam as fachadas.