Elevadores

O condomínio Edifício The Point completará em breve um ano da modernização de ambos os elevadores de sua torre única, a qual envolveu um ousado projeto de aumento de parada dos equipamentos, do 19º para o 20º andar, para facilitar o acesso dos moradores e funcionários à área de lazer na cobertura.

O Condomínio Edifício The Point foi entregue em 1994 com 23 paradas de elevadores (3 subsolos, térreo e 19 andares), sem que isso beneficiasse o acesso à área de lazer, com piscina, solário e churrasqueira, localizada na cobertura.

O Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp) estima que pelo menos 40% dos elevadores em operação na cidade de São Paulo demandam modernização.

Síndica desde 1994 de um condomínio de sete torres e 728 apartamentos, o Residencial Interlagos, na zona Sul de São Paulo, a síndica Maria Virgínia Santos exigiu um posto permanente de manutenção para os elevadores, com presença diária do técnico, de segunda a sexta-feira, em horário comercial.

Com cerca de 28 anos de experiência na área de elevadores, o engenheiro de controle de automação Antonio Luiz Caldeira destaca que os síndicos podem adotar diferentes medidas visando à racionalização dos custos de manutenção desses equipamentos.

Ausência de informações e desconhecimento acabam comprometendo, “muitas vezes”, a possibilidade de o condomínio acompanhar e medir os serviços de uma empresa de manutenção de elevadores, aponta o engenheiro Antonio Luiz Caldeira.

O elevador é um equipamento de transporte vertical com identificação própria, cujo funcionamento é regido por leis e normas, entre elas, aquela que obriga à expedição de um Relatório de Inspeção Anual (RIA) na cidade de São Paulo, através de uma empresa especializada em manutenção, para que se renove sua licença de funcionamento.

Os contratos de manutenção dos elevadores na cidade de São Paulo podem ser executados “por qualquer empresa legalmente habilitada para este fim”, afirma o novo presidente do Seciesp, o empresário Marcelo Braga.

O condomínio estava próximo de completar 30 anos e precisava com urgência se organizar financeiramente para modernizar ambos os elevadores que atendem a uma torre única com apenas 11 unidades. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o Edifício Flamboyant não podia mais adiar as adequações, trabalho feito no segundo semestre de 2014, conforme os objetivos e necessidades elencadas pelo síndico Luciano Gennari:

A modernização dos elevadores tem sido pautada pelas mais recentes gerações tecnológicas de comandos eletroeletrônicos, os quais contribuem para melhorar seu desempenho, a segurança de técnicos e passageiros, além da eficiência energética. O cardápio de inovações é bastante variado, e concede aos síndicos certo conforto na hora de definir o alcance das reformas. De outro modo, no entanto, essa diversidade de opções pode levá-los ao risco de contratar trocas inadequadas ou desnecessárias dos componentes.

O projeto que envolve a modernização dos elevadores do Condomínio The Point é ousado, mas antes de prosseguir com a sua descrição, é preciso fazer um retrospecto: quando assumiu a gestão do edifício há sete anos, a síndica Rosa Braghin promoveu retrofit da cobertura do prédio, com impermeabilização da superfície, troca da piscina, modernização da churrasqueira e do solário. Localizado em Moema, parte nobre da zona Sul de São Paulo, o The Point tem 76 unidades de um dormitório, ocupadas em boa parte por profissionais liberais que vivem só. Eles têm como vizinhos modernos empreendimentos, e apostaram na atualização do edifício de mais de duas décadas visando a mantê-lo com padrão similar ao do entorno.

Cena comum em São Paulo é o visitante chegar a um condomínio bem localizado, bonito, com hall social amplo, áreas ajardinadas, unidades confortáveis, fachadas revestidas, mas se surpreender negativamente com a demora do elevador e com viagens cheias de solavancos e paradas bruscas. Contrastando com o bom estado geral do prédio, os elevadores denunciam que nem tudo anda bem no quesito da manutenção local. Boa parte desses problemas é resolvida através da modernização dos comandos elétricos e eletrônicos, entre outros. Mas a empreitada demanda também a atualização estética dos componentes da cabina, formando um conjunto mais harmonioso com a edificação.

O sonho de muitos síndicos de prédios com cerca de 20 anos ou mais é substituir as portas externas de eixo vertical dos elevadores (com acionamento manual pelo usuário) pelas automáticas de abertura lateral. Pois a síndica Maria José da Silva conseguiu a façanha: no processo de modernização dos 16 elevadores de seu condomínio, o Residencial Buena Vista, todas as portas do térreo vêm sendo trocadas, uma operação que serviu como um piloto da empresa contratada para os trabalhos.

A modernização dos elevadores para um condomínio residencial é um processo delicado e complicado a todos os envolvidos: o síndico, o zelador, o fornecedor, as equipes de trabalho de ambos e os próprios moradores. Neste período muitos conflitos ocorrem pela falta de um planejamento e de um bom processo de comunicação em torno das fases de implantação da modernização.

Segurança e conforto dos usuários, economia de energia, custos menores nos reparos futuros, preservação da vida útil, atendimento à legislação e normas técnicas: aqui estão pelo menos cinco razões para que os síndicos deem prioridade à manutenção dos elevadores e busquem contratar uma boa parceria. Não há como escapar. Em São Paulo, por exemplo, a lei obriga à renovação periódica da licença de funcionamento, através da emissão eletrônica do Relatório de Inspeção Anual (RIA). É preciso cumprir com uma série de quesitos para obter a autorização.

Os elevadores são classificados pela legislação como meio de transporte, por isso, sua operação é regulada por um corpo rígido de normas, incluindo a exigência do RIA (Relatório de Inspeção Anual) em São Paulo, Capital. Os síndicos precisam ter sempre um contrato em andamento com prestador de serviço credenciado junto ao Segur (Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso), órgão da Prefeitura, não apenas para o socorro a uma eventual parada, quanto para verificação mínima do sistema a cada mês.

Entre as principais dúvidas que os síndicos apresentam sobre contratos e, principalmente, contratos de elevadores, está a chamada “venda casada”, fato que, se ocorrer, desequilibra a contratação e a relação jurídica entre as partes.

Administrar um condomínio, assim como qualquer entidade ou associação, carece de conhecimento; não profundo, mas de um domínio minimamente razoável de certos assuntos. Não se defende aqui que um gestor detenha conhecimentos especializados, mas uma visão geral que possa auxiliar as negociações dos contratos, por exemplo.

O mercado de elevadores registrou “um ano surpreendente” em 2013, com a venda de 30 mil equipamentos no Brasil (incluindo escadas rolantes e plataformas), segundo Jomar Cardoso, presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores no Estado de São Paulo). Mesmo com o cenário incerto por causa da retração na construção civil, o dirigente acredita no potencial do mercado, pois “a manutenção e modernização são sempre ascendentes”. Somente na cidade de São Paulo, ele estima que 20 mil elevadores precisem de modernização.

Síndica do Condomínio Edifício The Point há cinco anos, a administradora, ex-executiva e contabilista Rosa Braghin promoveu repaginação completa do empreendimento de 20 anos, localizado em ponto nobre do bairro de Moema, zona Sul de São Paulo. O objetivo é adequar o residencial de torre única e apartamentos de um dormitório ao padrão de sofisticação que vem tomando conta da região. Os elevadores (social e de serviços) não poderiam escapar à modernização. Ambos os veículos passaram por ampla reforma.

As frequentes quedas de energia na cidade de São Paulo vêm provocando um dissabor a mais para síndicos e condôminos. Em pelo menos dois edifícios, nove inversores de seus elevadores queimaram no período de até um ano, casos relatados à Direcional Condomínios, como no da síndica Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda, localizados na Aclimação. Já no Condomínio Edifício Santa Margherita, entre o final do ano passado e a primeira quinzena de março, houve a queima de quatro “drives de estepe” (inversores) dos dois elevadores do prédio, diz a síndica Margarida Feres.

Quando assumiu o cargo de síndica há cinco anos do Condomínio Edifício The Point, em Moema, área nobre da zona Sul de São Paulo, a administradora Rosa Braghin arregaçou as mangas e fez um checklist de todos os sistemas e acabamentos que demandavam reparos e modernização. Não era pouca coisa: na cobertura, por exemplo, havia necessidade de troca da piscina, reconstrução do solário e impermeabilização, entre outros. Também houve necessidade de intervenções no térreo, nas garagens e nos dois elevadores.

A especialista Olga Antunes desenvolveu, com exclusividade para a revista Direcional Condomínios, um verdadeiro roteiro aos síndicos voltado à contratação segura das prestadoras de serviços do segmento. Olga atua há anos na gestão diária da manutenção dos elevadores das edificações de São Paulo. O objetivo do breve guia disponibilizado abaixo é fornecer à administração condominial parâmetros capazes de evitar riscos com uma eventual má escolha da empresa de conservação. Segundo Olga, com o aumento crescente de edificações e, consequentemente, do número de elevadores, houve necessidade da criação de instrumentos de fiscalização e regulamentação para manutenção desse tipo de transporte vertical. “A publicação da NBR 16.083/2012, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), tem a finalidade de orientar e esclarecer o que compete a uma manutenção para elevadores. Ela demonstra a importância de uma manutenção e o cuidado que os responsáveis pelos edifícios precisam ter ao contratar uma empresa”, destaca Olga, elencando  critérios mínimos a serem adotados antes de se efetivar esses contratos:

Desgaste pela ação do tempo e uso, edição de novas normas e leis, necessidade de modernização, além do funcionamento intermitente: esse é o contexto que coloca os elevadores no topo das prioridades e exige dos síndicos uma noção mínima de manutenção, conforme roteiro apresentado aqui pela Direcional Condomínios.

Um elevador envolve muito mais do que cabina e casa de máquinas. Há uma série de componentes mecânicos e eletromecânicos, imperceptíveis para a maioria dos usuários, mas que são determinantes para a operação eficiente e segura do equipamento. Em modelos antigos, com mais de vinte anos de uso, gastos excessivos com manutenção, paralisações rotineiras, desníveis entre cabina e andar, além do consumo exagerado de energia, são indicadores de que é chegada a hora de investir em uma modernização mais ampla.

O gerente predial Moisés Constantino de Souza Santos costuma usar uma metáfora muito clara quando o assunto é modernização dos elevadores: "Fazer a reforma num prédio e não trocar a cabina é como fazer a reforma de sua casa e deixar móveis e eletrodomésticos antigos". É desta forma que o então zelador do Edifício Presidente, empreendimento de uma torre e onze andares localizado no bairro do Jabaquara, zona Sul de São Paulo, lembra-se da época em que a administração local optou pela modernização da cabina do único equipamento do prédio. O revestimento de fórmica saiu e deu lugar ao aço inox e espelho, as antigas botoeiras foram trocadas, assim como o teto e a iluminação, entre outros. Santos, que após realizar vários cursos na área de condomínios assumiu, desde 2008, a função de gerente predial, afirma que a satisfação dos moradores foi nítida.

Um morador preso dentro do elevador em plena noite de réveillon foi a "gota d'água" para que o síndico Marcelo Miake, do Edifício Ilha de Saint Martin, na Vila Mariana (zona Sul de São Paulo), decidisse reformular a casa de máquinas do equipamento. Instalados há 25 anos, idade do prédio, os elevadores locais nunca haviam passado por modernização, apenas manutenção e reparos pontuais, afirma Miake.

No período de chuvas, compreendido entre os meses de janeiro a março, é frequente e grande o número de ocorrências de elevadores com componentes danificados por sobrecarga de tensão da rede pública, descarga elétrica ocasionada por raio, ou ainda água que atinge estes veículos de transporte vertical e seus componentes, causando sua paralisação.

O verão é marcado por fortes chuvas com trovoadas, e, por isso, quedas de energia elétrica podem acontecer com uma maior frequência. Algumas orientações devem ser seguidas tanto por aqueles que utilizam elevadores, quanto por síndicos e responsáveis pelo condomínio, para que os transtornos provocados pelas tempestades sejam minimizados.

Elevadores novos em folha valorizam o empreendimento, pois eles estão cada vez mais "inteligentes" tecnologicamente. Para os condomínios que convivem com máquinas antigas, a saída é programar modernizações e fazer sua manutenção cotidiana.

Um dos meios de transporte mais utilizados nos grandes centros urbanos, o elevador é também dos mais seguros, costumam dizer especialistas e empresas de conservação. É que a legislação procura não deixar brechas aos riscos.

A Legislação pertinente aos elevadores na cidade de São Paulo (especialmente as Leis 10.348/87 e 12.751/98, o Decreto-Lei 47.334/06 e a Portaria 01/06, do Contru) obrigam os condomínios a cumprirem com um bom arco de normas, que visam, sobretudo, a conferir segurança ao sistema de transporte vertical na cidade. A instalação, funcionamento e conservação devem atender aos requisitos estabelecidos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e as obrigações pela segurança estão subdivididas entre síndicos e administradores, empresas de conservação e seu respectivo responsável técnico (que precisa ter nível superior e ser credenciado junto ao CREA). “O elevador é o meio de transporte mais seguro que existe”, sentencia Rogério Meneguello, diretor de marketing do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo).

O condomínio tem contrato com uma empresa de manutenção de elevadores confiável e os equipamentos estão em ordem. Imagina-se que, nessa situação, o síndico está livre de problemas. Nem sempre. O cotidiano dos condôminos envolve o uso dos elevadores inúmeras vezes. Além disso, também é o meio de transporte utilizado por visitantes, entregadores e carregadores de mudanças. E nem sempre todos respeitam o uso correto e as normas previstas no regulamento. O resultado são cabines sujas, riscadas e danificadas até por atos de vandalismo.

A Síndica Maria de Fátima Brito Gibelli David, há cinco anos à frente da gestão do Condomínio Edifício Alida, nos Jardins, em São Paulo, tem investido em manutenções importantes para o prédio, como a modernização técnica e estética dos dois elevadores. Os moradores ganharam máquinas muito mais confortáveis e econômicas e certamente também mais seguras. Atenta, Fátima faz questão de receber o RIA (Relatório de Inspeção Anual) da empresa responsável pela manutenção dos elevadores. Se o documento demora a chegar dentro do prazo previsto, ela cobra. “Como síndica, fui aprendendo e sempre me mantenho informada, principalmente sobre as documentações obrigatórias do condomínio, e faço questão de manter o RIA bem visível, no quadro de avisos próximo aos elevadores”, diz.

O elevador é o meio de transporte mais seguro que existe. Ainda assim podem ocorrer quebras e possíveis acidentes.

O município de São Paulo exige desde 2006 a emissão anual obrigatória do Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA) via internet, mas muitos síndicos ainda têm dúvidas não apenas sobre este novo formato de apresentação quanto à própria elaboração do documento. A norma está regulamentada pela Portaria 01/2006, do Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru), definindo os procedimentos necessários a sua emissão via Internet e também atende ao Decreto 47.334/06 e à Lei nº 10.348, de 4 de setembro de 1987 (parcialmente  alterada pela Lei nº 12.751, de 4 de novembro de 1998).

"Nosso elevador chegou ao fundo do poço". Assim a síndica Maria de Fátima Brito Gibelli David define a situação vivida no Condomínio Edifício Alida. O prédio, construído há 45 anos e localizado nos Jardins, em São Paulo, sofreu alguns reveses em sua história, como o calote de uma administradora. Sem dinheiro em caixa e com seguidas gestões descuidando da manutenção, os elevadores foram dos itens que mais sentiram o abandono. “Houve uma pane total e o elevador social não tinha mais condições de funcionamento”, lembra.

Máquinas renovadas, conforto que vale ouro

Piscina, churrasqueira, playground, salão de festas, sala de ginástica são espaços essenciais para os condomínios e devem estar em perfeitas condições de uso. Porém, são os elevadores que jamais podem apresentar defeitos, mas, como qualquer equipamento, estão sujeitos a falhas. Por isso, manutenção bem cuidada e máquinas modernizadas são fundamentais para a tranquilidade do síndico e a valorização do condomínio.

Ao assumir a função de síndica do Condomínio City Park, na Vila Mariana, Maria Cecília Genevcius buscou, de cara, renegociar contratos com os diversos fornecedores. E se surpreendeu ao verificar que o empreendimento, construído há 30 anos, tinha, desde a instalação do condomínio, contrato de manutenção para os oito elevadores dos quatro blocos, incluindo troca de peças. “É um absurdo que um condomínio, em seus primeiros anos de vida, tenha um contrato com peças. Já em um edifício a partir dos oito ou dez anos de construção, é fundamental incluir a troca de peças em contrato”, aponta Cecília, hoje subsíndica do City Park e consultora de outros cinco condomínios na cidade.

Um toque de renovação e modernidade nos edifícios

O Residencial Ma ison King Albert possui somente 15 apartamentos, um por andar, e foi erguido há 17 anos em um dos bairros mais nobres da Capital paulista, o Morumbi. Construído por uma incorporadora ligada à empresa do síndico Guido Guillier, estava, no entanto, até dois anos atrás com os elevadores defasados tecnológica e esteticamente, em clara desarmonia com o porte da edificação. “Nossos dois elevadores ficaram ultrapassados em termos de tecnologia, desempenho, segurança patrimonial e design”, observa Guido. “Eles não combinavam com o perfil do empreendimento”, acrescenta. Assim, os condôminos não se furtaram a contribuir durante 12 meses com um rateio extra para bancar uma reforma geral dos equipamentos, dando-lhes inclusive um novo visual e garantindo “a valorização do patrimônio”. “A intervenção estética melhorou muito o aspecto dos elevadores e nos dá a sensação de que estamos em um prédio novo”, ressalta Guido, empresário e engenheiro mecânico.

Tipos de contratos, prazos e procedimentos mínimos: confira o que fazer

A manutenção periódica dos elevadores ajuda, e muito, a diminuir os custos quando houver a necessidade de modernização dos mesmos. Explica-se: enquanto a manutenção frequente garante a segurança e o pleno funcionamento do equipamento, a modernização, mais esporádica, visa adequá-lo ao aumento da demanda, à mudança do perfil de uso ou à introdução de novas leis e normas técnicas. Uma das mais recentes, por exemplo, a NBR 15.597, de setembro de 2008, recomenda disponibilizar luz de emergência na cabina, interfone ligado à portaria e à casa de máquinas, aviso sonoro informando o andar e um nivelamento preciso em cada chegada, entre outros. Torna-se inevitável, portanto, em algum momento, remodelar o sistema, só que uma manutenção inadequada pode antecipar ou encarecer o processo.

Pela melhoria no desempenho, segurança, economia e conforto

Além de se adequar às exigências do Relatório de Inspeção Anual (RIA), obrigatório aos elevadores em São Paulo, a modernização desses equipamentos procura atender às necessidades de melhoria de desempenho e menor consumo de energia. A incidência de falhas, o desgaste natural das peças, além do desempenho e da economia são os fatores que têm levado à modernização, afirma o engenheiro mecânico e técnico em eletrônica Sérgio Rodrigues, com experiência de dezessete anos na área.

Em caso de acidentes no condomínio, o síndico, zelador ou outro funcionário precisam estar preparados para dar o primeiro atendimento à vítima. Segundo o capitão Eduardo Boanerges, coordenador da Força Tarefa e do Serviço de Resgate do Corpo de Bombeiros, dados da Organização Mundial de Saúde provam que a morte costuma acontecer pela demora no primeiro socorro. “Alguém precisa ter noções básicas de atendimento, até a chegada dos bombeiros ou de uma ambulância”, ensina.

Elevador atualizado técnica e esteticamente é certeza de sossego e tranqüilidade para o síndico, além de conforto e segurança para os usuários.

Além de atualizar o design do elevador, a modernização traz inúmeras outras vantagens para os usuários

O síndico deve sempre estar atento às condições dos elevadores, e buscar assessoria profissional para avaliar orçamentos e as manutenções realizadas.

Você já parou para pensar na mudança estética que os elevadores sofreram ao longo do tempo? As antigas cabines de madeira transformaram-se em locais onde se pode encontrar modernidade, tecnologia e beleza. Geralmente, as reformas das cabines incluem as paredes, pisos, tetos e botoeiras. Aço inoxidável, fórmica e folheado de madeira são os tipos de materiais mais comuns utilizados no revestimento dos elevadores. Botoeiras com indicadores digitais e botões que acendem na cor azul – substituindo o tradicional vermelho – e telas de LCD também oferecem ao ambiente um ar de sofisticação.

Tão importante quanto ter um elevador no condomínio é mantê-lo sempre em funcionamento – e com segurança. “Os elevadores precisam de toda a atenção porque são equipamentos que transportam vidas humanas”, afirma o segundo vice-presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), João Jair de Lima.

Menos problemas, mais economia