Convivência em Condomínios

Todo síndico tem histórias para contar sobre um tipo de condômino que desrespeita reiteradamente as normas do prédio. Ele forma uma minoria barulhenta, conturba o ambiente e testa a paciência do gestor. É o típico “vai que cola”, indivíduo que procura “vencer” na base do cansaço.

"Com um Regulamento Interno bem elaborado, o dia a dia fica mais fácil de ser vivido e todos os envolvidos agradecem."

Quando o tema é "condôminos abusados", os síndicos podem relatar vários casos, como as situações abaixo relacionadas:

Vivemos um momento no País em que a interpretação das leis tem ocorrido sob o calor do anseio popular. Esquecemos, por vezes, que o Brasil possui regras claras, assim como outros países, sobre locação, em especial aquela por temporada.

Quando se fala em locação, a imagem mais comum que ocorre entre as pessoas está nos contratos de aluguéis típicos de 30 meses ou nos de temporadas (em geral, nas praias), com menos de 90 dias.

"A vida em condomínio nem sempre é fácil, temos que nos acostumar a viver dividindo os espaços e com decisões tomadas, na maioria das vezes, de forma coletiva."

No município de São Paulo, a legislação estabelece o limite de 50 decibéis de ruído diurno para zonas residenciais e de 45 para a noite.

É possível encontrar o piso da quadra, dos halls, áreas de piscina e playground danificados pelo uso de patins, skate e até de tênis de rodinha, moda atual entre crianças e adolescentes. Responsáveis pelo patrimônio dos moradores, síndicos sentem a necessidade de proibir a presença desses equipamentos nos ambientes comuns, medida que só pode ser adotada por assembleia, segundo avalia, nesta seção, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O Carnaval está se aproximando e os moradores e os condomínios se preocupam em sair para viajar e deixar a sua residência segura, ou em curtir as festas na cidade sem qualquer dissabor. Temos também aqueles que vão curtir o Carnaval nos próprios condomínios. Algumas medidas evitam transtornos:

O Carnaval é um momento de festas e ao mesmo tempo de preocupação para quem vive em condomínio e quer sossego e ordem.

A temporada de verão traz uma série de consequências nas relações de convívio com o veranista em regiões como a Baixada Santista (SP), entre outras. Muitas cidades recebem no período uma população flutuante significativa de turistas, que atinge um montante de 4 a 5 vezes maior que a permanente, pois vem desfrutar suas férias, fortalecendo a economia local.

Autor de um pequeno guia lançado em 2010 - “Conheça Seu Vizinho” -, o publicitário, ambientalista e especialista em marketing social, Gilmar Altamirano, afirma que o processo de verticalização das grandes cidades tende, naturalmente, a isolar as pessoas.

Número de incidentes em piscinas dos condomínios vem aumentando, alerta diretor de entidade de salvamento aquático, Régis Amadeu. Nas férias, é preciso redobrar a atenção.

Síndicos de condomínios de lazer já se organizam com antecedência para oferecer programação de férias para a garotada, mas podem incluir nesse cardápio ações preventivas que garantam uma diversão tranquila e segura.

A resolução dos conflitos passa pela revisão das posturas de todos os envolvidos e pelo protagonismo nas discussões e busca de solução conjunta. É o que mostra roda de conversa promovida pela Direcional Condomínios com gestoras de um residencial e o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

A percepção que o meio técnico tem é de que houve um período em que o desconforto acústico em edifícios começou a aumentar. Isso se deu na crise da construção da década de 90, período em que foi necessário fazer edificações mais "enxutas", para redução de custos.

Advogado, consultor socioambiental em condomínios, autor de livro sobre relações de vizinhança e sustentabilidade, Michel Rosenthal Wagner participou da 3ª Conferência Municipal sobre Ruído, Vibração e Perturbação Sonora, promovido em abril passado pela Câmara de Vereadores da Capital Paulista. Durante o painel de discussões “Fontes de Ruído: perturbações que impactam a população”, alertou para a perda de saúde e o aumento da violência decorrentes do excesso de barulho nas grandes cidades, condomínios inclusos. “São Paulo ‘grita’ por silêncio!”, reitera agora à Direcional Condomínios.

Psicólogo especializado em dependência química, acostumado a atender adolescentes, jovens e familiares, Nelson Luiz Raspes mora em condomínio em São Bernardo do Campo e convive com barulhos diversos, especialmente de crianças que brincam em locais e horários inapropriados das áreas comuns, sem acompanhamento dos pais. “Há também vizinhos que falam alto, pessoas que se excedem na bebida e outras que fazem muito barulho no banho”, descreve.

Ruídos advindos do vizinho, das áreas comuns, instalações prediais e da própria rua tiram o sono e o humor dos condôminos e podem até afetar a saúde. Muitas vezes, porém, isso gera neuras e barulho desproporcional, comprometendo a paz no ambiente coletivo.

Os síndicos podem “fazer a diferença” no processo de sociabilização e amadurecimento das crianças e adolescentes ao promoverem atividades coletivas, acredita a psicopedagoga e palestrante Jane Patrícia Haddad. Mestre em Educação e autora de livros na área, Jane atuou por mais de 20 anos em escolas como professora, coordenadora pedagógica e diretora.

A expansão dos condomínios nas cidades estimula novos tipos de relações sociais nesses ambientes e amplia laços de amizade. Festas como o Dia das Crianças ou o Halloween, neste mês, ganham cada vez mais adeptos e alguns residenciais já têm pontos de encontros semanais de happy hour.

Todo condomínio possui regras internas, definidas pela Convenção (como uma espécie de Lei geral voltada a proteger o patrimônio de todos) e pelo Regimento Interno (como normas de uso dos espaços comuns, por exemplo). O síndico não inventa nada, ou não deveria! Se houver necessidade de revisão e/ou atualização das leis do condomínio, ele deve levar essa demanda para conhecimento e deliberação da assembleia.

Já dissemos neste espaço que um dos focos de minha gestão nos condomínios é buscar a união entre todos moradores, estreitando os laços e ajudando a criar uma identificação com o lugar, seus espaços, suas normas e pessoas. A estratégia contribui sobremaneira para semearmos um ambiente de respeito mútuo, não apenas entre os condôminos, mas desses para com os funcionários. É caminho, também, para disseminarmos de forma natural um cuidado maior de todos para com os nossos equipamentos.

Percebi que vocês tem câmeras pra todo lado! ...

Em nosso texto anterior, falamos dos preparativos do Condomínio Plaza Athenee, recém-implantado, para definir um Regimento Interno mais adequado à sua realidade e às demandas dos condôminos. A assembleia foi muito sossegada, aconteceu no mês de março. As sugestões dos moradores foram recebidas até uma semana antes da data da reunião, elas foram organizadas e apresentadas para o conjunto dos proprietários, discutidas e aprovadas. Entre elas, destaco a definição de um limite do número de pessoas que o salão de festas deverá receber para um uso confortável; o valor da taxa de sua locação; e a liberação do acesso de carros de visitantes, sob condições, em nossas garagens.

Três principais faixas etárias costumam frequentar as áreas comuns dos condomínios, especialmente nos finais de semana e férias: os pequeninhos, que precisam sempre do acompanhamento de um adulto responsável; as crianças maiores, com mais autonomia, porém, elas ainda necessitam da supervisão de um adulto; e os adolescentes. Os profissionais em recreação observam que após os 15 anos os adolescentes ficam mais reticentes em compartilhar os espaços de lazer. Mas para a psicóloga e pedagoga Sílvia Bedran, especializada em psicodrama, eles podem ser mobilizados se o condomínio souber trabalhar uma programação que lhes desperte a curiosidade e traga desafios, como competições de tabuleiro, pingue-pongue, baralho, gincanas, caça ao tesouro e esportes. "São jogos com visão lúdica", aponta.

Durante as férias a garotada só pensa em brincar...até mesmo onde não deve!

Técnico de natação do clube Hebraica em São Paulo e empresário da área de assessoria em esportes, saúde e lazer, Adriano Klingelbt pontua, a seguir, em entrevista à revista Direcional Condomínios, o alcance do trabalho realizado pelas consultorias junto aos condomínios. Adriano é pós-graduado em Fisiologia do Exercício e Treinamento Esportivo e já atuou como responsável técnico de diversos projetos sociais e esportivos.

Educadora especializada em Psicopedagogia e Neuropsicologia, palestrante, terapeuta e pesquisadora da área, Adriana Fóz vem se notabilizando em defesa de um desenvolvimento mais integral das crianças e adolescentes, que envolva aspectos cognitivos, emocionais, culturais e sociais, entre outros. Em entrevista à revista direcional Condomínios, a especialista se diz otimista diante da possibilidade de os síndicos e condôminos se mobilizarem em prol das atividades recreativas e esportivas ao seu público jovem e mirim. Adriana é autora dos livros "A Cura do Cérebro" (Editora Novo Século, 2012) e As “Aventuras De Newneu, O Superneurônio” (Matrix Editora, 2014), e coordena o Projeto Cuca Legal (Programa de Prevenção em Saúde Mental nas Escolas), pela Unifesp (Universidade Federal de São Paulo).

O síndico profissional Paulo Eduardo mostra a seguir como os síndicos podem lançar uma competição esportiva durante as férias, baseando-se na sua experiência de organizador de certames de futsal em condomínio. E, de antemão, ele já deixa uma dica essencial: o gestor deve buscar o auxílio de uma comissão de moradores e de pelo menos um professor de Educação Física.

Em pausa de suas rotinas, as crianças e adolescentes devem brincar, jogar e interagir com os colegas. O condomínio pode abrir espaço à garotada, organizando essa integração e canalizando sua energia para momentos prazerosos e construtivos.

Você mais seguro no condomínio
Você e o meio ambiente
Você e os seus vizinhos

A busca por métodos adequados de solução de conflitos tornou-se bom caminho para os condomínios evitarem o desgaste e prejuízo da ação judicial, além de ajudar a restabelecer o diálogo.

Para o psicólogo Hernán Vilar, especializado em Administração de Empresas e mediação de conflitos, uma resposta emocional diante de fato considerado “absurdo” pode desencadear novas situações marcadas pelo descontrole, como verdadeiras campanhas de perseguição contra o síndico. Confira as dicas do especialista sobre como agir em situações como essa, na entrevista à revista Direcional Condomínios.

Síndica há seis anos, Maria de Lourdes Barreto destaca que uma das grandes dificuldades de alguns condôminos é compreender que as regras estabelecidas na Convenção e Regimento Interno devem ser seguidas por todos. Não deve haver privilégios. “Como permitir que um porteiro receba um eletrodoméstico e fique com a guarda dele até a chegada do morador?”, exemplifica a gestora. Que completa: “Ao dizer ‘não’, você cria inimigos.” Maria de Lourdes está em seu terceiro mandato à frente Condomínio Edifício Omini, localizado no Jardim Taboão, zona Sudoeste de São Paulo, aonde amealha vários conflitos.

A síndica profissional Marta Girardin já esteve nos dois lados do caldeirão de conflitos de um condomínio. Antes de se tornar síndica, na posição de condômina, foi aguerrida no acompanhamento das contas, que estavam elevadas enquanto o condomínio via sua manutenção se deteriorar dia a dia. Ao se eleger síndica, até o gerador estava penhorado por falta de pagamentos. “Fazia uma encrenca do bem”, comenta Marta, que depois, na posição de síndica, colocou a casa em ordem, mas começou a ter de lidar com moradores que gostam de uma confusão. “É preciso dar limites, para que o síndico garanta sua privacidade.”

Às vezes basta um “não” para que o síndico ganhe um inimigo para toda vida, um verdadeiro encrenqueiro que se sente imune às regras e tumultua assembleias, não paga o rateio, espera privilégios. E que obriga o condomínio a buscar meios para restituir a paz e evitar tragédias, como o assassinato do zelador Jezy Lopes de Souza.

Economia de água e energia, coleta seletiva de lixo e ampliação de áreas verdes já formam um cardápio razoável de sustentabilidade nos condomínios. Mas o adensamento populacional e o aperto das cidades exigem que eles se preocupem também com seu impacto sobre a vida do bairro.

Condomínios em quadrinhos

Cresceu e continua crescendo assustadoramente o número de condomínios nas cidades brasileiras, em especial nos grandes municípios, como São Paulo. Isso gerou nos últimos quarenta anos uma transferência gradual da cultura, visto que até então boa parte da população só havia morado em casas. Os condomínios- -clubes destacam-se dentro desse fenômeno, trazendo uma nova concepção de moradia, com facilidades de serviços e lazer. Mas, o que deveria ser motivo de integração, vem se tornando fonte de vários tipos de conflitos entre seus ocupantes.

Antes de pensar na festa coletiva, os síndicos precisam avaliar se a estrutura de rede para acesso aos canais de televisão e à internet estará funcionando plenamente nas áreas comuns, além de avaliar a possibilidade de disponibilizar o serviço aos moradores. O analista de sistemas e consultor João Carlos Bezerra de Sousa comenta abaixo algumas alternativas presentes no mercado.

Os fogos de artifício são item proibido nos condomínios, seja nas áreas comuns ou nas próprias unidades. E quanto a isso, administradores, síndicos e condôminos não devem abrir qualquer exceção, destaca Marcelo Mahtuk. Ele avalia que certos comportamentos festivos que destoem um pouco do habitual podem até ser tolerados, como algum barulho, entretanto, há regras inegociáveis. Duas delas referem-se aos fogos de artifícios e à presença de bandeiras nas janelas e varandas. “Uma bandeira com haste de madeira poderá cair e machucar uma criança”, diz.

Publicitária especializada em Administração de Marketing e com experiência em organização de eventos corporativos, a consultora Érika Barros apresenta aos síndicos dicas valiosas para evitarem contratempos, entre elas, o mau dimensionamento da infraestrutura ou a baixa adesão.

A equipe do condomínio clube La Dolce Vita Nuova Mooca já está começando a organizar a festa do Havaí, que acontecerá no final de janeiro, na ampla área de piscinas do empreendimento (Na foto ao lado, da esq. para a dir., Adriano Klingelbt, coordenador terceirizado das atividades de lazer, esportes e saúde do condomínio; a moradora e membro da Comissão de Festas, Eliana Manzano Costa; e a gerente predial Sonia Regina Moraes Basila).

A promoção de eventos coletivos é tendência nos residenciais dos grandes centros urbanos e ajuda a criar vínculo dos moradores com o espaço em que vivem.

O tema é sempre controverso e fonte de discussões intermináveis entre moradores e a administração condominial: até que ponto os visitantes, em especial crianças e adolescentes, podem utilizar quadras, piscinas, playgrounds e demais espaços de lazer dos condomínios? O advogado Paulo Caldas Paes analisa, a seguir, os principais pontos relacionados à questão.

“Crianças e jovens devem ser preparados para uma cultura de responsabilização. A mediação ajudará nesse quesito, os auxiliará a perceber o alcance de suas ações. Educar requer frustrar, perder e, principalmente, preparar a nova geração para entender que o outro também exista em sua liberdade.”

A especialista Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira fala, em entrevista à revista Direcional Condomínios, como os adultos devem agir na inserção das crianças nos ambientes coletivos, a exemplo das edificações residenciais. Sirlândia é psicóloga, psicopedagoga e autora de livros sobre a educação através do resgate das brincadeiras e da relação lúdica com as crianças (Leia mais sobre seu perfil ao final da entrevista).

A psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira afirma que os condomínios, da mesma forma como as escolas, representam espaços de aprendizagem da convivência, o que sempre exigirá a mediação ou supervisão dos adultos. Segundo ela, crianças e adolescentes costumam vivenciar diferentes momentos de “egocentrismo, voltados para eles próprios”, o que faz com que determinados tipos de conflitos aconteçam com mais frequência no coletivo. Dependendo da idade, “eles não têm maturidade para julgar moralmente um ato”, justifica. Em geral, diz, os conflitos explodem mais até os 12 anos, quando eles reagem muito por impulso emocional frente a situações que os desagradem. “Quanto menor a criança maior a resposta emocional e imatura e maior a responsabilidade do mediador.”

O conforto ambiental é importante fator de sustentabilidade, saúde e equilíbrio para o convívio social. Na cidade de São Paulo, os limites de ruídos toleráveis são definidos pela Lei de Zoneamento, a Lei do Ruído (de nº 11.804/1995) e "da 1 Hora" (de nº 12.879/99). Nas áreas residenciais, por exemplo, o índice máximo permitido é de 50 decibéis durante o dia, ou seja, entre 7 e 22 horas. À noite, após às 22 horas, cai para 45 decibéis. E segundo a "Lei da 1 Hora", bares somente poderão funcionar após uma hora da manhã se tiverem isolamento acústico.

Infelizmente é comum existir em alguns condomínios um ambiente de desaprovação, conflitos e desconfianças, que envolve embates entre a administração e os moradores e entre estes próprios. A situação pode ter origem na forma de conduzir a administração, talvez distante das expectativas de um número representativo de condôminos. É preciso também observar se há desatenção dos gestores sobre os conflitos entre os moradores, que podem ser causados por diferentes motivos, tais como barulho, infiltração de uma unidade para a outra etc. Poderá haver também clima de insatisfação entre os funcionários.

Pioneira em estudos na área e uma das principais especialistas em gestão condominial no Brasil, a professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz defende que os síndicos adotem estratégias específicas como forma de ampliar a participação e o envolvimento de todos com o ambiente em que moram. Entre elas, promover aproximação maior com os condôminos, implantar uma relação de transparência e constância na comunicação dos fatos, e programar eventos coletivos, como festas de confraternização nos finais do ano. Isso, claro, exige, sobretudo, muita disponibilidade dos síndicos, observa.

O psicólogo Hernán Maximilian de Villar é consultor de relações humanas em organizações privadas e, transportando sua ampla experiência para o ambiente condominial, apresenta aos síndicos e gestores dicas de como se relacionar melhor com os moradores em momentos de reclamações ou explosão de conflitos. Mas faz antes uma ressalva: "As regras são importantes, mas não se pode nunca esquecer o fator humano, ou seja, é preciso sempre tratar as pessoas com carinho e respeito, trabalhando para que a felicidade aconteça."

Confraternizações, cerimônias de boas-vindas aos novos moradores e muita disponibilidade para conversar e aparar arestas: essas são algumas das estratégias que os síndicos dispõem para atrair o interesse do morador para os assuntos do condomínio, além de criar um ambiente saudável, diminuir conflitos e conquistar o respeito às normas.

A combinação entre férias e verão costuma dar vida nova às quadras, piscinas, academias e salões de festas dos condomínios. Mas para evitar superlotação e desconforto aos condôminos, é preciso adotar normas de uso, desde quem pode frequentar as piscinas até o tempo nas esteiras das academias.

O intercâmbio de profissionais gerado pela globalização da economia e a proximidade da copa do Mundo de 2014 impõem novo desafio aos condomínios: comunicar-se em inglês, francês, espanhol, chinês e coreano com esses novos moradores e visitantes.

Se a aplicação do Regimento Interno, o diálogo e o bom senso não conseguirem evitar conflitos entre os condôminos, os síndicos podem recorrer aos fóruns de mediação e/ou conciliação.

O conceito de condomínio-clube ampliou as opções de entretenimento aos jovens, proporcionando maior proteção ao convívio social e tranquilidade aos pais.

Um dos maiores problemas enfrentados pelos moradores de condomínios refere-se ao barulho, que pode ocorrer de várias maneiras: de um apartamento a outro, do salão de festas para o apartamento, e das áreas comuns ou de vizinhos externos para o condomínio como um todo. Os moradores residentes em condomínio têm a necessidade constante de se adaptar à nova vida, sabendo que a rotina de um vizinho pode vir a atrapalhar a sua, causando incômodo e desgaste. Entretanto, não há a necessidade de se conviver com esse barulho eternamente. Existem regras e leis que protegem aqueles que se sentem prejudicados em seu sossego.

Nosso país é lar de inúmeros povos estrangeiros e em constante miscigenação, e que nos dá uma riqueza especial. O que dizer da cidade de São Paulo? O principal centro comercial do país, uma das maiores áreas urbanizadas do planeta, que conta com quase 20 milhões de pessoas, considerados os 38 municípios circunvizinhos, e 35.000 condomínios, com cerca de seis milhões de pessoas vivendo neste jeito de residir e trabalhar - condomínio?

Em 1912, foi inaugurado o Edifício Casa Médici, considerado um dos primeiros edifícios residenciais em São Paulo, localizado na esquina da Rua Libero Badaró com a Ladeira Dr. Falcão Filho. Mas embora viver em condomínios não seja algo tão recente, esse tempo não foi suficiente para que a maioria das pessoas assimilasse ou criasse um modo adequado de viver em condomínio. Essa necessidade é crescente, hoje em São Paulo são mais de 4,5 milhões de pessoas vivendo em condomínio.

Usar o hall social como área de lazer, pode? Não pode. Estacionar o carro ultrapassando os limites da vaga, pode? Não pode. Fazer barulho além das 22 horas, incomodando o vizinho, pode? Não pode. Deixar o cachorro fazer suas necessidades no jardim do condomínio, pode? Não pode.

Como aumentar a participação e sedimentar a paz entre os moradores

Em 1912, foi inaugurado o Edifício Casa Médici, considerado um dos primeiros edifícios residenciais em São Paulo, localizado na esquina da Rua Libero Badaró com a Ladeira Dr. Falcão Filho. Mas embora viver em condomínios não seja algo tão recente, esse tempo não foi suficiente para que a maioria das pessoas assimilasse ou criasse um modo adequado de viver em condomínio. Essa necessidade é crescente, hoje em São Paulo são mais de 4,5 milhões de pessoas vivendo em condomínio.

Grandes áreas de lazer exigem administração profissional e bem assessorada para os condomínios-clubes.

Condomínios e adolescentes: será que a convivência pode ser saudável?

Bazares, chegadas do papai Noel, jantares, partidas de futebol, amigos secretos, corais...

A convivência entre condôminos está cada vez mais difícil. Muitos síndicos acabam mediando conflitos mas há outras alternativas para solucionar brigas envolvendo vizinhos.

Condomínios residenciais estão convivendo com profissionais que trabalham em casa. Não há como impedir a ação, desde que a atividade não invada as áreas comuns do edifício.

É possível atender as necessidades de moradores de todas as idades, com atividades esportivas, festas e espaços que promovam o bem-estar e a melhor convivência.

É possível transformar as férias escolares em um período de tranqüilidade no condomínio. Veja algumas iniciativas que dão certo.

Miniaturas da sociedade. Assim podem ser definidos os condomínios. E, como tal, é preciso regras para estabelecer direitos e deveres de quem faz parte desse mundo. Como entre os membros de uma família, os alunos e o professor na sala de aula ou os funcionários de uma empresa, também no condomínio todos têm suas responsabilidades: síndicos, o condomínio como pessoa jurídica, os condôminos, os inquilinos e os funcionários. “O condomínio é uma microssociedade que pressupõe a convivência entre pessoas. Há problemas de relacionamento e conflitos, que melhoram a partir do momento em que os envolvidos entendem tratar-se de uma vida em comum”, pondera o advogado Marcos Diegues, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec).

Ruídos excessivos ou fora de hora permanecem como os grandes pivôs de conflitos e reclamações. Geram mais barulho. O jeito é aplicar ou alterar o regulamento, fazer mediação, usar o bom senso e buscar a pacificação.

Acidentes envolvendo queda de objetos dos apartamentos estão se tornando cada vez mais comuns. Comunicados e punição quando se conhece o infrator são as melhores maneiras de prevenir o problema.

As garagens são uma prova de fogo para a maioria dos síndicos. A valorização excessiva dos carros e a falta de bom senso costumam estar entre as causas de tantas discussões.