Terça, 12 Setembro 2017 00:00

Quando e por que contratar laudos e inspeções no condomínio?

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"Essa documentação é fundamental para proporcionar segurança aos usuários da edificação e deve ser sempre mantida em ordem e pode ser útil para a melhoria da administração do condomínio."

Quando e por que contratar laudos e inspeções no condomínio? Essa é uma pergunta que todo síndico já se fez. Para quem olha de fora, tocar o dia a dia de um condomínio pode parecer tarefa simples. Basta pegar a receita das taxas, pagar as despesas e decidir onde e como investir o que “sobra”. Tudo lindo, fácil... e irreal!

Cuidar de um condomínio é estar atento a todos os detalhes. É adiantar-se ao surgimento de avarias, que vão de meros danos na fachada até falhas nos sistemas elétrico e hidráulico, os quais, por sua vez, podem exigir quebras de paredes e reformas complexas. Isso sem falar nas inúmeras burocracias que precisam ser cumpridas.

Este artigo aborda os laudos, vistorias e inspeções prediais que todo condomínio é obrigado a providenciar periodicamente. Essa documentação é fundamental para proporcionar segurança aos usuários da edificação e deve ser sempre mantida em ordem e pode ser útil para a melhoria da administração do condomínio.

Os termos de vistoria são os mais simples. Basicamente, eles são um relatório de constatação, servindo de checagem do estado real da edificação.

Já a inspeção predial parte da mesma base – isto é, da vistoria --, mas é muito mais detalhista. Nela, analisa-se foto a foto, ambiente a ambiente, e se faz o cruzamento dessas imagens com a documentação das manutenções efetuadas pelo condomínio. Por isso, a elaboração de um laudo de inspeção predial poderá ser prejudicada se o condomínio não tiver bons registros de todos os processos de manutenção pelos quais já passou.

A importância da contratação de um laudo é tanta que ela deve ocorrer no dia da entrega da obra – e é ótimo que assim seja. Quanto mais o tempo passa, mais complexa fica a tarefa, pois com o correr dos anos acentua a componente da manutenção que o condomínio deve realizar. Na verdade, já nos edifícios novos, além da imprescindível implantação do programa específico de manutenção, para um monitoramento mínimo do processo de garantia, recomenda-se fazer laudos, no mínimo, em pelo menos três momentos: (A) No recebimento do condomínio; (B) Após doze meses de uso, e; (C) No final do quarto ano, antes que se encerrem as principais garantias.

Explico: apesar de a praxe do mercado ser a “garantia de cinco anos” a partir da entrega da edificação – em alguns casos, a construtora oferece até o dobro disso (para atendimento da nova norma de desempenho) –, o fato é que as garantias de alguns itens expiram ainda no primeiro ano de uso. Além disso, muitas anomalias só são notadas depois que o imóvel começa a ser efetivamente utilizado ou no momento de uma atividade programada de manutenção, por exemplo.

Então, se o condomínio esperou seis meses para fazer a primeira inspeção e acabou perdendo esses prazos, será necessário se fazer uma perícia para se determinar a causa do evento (que agora pode ser também por falha e/ou falta de manutenção), para que se possa compor um entendimento com a construtora para tentar corrigí-las. Em alguns casos, essa solução é pacífica; em outros, pode acarretar conflitos judiciais.

Por isso, insisto: Jamais adie o que precisa ser feito. Não espere para realizar a contratação dos trabalhos após a apresentação dos problemas. Será mais fácil fazer o registro e a constatação sem a necessidade de, no futuro, envolver a análise de manutenção, que geralmente requer consultorias e perícias de maior complexidade e investimento.

Existem também os laudos pontuais, as perícias, em que se pode investigar um tema ou vários temas, como presença de infiltração, degradação da fachada, deficiências no sistema hidráulico etc. Ou, até mesmo, aferir se existe algum risco para a edificação em virtude de uma obra vizinha (laudo cautelar de vizinhança) ou um risco mais grave à solidez da edificação (laudos estruturais).

Todos e quaisquer laudos funcionam como ferramentas de auditoria. Eles e todas as demais vistorias, inspeções e consultorias, por mínimas que sejam, devem estar rigorosamente arquivados e compor o programa de manutenção do condomínio.

O gestor pode utilizar os laudos e consultorias para servir de base para contratação de serviços importantes, como impermeabilizações e restauro de fachadas. Os especialistas orientam sobre o que as empresas devem orçar para resolver os problemas.

Ressalto que a inspeção predial se baseia em uma vistoria ampla, que repassa esquadrias, pisos, pinturas, impermeabilização, fundações, paredes, esquadrias, pisos, equipamentos industrializados, para-raios, elevadores, áreas comuns, jardins, instalações elétricas e hidráulicas etc. Graças a ela, pode-se ter um diagnóstico mais preciso de todos os problemas que requerem providências.

É a partir desse histórico que o condomínio poderá revisar, ou pelo menos traçar, um plano de manutenção eficaz, bem como fazer um escalonamento das prioridades. Se for mais urgente combater uma infiltração, por exemplo, talvez seja o caso de adiar a troca do sistema de segurança.

A inspeção feita com competência e pontualidade pode embasar corretamente essa decisão, e as consultorias especializadas podem auxiliar o síndico na hora de contratar os principais serviços de manutenção predial.

Uma coisa é certa: A adoção de uma boa política de manutenção preventiva traduz-se em valorização patrimonial, economia de dinheiro e maior segurança para todos.

Claudio Eduardo Alves da Silva

Engenheiro Civil e Perito, Claudio Eduardo A. da Silva é fundador da Prevente Engenharia, com especializações em Direito Imobiliário e Patologias de Edifícios (Impermeabilizações e restauro de fachadas). Atua como assistente técnico em processos judiciais, consultor de engenharia e em laudos de vistoria, inspeções e perícias para auxílio dos condomínios. Criou o Manual Orientativo de Reformas com base na norma ABNT NBR-16280:2015 e o Sistema CondoPREV.
Mais informações: prevente@prevente.eng.br.