Efeitos da má gestão do condomínio
Qui, 27 de Outubro de 2011 13:13
O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que, para reduzir o valor do condomínio, contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio, as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia da diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais - Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF etc. O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações, tais como a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de para-raios, manutenção do elevadores etc.
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês; disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos; realizar assembleias periódicas; auditoria mensal nas contas; reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora; rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários; não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais; elaborar laudo de vistoria estrutural periódica; não realizar obras sem o consentimento de uma assembleia, entre outros.
Portanto, não é matéria fácil a gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento, seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços, pode levar o condomínio a uma grande dívida.
Por Rodrigo Karpat*
*Rodrigo Karpat é advogado e especialista em Direito Imobiliário e administração condominial.
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