Quando Francisco Carlos dos Santos assumiu seu primeiro mandato de síndico no Condomínio Residencial Ilha do Sol, no Jardim d'Abril, a inadimplência chegava a quase 50%. "Para reaver aquilo que é do condomínio não se pode medir esforços. É preciso cobrar e fazer um trabalho de conscientização da necessidade de se pagar o condomínio", explica Francisco, que chamou os devedores para negociar, preocupando-se sempre em fazer acordos que o condômino conseguisse cumprir. "Eu prefiro que o inadimplente pague em dez vezes mas que tenha condições também de pagar a taxa do mês que vai vencer", completa.

O trabalho de "formiguinha" rendeu ao condomínio uma redução da inadimplência para cerca de 26% no primeiro ano do mandato de Francisco, patamar mantido durante quase dois anos. Com o novo Código Civil e a multa de 2%, a inadimplência pulou novamente, dessa vez para uma média de 38%. Depois de mais acordos e muita conversa, a taxa baixou novamente para 20%. "Muitas vezes, as pessoas deixam de pagar pois acham que jamais serão cobradas. Se o morador está sem dinheiro, a conta do condomínio sempre 'paga o pato'. Mas, quando se vai morar num apartamento, é preciso estar ciente da despesa mensal do condomínio", considera.

A história de Francisco e da realidade do Ilha do Sol ilustra muito bem os percalços por que passam os condomínios às voltas com altas taxas de inadimplência. Como cumprir com as obrigações do prédio com tanta gente devendo a taxa condominial? "Inicialmente, os condomínios devem estar preparados para sobreviver aos atrasos", afirma o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. "Muitos condomínios já têm déficits financeiros porque não acompanham a inflação. Atualmente, os pagadores pontuais já não estão mais tão pontuais, mas diluídos dentro do mês. O condomínio também deve procurar diluir suas dívidas no mês, com exceção dos tributos e da folha de pagamentos, ou fortalecer um caixa, para que não entre no vermelho", orienta o advogado.

2 - MULTA E AÇÃO JUDICIAL CONTRA O INADIMPLENTE      topo

Para resolver a inadimplência, há dois caminhos possíveis: um acordo feito diretamente com o morador, antes que o caso entre em juízo, ou aquele homologado pelo juiz do processo. "Entendo que ninguém é inadimplente porque quer. Antes de entrar com uma ação judicial, é preciso pensar bem", opina Cristiano.

A Lei 4.591/64 prevê uma multa de 20% ao condômino inadimplente. Já o Novo Código Civil, que entrou em vigor em janeiro/2003, em seu artigo 1.336, reduziu a multa para 2%. Com isto houve um aumento generalizado da inadimplência. Entretanto, é preciso ressaltar que o Novo Código trouxe outras ferramentas, que se corretamente utilizadas, compensam até com vantagens a antiga multa de 20%. O Novo Código permite que seja definido na convenção do condomínio o valor dos juros, assim como aplicação de multas de 1 a 5 vezes o valor da taxa condominial, ao inadimplente reiterado. Assim, pode-se, por exemplo, fixar na convenção uma taxa de juros de 0,25% ao dia. A aplicação de multa deve ser votada em assembléia com ¾ dos moradores restantes.

3 - DIREITOS DO INADIMPLENTE      topo

Outra questão que deixa dúvidas é sobre os direitos do inadimplente. "Não se pode privar o inadimplente dos serviços do condomínio" diz Cristiano. Ele lembra do caso de um condomínio que decidiu em assembléia proibir os inadimplentes do uso da piscina. O zelador tirou o filho de um morador inadimplente da piscina, o que custou ao síndico uma repreensão do Conselho Tutelar da Infância e Juventude. "Nem toda decisão tomada em assembléia com quórum legítimo é legal. O síndico não é obrigado a seguir essas deliberações, mesmo que legítimas. Foi o que ocorreu nesse caso", finaliza.