Manutenção Predial

Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.

Fala-se muito sobre a importância da manutenção preventiva nos condomínios. Mas, são poucos os síndicos que realmente deixam o prédio em perfeitas condições de uso. Por falta de verbas, má informação ou simplesmente desleixo, serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando os edifícios. "É preciso ter consciência de que a revisão é uma coisa simples. É muito mais fácil do que deixar estourar os problemas, gerando um gasto maior", constata Edson Martinho, coordenador de projetos do Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), que organizou um seminário sobre segurança e manutenção predial, falando sobre medidas de segurança e economia na manutenção do condomínio, instalações elétricas, sistemas hidráulicos, redes de combate a incêndios e reformas prediais. "Se conseguirmos mudar a cabeça de um síndico, ao menos, para a necessidade de uma revisão básica, já é suficiente", diz Edson.

O caminho da boa manutenção

Fazer concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos serviços e oferecer materiais de qualidade igual.

Planejar as obras maiores. Evite soluções paliativas, como reforçar uma prumada com massa plástica. O cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e, provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns.

Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores (é claro que emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção).

Faça uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembléia. Há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.

Programe antecipadamente manutenções e reparos (exceto os trabalhos de emergência). Providencie uma agenda de planejamento para o ano todo, e anote as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três ou seis meses, etc.

Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo que documente as informações e forneça um registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a freqüência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.

Planeje a manutenção

Direcional Condomínios preparou um check-list para ajudar síndicos, administradores e zeladores a organizar a manutenção preventiva do condomínio. Não se trata de um guia completo, mas de alguns dos mais importantes itens do condomínio. Deixar tudo registrado e documentado é a melhor maneira de garantir que o próximo síndico saiba o que foi feito - e o que falta fazer. Crie um manual de manutenção do condomínio. Não se esqueça ainda de colocar um livro de controle e ocorrências na portaria.

Check-list da manutenção do prédio

SISTEMA ELÉTRICO

  • A cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições.

  • Verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

GÁS

  • Mudança brusca no valor da conta é sinal de vazamento. A cada ano um técnico habilitado deve verificar todo o sistema. É importante conscientizar os moradores a verificar as contas e o aparecimento de cheiro estranho.

ELEVADORES

  • É obrigatório ter uma empresa responsável pelos elevadores, que costuma fazer um contrato mensal de manutenção. Verificar se a empresa é cadastrada no Contru. Ela deve emitir anualmente o RIA - Relatório de Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável.

BOMBAS

  • O ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes da quebra.

CAIXA D'ÁGUA

  • A limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses. Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia, mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIO

  • As escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de acordo com a NBR 9077/85. Freqüentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

  • Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME E CFTV

  • Manter um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de atendimento).

ÁREAS DE LAZER

  • Os fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.

  • A cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa.

  • Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira

GARAGENS

  • Verificar se a pintura dos canos segue a NR-26, que diz respeito a sinalização de segurança.

  • Não permitir a colocação de pneus junto às paredes e manter as demarcações das vagas pintadas com tinta adequada.

  • Garantir iluminação adequada (sensores de presença ajudam na economia de energia).

  • Fique atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos.

  • Para garantir que todos esses itens sejam atendidos, o ideal é uma visita diária do zelador às garagens

FACHADAS

  • A cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o síndico é co-responsável em caso de acidentes.

TOPO DO PRÉDIO

  • Inclui pára-raios (verificar se está de acordo com a NBR 5419/2001), luz-piloto, telhas, calhas e ralos,lajes,guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias consequências.

Fontes: Secovi-SP e Procobre.

Matéria publicada na edição Nº 65 em Julho de 2003 da Revista Direcional Condomínios.

 

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